De los parques de casas rodantes a los suburbios: el avance de las viviendas prefabricadas

Las nuevas casas que se están construyendo en Acacia Lane se parecen mucho a versiones de una sola planta de las casas más altas del otro lado de la calle. El mismo estilo artesanal californiano, revestimiento de tablones casi idéntico, una paleta de colores similar, elegante y a la vez alegre.

Pero las casas nuevas se construyeron en una fábrica y luego se colocaron en esta calle suburbana con la ayuda de una grúa.

Durante décadas, las viviendas prefabricadas se limitaron principalmente a parques de casas rodantes y propiedades rurales. Ahora, algunos promotores inmobiliarios están presentando las casas prefabricadas como el futuro, intentando vender viviendas de mayor calidad en un nuevo contexto: la típica urbanización suburbana estadounidense.

“Debido a la mano de obra, a la inmigración, a la dificultad de construir in situ, se observan algunos de estos problemas complejos que hacen que la construcción tradicional sea extremadamente lenta. [Por eso] los promotores solo construyen viviendas de lujo, un proceso muy lento”, afirmó Jenna Louie, directora de estrategia y políticas de la promotora Villa. Recientemente, recorrió el barrio en construcción de su empresa, observando a los jardineros plantar vegetación alrededor de las nuevas casas. “No se puede construir como siempre se hizo y esperar obtener resultados diferentes”, concluyó.

Estigmatizadas como viviendas de baja calidad y menos seguras para los pobres, las casas prefabricadas fueron prohibidas durante décadas en muchas ciudades. Pero a medida que el vertiginoso aumento de los precios de la vivienda impulsa la búsqueda de opciones accesibles, algunos legisladores se mostraron dispuestos a reconsiderar el uso de las casas prefabricadas.

El nuevo vecindario de Villa es uno de los pocos experimentos similares que se están llevando a cabo en todo el país. El importante fabricante Clayton afirmó haber vendido más de 2.000 de sus casas “cross-mod”, que son parcialmente construidas en fábrica y parcialmente construidas en el sitio, a 23 urbanizaciones en 10 estados.

“En realidad, solo en los últimos 10 años se dieron todas las condiciones necesarias”, dijo Grant Beck, cuya organización de vivienda asequible, Next Step, ofrece consultoría a desarrolladores de viviendas prefabricadas. “Este concepto de crear urbanizaciones completas de viviendas prefabricadas está creciendo, pero aún es relativamente nuevo”.

Beck expresó su esperanza de que un mandato reciente al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano para elaborar directrices destinadas a las ciudades sobre cómo modificar sus normas de zonificación y facilitar el desarrollo de viviendas lleve al gobierno federal a ordenar a los municipios que eliminen las prohibiciones sobre viviendas prefabricadas. Según Beck, esto permitiría que este tipo de viviendas llegue a muchos más vecindarios.

Las viviendas prefabricadas presentan importantes inconvenientes, entre ellos la dificultad para obtener una hipoteca, ya que muchas leyes estatales y políticas bancarias las consideran bienes muebles, como un automóvil, en lugar de viviendas. Sin embargo, leyes federales y estatales recientes intentaron facilitar el acceso a las viviendas prefabricadas.

La Ley de Vivienda del Siglo XXI, promulgada el mes pasado, incluye varias disposiciones destinadas a impulsar el sector, entre ellas, la apertura de oportunidades de financiación. Virginia e Idaho aprobaron este año leyes que permiten la construcción de casas prefabricadas en casi cualquier terreno donde se permita la construcción de viviendas y otros estados consideraron recientemente proyectos de ley similares.

Las empresas de viviendas prefabricadas promocionan sus productos como la solución a la crisis de accesibilidad de la vivienda: “Esta es la forma más eficiente y eficaz de facilitar la adquisición de una vivienda en Estados Unidos”, afirmó Joel Farkas, fundador de Fruition Communities, que vende viviendas prefabricadas en un vecindario de 99 casas en Riverside, California, y planea un enorme vecindario de hasta 8000 viviendas prefabricadas en un suburbio de Denver. Para reducir el pago inicial de los compradores, Farkas vende las casas pero arrienda el terreno, un modelo más parecido a un parque de casas móviles que a una urbanización tradicional.

No ha sido fácil. “Probablemente haya entre 50 y 60 obstáculos”, dijo Farkas. El principal impedimento, según él, son las regulaciones municipales.

“Tenían muy mala reputación y muchas localidades impusieron restricciones urbanísticas para impedir su uso en los barrios”, afirmó Rachel Siegel, analista de vivienda de Pew Charitable Trusts, quien considera que las casas prefabricadas modernas son de mucha mayor calidad que las de décadas pasadas y deberían permitirse en más lugares.

“Vemos solares vacíos que simplemente no se ocupan. Vemos casas muy viejas e irreparables que no se derriban ni se reemplazan porque el coste de construir una casa tradicional es demasiado elevado. Actualmente, casi no hay otra forma de construir viviendas más pequeñas, nuevas y asequibles, que no sean las casas prefabricadas”.

El precio de una casa prefabricada nueva se disparó en 2021 y 2022, al mismo tiempo que el mercado inmobiliario tradicional experimentaba grandes aumentos de precios. Sin embargo, las casas prefabricadas siguen siendo mucho más económicas. El precio promedio más reciente, según la Reserva Federal, fue de 90.700 dólares. Las casas prefabricadas de mayor calidad pueden costar mucho más, pero aun así resultan mucho más económicas que las casas construidas in situ de características similares.

En un evento reciente para promover leyes estatales que faciliten el desarrollo de viviendas prefabricadas, Logan Hanes, director ejecutivo del Instituto de Viviendas Prefabricadas de Kentucky, enumeró las preocupaciones de los compradores sobre este tipo de viviendas: que se deprecien en lugar de aumentar su valor de reventa, que sean inseguras y que su eficiencia energética sea deficiente. Los principales fabricantes, incluidos los tres actores más importantes del sector en EE. UU., están construyendo productos de alta calidad que no presentan estos problemas, afirmó Hanes. “No me gusta eludir el estigma que pesa sobre nuestra industria. Nos lo hemos ganado”.

En Santa Rosa, el nuevo vecindario de Villa se está construyendo en una comunidad con un alto costo de vida, donde las casas cercanas son una mezcla de modestos apartamentos y ostentosas mansiones suburbanas. Villa no hace alarde del carácter innovador del vecindario. Sus pancartas promocionan “nuevas casas unifamiliares”, con imágenes de amplios porches, cercas de madera y niños jugando en el césped, sin mencionar la industria manufacturera. Las casas, que se ofrecen a la venta por más de 600.000 dólares, no serán baratas, pero serán menos costosas que las casas cercanas de tamaño similar.

Las casas de tres dormitorios llegan de la fábrica de Clayton en Sacramento en dos partes. Una parte tiene la sala de estar y los dormitorios. La otra tiene los dos baños, el lavadero y la cocina, con su salpicadero de azulejos, lámparas colgantes y refrigerador extragrande ya instalados.

Se trata de viviendas híbridas, una combinación de elementos prefabricados y construidos in situ, por lo que están ancladas a una base permanente. Los trabajadores unen las dos mitades de la casa con paneles de yeso.

Heather Miksch, directora de operaciones de Villa, invita a los visitantes a observar con atención para intentar encontrar la unión entre las dos mitades; apenas se nota. Señala que la reciente legislación federal de vivienda eliminó un requisito vigente desde hace décadas que exigía que las casas prefabricadas se construyeran sobre un chasis permanente para poder transportarlas en camión. “Esto va a ofrecer mucha flexibilidad de diseño para las casas prefabricadas, incluyendo opciones de dos plantas”, afirmó Miksch.

Señaló los terrenos situados frente a las casas ya construidas en Santa Rosa: en algunos de los solares que quedan en el barrio se construirán casas prefabricadas de dos plantas.

Pero incluso en los estados que permiten la construcción de viviendas prefabricadas por ley, los municipios pueden hacer que sea imposible construirlas en la práctica, dijo Miksch, al exigir que las nuevas viviendas cumplan con estándares de diseño, como ciertos estilos de techo, que son demasiado pesados ​​o costosos para enviar desde una fábrica.

En un documento publicado esta semana, los defensores del grupo político de izquierda Groundwork Collaborative exploraron la historia de las casas prefabricadas de Sears de principios del siglo XX, que se encargaban por catálogo y se entregaban por correo, y las propusieron como modelo para una expansión de la vivienda prefabricada patrocinada por el gobierno.

“Hubo un período en el que muchas personas recibieron viviendas de muy alta calidad”, dijo la coautora Emily DiVito. Las casas de Sears no se enviaban prefabricadas. DiVito explicó que la compañía enviaba a los clientes decenas de miles de piezas, desde cada clavo hasta los inodoros y las manijas de las puertas, con instrucciones para que el comprador promedio, sin experiencia en bricolaje, pudiera armarlas por sí mismo.

DiVito considera que las viviendas prefabricadas son una forma de ofrecer casas de alta calidad a bajo costo en la actualidad, pero no prevé una gran expansión natural del mercado, a menos que el gobierno federal comience a comprar viviendas prefabricadas a gran escala para incentivar a las empresas a construir las fábricas necesarias para producirlas. Señaló que la cantidad producida se mantiene prácticamente estable, alrededor de 100.000 al año.

“No creo que nada haya cambiado en los últimos años que sugiera que el importante pero gradual crecimiento de las viviendas prefabricadas vaya a cambiar y a despegar de forma que el mercado privado pueda satisfacer muchas más de nuestras necesidades de vivienda”, dijo.

Sin embargo, los promotores privados que venden las viviendas insisten en que sus productos representan el futuro.

En los últimos años, Villa vendió más de 400 viviendas, muchas de ellas para ocupar terrenos individuales en California, incluyendo casas destruidas por incendios forestales.

“Creo que veremos una aceleración de este fenómeno durante la próxima década, como mínimo. Requerirá muchas reformas en las políticas estatales y locales”, afirmó Sean Roberts, director ejecutivo de Villa. Él ya percibe que esos cambios están ocurriendo. Sobre esto, planteó: “Financiamiento, regulación, uso del suelo, innovación industrial: todos estos factores confluyen, y el mercado hará lo que debe hacer”.

Predice que, en el futuro, las urbanizaciones construidas en una fábrica como la que está construyendo en Santa Rosa no serán tan raras.

“Durante los últimos 50 años, no había incentivos, ni infraestructura regulatoria, ni infraestructura de financiamiento al consumidor. Pero ahora todo eso ya está en marcha”, afirmó. “Estamos viviendo un momento muy diferente en el sector de la construcción de viviendas en comparación con las últimas décadas”.

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