Cómo afecta al mundo inmobiliario el nuevo Código Civil y Comercial

El Código Civil de Vélez Sarsfield, cuya vigencia finaliza el 31 de julio de 2015, en el capítulo de las locaciones trae normas que son muy casuísticas. Entre ellas, la ley 23.091, sancionada en el año 1984, y algunos artículos de la ley 21.342 del año 1976, que fue la que terminó con las prórrogas y los congelamientos de alquileres que tanto daño hicieron a los inquilinos, por la parálisis de la inversión en casas de renta, lo que generó un déficit crónico de tres millones de viviendas que subsiste aún.

En conjunto, las normas locativas actuales son 163. Sin embargo, el nuevo Código Civil y Comercial contiene solamente 39 artículos; es decir, se han abreviado mucho los temas y podría afirmarse que quedan algunos tópicos en el tintero. De todos modos, la reforma, en general, es positiva.

Pero existe un problema grave, que se relaciona especialmente con la compraventa de inmuebles y con las hipotecas, que es el tratamiento de la moneda extranjera, en el artículo 765 del nuevo Código. En el proyecto original redactado por la comisión presidida por el doctor Ricardo Lorenzetti se planteaba la misma solución que los actuales artículos 617 y 619 del Código de Vélez Sarsfield, reformados en 1991.

Esto significa que la moneda extranjera tenía el mismo tratamiento que la moneda de curso legal: quien se obligaba en dólares, por ejemplo, cumplía su obligación únicamente con la entrega de la moneda pactada en el contrato, salvo que el acreedor permitiera pagar en pesos.

Sin embargo, ahora esto se modificó drásticamente, y en el artículo 765 la moneda extranjera es considerada como una cosa. El bloque kirchnerista cambió el texto del original, redactado por la comisión presidida por el doctor Lorenzetti y así, el deudor podrá liberarse entregando monedas corrientes, o sea, pesos a cambios oficial. Esto va a causar muchos inconvenientes en el mercado inmobiliario, porque una compraventa en dólares pasaría a ser permuta: se cambia una cosa por otra, la cosa inmueble por la cosa dólares, pero con el agravante de que el deudor podría liberarse pagando pesos a cambio oficial. Entonces, esto genera mucha inseguridad jurídica.

De todos modos, una buena noticia es que el bloque kirchnerista se olvidó de cambiar el artículo 1.133, que se refiere al precio de la compraventa, que puede fijarse en relación al valor de una cosa; entonces, nada impediría fijar el precio de la compraventa (incluso en un fideicomiso, en un leasing inmobiliario o en la locación), en la cosa dólar, según su cotización en el mercado de cambio de Montevideo. Resulta muy fácil ver la cotización verdadera del peso argentino contra el dólar, consultando la página web del Banco Central del Uruguay. Esto no está prohibido por la ley. Así, en la práctica se van a poder realizar operaciones de compraventa en dólares en la cantidad de pesos necesarios para poder comprar, por ejemplo, cien mil dólares en el mercado cambiario de Montevideo más un plus para comisiones, viáticos, etcétera.

Otra solución posible para utilizar en adelante va a referirse a ver la cantidad de pesos necesarios para comprar bonos de la deuda externa argentina nominados en dólares, para ser vendidos en el mercado de Montevideo o Nueva York. Es decir, el famoso contado con liquidación. Es que, en general el inversor no confía en el peso, porque es prácticamente una moneda sin respaldo, con la emisión descontrolada que existe actualmente en la Argentina.

En la locación también va a haber que utilizar este método ya que, actualmente, más allá del cepo cambiario, en el país existen ubicaciones premium donde los alquileres se cotizan en dólares. Pero como el alquiler es un precio cierto y en dinero, para no violar la definición que nos da el artículo 1187 del Código Civil y Comercial, no se podría pagar en dólares billetes, porque el dólar es una cosa y el alquiler no puede ser cosa, se tiene que pagar en dinero; entonces, se emplearía el mismo sistema: fijar la cantidad necesaria de pesos para que el locador compre los dólares en Montevideo.

En cuanto al fideicomiso, ya está todo pesificado: todas las cuotas que recibe el fiduciario se pagan en pesos. Pero esta herramienta es la varita mágica que convierte los pesos en dólares, porque una vez finalizada la construcción y entregadas las unidades de un edificio de propiedad horizontal, cada propietario puede vender en dólares esos departamentos que en verdad compró en pesos.

Entre los especialistas que se han pronunciado en contra del nuevo Código se encuentra el ex profesor de Derecho Civil y Comercial de la Universidad de Buenos Aires, Alejandro Fargosi. Por su parte, el vicepresidente del CADIPH, el doctor Ival Rocca (h), ha opinado que la modificación realizada al artículo 765 del proyecto original del doctor Lorenzetti va a traer innumerables conflictos y que muchos de ellos van a derivar en procesos judiciales, que es lo peor que puede suceder: los tribunales se van a plagar de juicios.

Sin embargo, concedió que en las partes referidas a locaciones existen unos cuantos logros de la reforma; por ejemplo, se han unificado los plazos mínimos legales, que antes eran de dos años para vivienda y de tres para los restantes destinos y ahora son de dos años para todos los casos; a su vez, el plazo máximo era exiguo de 10 años y ahora se ha puesto a tono con la legislación, sobre todo europea, y va a ser de 20 años para vivienda y de 50 años para los restantes destinos. Cabe destacar que esto permite la realización de grandes emprendimientos inmobiliarios, como shopping centers, que contaban con el máximo de 10 años si lo hacían por locación y de 20 si lo hacían por usufructo. En cambio, las nuevas disposiciones toman en consideración que las grandes inversiones exigen plazos mayores para los locatarios.

Para profundizar sobre estos temas puede consultarse el Manual práctico de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial (Comentario al novel "régimen de locaciones" urbanas, los desalojos abreviados y el comodato, incluyendo contratos, cartas, notas, otros documentos más glosario), publicado por Enrique Abatti e Ival Rocca (h). En: Colección Abacacía, Bs. As. 2015, 1ª edición. Incluye CD-ROM.