Se sancionó el jueves pasado una ley de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires que fue anunciada con bombos y platillos como un gran beneficio para quienes tengan que alquilar a futuro. La medida despertó todo tipo de reacciones. ¿En qué medida beneficia a los inquilinos? ¿Qué problemas puede generar?
Pongamos las cosas en contexto primero. Una de cada tres familias en Buenos Aires alquila, lo que representaba, en 2016, el 35,70% de la población, mientras que en 2001 uno de cada cinco porteños (22,23%) alquilaba. Desde 2001 se observa una tendencia clara: cada vez hay menos dueños y más inquilinos. La causa más significativa de esta transformación, aunque no la única, debe hallarse en la dificultad para acceder a un crédito para adquirir una vivienda. Los créditos hipotecarios pasaron del 4% del PBI en 1999 al 2% en 2003. Desde entonces hubo una caída casi permanente de los créditos hipotecarios hasta representar el 0,4% del PBI en 2015. El kirchnerismo le quitó a la clase media la posibilidad de adquirir una vivienda pasando de ser posibles propietarios a proletarios.
Este Gobierno ha logrado en poco tiempo una revolución en el tema principalmente gracias a la creación de los préstamos en UVA, que hoy día hace que las cuotas sean parecidas a un alquiler y la estabilización de la macroeconomía que permite que florezca el mercado de créditos. Actualmente las líneas sirven para adquirir o refaccionar viviendas ya existentes. Pronto se introducirán créditos destinados a la construcción y a partir de eso veremos un boom en el mercado y una transformación progresiva de muchos inquilinos en propietarios.
Pero hasta que se den esos cambios, que son de mediano plazo y no impactan sobre el total de los argentinos, volvamos a analizar el mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires. Antes de estudiar la ley sancionada, es importante entender el contexto: se trata de una medida positiva dentro de un paradigma equivocado. La ley aprobada modifica fundamentalmente la ley 2340 que creó, en 2007, el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, ley que no debería existir. La colegiación obligatoria genera una disminución artificial de la competencia y limita la cantidad de personas que ofrecen un servicio, en este caso, el corretaje inmobiliario. No existen razones de peso que permitan sostener la necesidad de continuar con dicha institución que produce mayores costos para los consumidores por su mera existencia, generando un mercado regulado y restringido. Queda el debate planteado para otra oportunidad.
La ley aprobada les pone ciertas restricciones a las inmobiliarias. En primer lugar, establece una comisión máxima del 4,15% del total del contrato en caso de que el alquiler sea realizado a una persona física con destino de vivienda. Además, dicha comisión deberá ser pagada por el locador (el dueño), se prohíbe cobrarle al inquilino expresamente. Tampoco se le podrán cobrar al inquilino los honorarios por la administración de los alquileres. La inmobiliaria no podrá cobrarle al inquilino costos administrativos o de gestión por la procuración de informes. Y deberá informarse todo esto tanto en los avisos web como en los locales de las inmobiliarias. Hasta ahí lo aprobado.
El cambio más significativo de lo anterior es que la comisión ahora deberá ser pagada por el propietario en lugar del inquilino. Esto podría parecer una cosa menor a simple vista, pero tiene ciertos efectos virtuosos: al pagarlo el propietario, este se ve ahora interesado en negociar el precio de la comisión o en demandar mejores prestaciones. En cambio, el inquilino era esclavo de la selección del propietario y poseía escaso margen para negociar precio, ya que el bien escaso (la propiedad) ya había sido procurado. Con esta modificación, el precio se vuelve una variable de negociación para obtener propiedades. No es otra cosa que una suerte de "nudge" o empujoncito que busca activar la competencia en un mercado que no la tenía.
Ahora se permite una discusión sobre la comisión en dos puntas: dueño-inmobiliaria y dueño-inquilino, lo que habilita margen para que se disminuya, en el primer caso, o se distribuya entre las partes, en el segundo. Es altamente probable que la comisión sea trasladada a precios de alquiler, por lo que es dable esperar un aumento nominal de los alquileres. Sin embargo, dadas estas instancias adicionales de negociación, es posible que el costo total del contrato, para el inquilino, termine disminuyendo. Además, el creciente mercado de créditos hipotecarios mitigará el impacto y hasta tenderá a compensar efectos alcistas, ya que las cuotas actualmente están en torno al valor de un alquiler. En el momento en el que se zarpen los dueños, se desplaza la demanda.
Por otra parte, si queremos hablar de justicia distributiva, existe un tema que esta ley no trata y es el del depósito en garantía. Dicha suma de dinero, que puede llegar a ser de hasta dos meses de alquiler, es desembolsada por el inquilino y le permite al propietario apalancarse financieramente gratis a costa del inquilino. El cambio en quien paga la comisión permite compensar esta suma injustamente aprovechada por los dueños con el costo de la inmobiliaria que eligen.
Quedan pendientes de discusión varios temas de fondo para mejorar el mercado inmobiliario. Pero probablemente el más importante radica en agilizar los juicios de desalojo, esto haría disminuir de manera sensible los riesgos de un alquiler y bajaría fuertemente la demanda del servicio de las inmobiliarias, que hoy son buscadas en buena parte por el aporte de legalidad (o sensación de legalidad) al contrato. Con una Justicia que funcione, harían falta menos inmobiliarias y por ende los costos serían más bajos para todos. Pero la realidad se transforma en un debate a la vez, buen paso.