Los legisladores estatales aprobaron en Nueva York un nuevo impuesto anual sobre segundas residencias impulsado por el aclalde Zohran Mamdani. El gravamen—identificado en el debate público como tributo “pied-à-terre”— apunta a cerrar el déficit presupuestario y, según la proyección del Ejecutivo estatal, busca recaudar USD 500 millones por año.
Especialistas en derecho inmobiliario advierten que el impacto será considerable. “Todos mis clientes ya sienten que pagan demasiado. Estos números son significativos. No importa qué tan rico seas”, señaló Robert Pollack, abogado especializado en impuestos a la propiedad en la firma Marcus & Pollack.
Según informó Bloomberg, la oficina de la gobernadora Kathy Hochul calculó que el nuevo impuesto afectará a alrededor de 10.000 propiedades en la ciudad. Ese volumen incluye viviendas unifamiliares, cooperativas y condominios.
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La medida, que se incluyó en el paquete de ingresos del presupuesto estatal, tendrá como eje la valuación del Departamento de Finanzas de la ciudad de Nueva York, porque la tasación fiscal suele diferir con fuerza del precio de mercado.
Un informe técnico de la oficina del contralor de la ciudad de Nueva York, a cargo de Mark Levine, estimó que un impuesto de estas características podría recaudar cerca de USD 510 millones anuales, aunque con un escenario de ingresos que podría caer a un rango de USD 340 millones a USD 380 millones si se incorporan exenciones y se consideran cambios de conducta de los propietarios.
Los detalles del plan difundidos por CNBC muestran que la implementación tendrá dos fases y, en el caso de condominios y cooperativas, el umbral inicial se fijó en USD 1 millón de valuación del Departamento de Finanzas de la ciudad.
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Cómo operará la primera fase
De acuerdo con el plan presupuestario, el gravamen se aplicará durante los años fiscales 2026-2027 y 2027-2028 a condominios y cooperativas con valuación municipal superior a USD 1 millón.
En esa etapa transitoria, las propiedades valuadas entre USD 1 millón y USD 3 millones pagarán un impuesto anual del 4%; las de entre USD 3 millones y USD 5 millones, un 5,25%; y las que superen USD 5 millones, un 6,5%, según la información divulgada por CNBC.
El cambio de método desde el año fiscal 2028-2029
En lugar de corregir de una sola vez la base de tasación, la ciudad prevé un ajuste gradual. Según el plan citado por CNBC, desde el año fiscal 2028-2029 la valuación de las propiedades se calculará con ventas comparables, un mecanismo orientado a acercar la tasación fiscal al precio de mercado.
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Cuando suba la base imponible, las alícuotas bajarán. En esa segunda fase, el esquema informado indica que los inmuebles valorados entre USD 5 millones y USD 15 millones tributarán 0,8%; los de entre USD 15 millones y USD 25 millones, 1,05%; y los de más de USD 25 millones, 1,3%.
Los propietarios alcanzados por el nuevo tributo recibirán notificación y podrán impugnar su inclusión. Además, el paquete contempla exenciones para propiedades cuyos dueños viven principalmente en la ciudad de Nueva York, para viviendas ocupadas por familiares inmediatos y para unidades alquiladas como renta.
El abogado Robert Pollack, especializado en impuestos sobre la propiedad en Nueva York y socio del estudio Marcus and Pollack LLP, sintetizó el principal problema del diseño en declaraciones citadas por CNBC: “Es muy complicado”.
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Ken Griffin y el ejemplo de la brecha entre valor de mercado y valuación fiscal
El caso que concentró la atención pública fue el de Ken Griffin, multimillonario y director ejecutivo de Citadel, firma de inversión. El alcalde de la ciudad de Nueva York, Zohran Mamdani, publicó un video frente a la propiedad de Griffin para anunciar la medida. Griffin, según CNBC, cuestionó el nuevo tributo y deslizó que podría trasladar negocios y empleos fuera de Nueva York en el futuro.
De acuerdo con cálculos de CNBC, Griffin —que tiene residencia fiscal en Florida— vería más que triplicada su factura del impuesto sobre la propiedad en Manhattan bajo el nuevo esquema.
Su situación quedó asociada al término “pied-à-terre” (segunda residencia) porque expone el tipo de contribuyente que la política pública busca alcanzar: propietarios que no usan esas viviendas como residencia principal.
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Griffin compró en 2019 un penthouse de 2.230 metros cuadrados (24.000 pies cuadrados) en 220 Central Park South por USD 238 millones. Registros gubernamentales muestran que la ciudad valora ese departamento en USD 15,5 millones, una diferencia que muestra la distancia entre mercado y tasación.
Para el año fiscal 2026-2027, la factura actual del impuesto de esa propiedad asciende a USD 858.332, según registros municipales citados por CNBC. Pollack estimó ante ese medio que, en los dos primeros años del impuesto a segundas residencias, ese monto subiría a USD 1,87 millones. A partir del ejercicio fiscal 2028-2029, el mismo inmueble pasaría a pagar cerca de USD 4 millones, tras el ajuste del método de valuación.
CNBC también informó que Griffin compró dos departamentos en 740 Park Ave. por un total de USD 83 millones. El impuesto sobre esas propiedades alcanzaría USD 1,1 millones desde 2028, lo que elevaría su factura total de impuestos sobre la propiedad en Manhattan a más de USD 5 millones.
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