Las dos Españas de la vivienda: la entrada para comprar una casa de 90 m² va de 29.000 a 144.000 euros según el lugar en que se viva

Ganar un salario por encima de la media ya no garantiza poder comprar una vivienda en el lugar donde se trabaja o se vive. El precio de las casas ha abierto una brecha territorial mucho mayor que la existente entre los salarios y ha dibujado dos Españas cada vez más alejadas en el acceso a la propiedad. Un análisis de iAhorro, que cruza salarios, renta familiar y precios residenciales por comunidades autónomas, muestra hasta qué punto reunir el dinero necesario para dar la entrada a una casa se ha convertido en el principal obstáculo para muchos hogares.

El estudio toma como referencia una vivienda de 90 metros cuadrados, una hipoteca que financia como máximo el 80% del inmueble y un 10% adicional destinado a gastos e impuestos. En la práctica, el comprador necesita llegar a la operación con un ahorro equivalente al 30% del precio de la vivienda. El escenario contempla además una hipoteca a 30 años, un esfuerzo máximo del 35% de los ingresos y un TIN del 2,34%.

El resultado es una fotografía desigual del mercado inmobiliario. Baleares y Madrid son los ejemplos más extremos: ambas se encuentran entre las comunidades con mayores salarios, pero también concentran algunos de los precios de vivienda más elevados. Una casa de 90 metros cuadrados cuesta de media 480.330 euros en Baleares y 430.740 euros en Madrid. La ventaja salarial queda así absorbida por el precio del inmueble.

La entrada se convierte en el gran muro de acceso

La distancia se hace todavía mayor cuando el estudio incorpora el ahorro acumulado durante cinco años. En Baleares, la capacidad de compra queda un 64,7% por debajo del precio de la vivienda de referencia cuando se cuenta con un solo salario y un 53,3% por debajo cuando se considera la renta familiar. En Madrid, las diferencias alcanzan el 53,4% y el 38,4%, respectivamente. Canarias tampoco escapa a la presión, con una brecha del 50,6% para un comprador individual y del 34,7% para una familia.

“El problema no es ganar más, sino que, por mucho que ganes, el precio de la vivienda puede crecer más que tu salario. Los salarios no crecen a ese ritmo”, advierte Laura Martínez, directora de Comunicación de iAhorro. La frase resume uno de los principales problemas que detecta el análisis, y es que el mercado inmobiliario ha evolucionado a una velocidad que los ingresos no han podido seguir.

La situación golpea especialmente a quienes compran solos y todavía no disponen de ahorros. Aunque entre el salario más elevado, 35.270 euros en País Vasco, y el más bajo, 24.979 euros en Extremadura, existe una diferencia de 10.191 euros anuales, la vivienda de referencia en Baleares cuesta casi cinco veces más que en Extremadura.

Hasta 144.099 euros de entrada antes de pedir la hipoteca

El principal filtro para acceder a una vivienda aparece antes de firmar el préstamo. Con una financiación bancaria limitada al 80%, el comprador debe aportar el 20% restante y asumir otro 10% en gastos e impuestos. El resultado es una barrera de entrada que puede alcanzar cifras difíciles de reunir incluso para hogares con ingresos relativamente elevados.

Baleares encabeza la clasificación: comprar la vivienda de referencia exige disponer de 144.099 euros de ahorro previo para dar la entrada. Madrid ocupa el segundo puesto, con 129.222 euros, seguida del País Vasco, con 97.497 euros; Canarias, con 89.019, y Cataluña, con 79.785 euros. En el extremo contrario aparecen Extremadura, donde se necesitan 29.241 euros, y Castilla-La Mancha, con 30.051.

Eso significa que un comprador puede tener capacidad suficiente para afrontar una cuota hipotecaria y, sin embargo, quedarse fuera del mercado por falta de liquidez. La diferencia entre territorios no está solo en cuánto se paga cada mes por la hipoteca, sino en cuánto dinero hay que reunir antes de poder acceder a ella.

Más de 10 años de ahorro para solicitar financiación

Las diferencias también aparecen cuando se calcula cuánto tiempo necesitaría una familia para reunir la entrada si destinara un 35% de sus ingresos anuales al ahorro. En Baleares, el plazo supera los diez años. Madrid exige más de ocho años y Canarias alcanza los 7,7. Andalucía se sitúa en 6,6 años; País Vasco, en seis; Cataluña, en 5,4; Cantabria, en 5,3, y Comunidad Valenciana, en 5,2.

En cambio, hay territorios donde el esfuerzo resulta considerablemente menor. Castilla-La Mancha y Extremadura permiten reunir la entrada en unos 2,5 años con una renta familiar; Castilla y León lo hace en tres años. Asturias requiere 3,5; La Rioja y Murcia, 3,6; Aragón, 3,8; Navarra, cuatro, y Galicia, 4,3 años.

El mapa deja así dos grandes grupos. Por un lado, las comunidades donde cinco años de ahorro al 35% de la renta familiar permiten alcanzar el precio de referencia: Galicia, Navarra, Aragón, La Rioja, Murcia, Asturias, Castilla y León, Extremadura y Castilla-La Mancha. En el otro quedan Baleares, Madrid, Canarias, Andalucía, País Vasco, Cataluña, Cantabria y Comunidad Valenciana.

Comprar solo puede convertirse en una carrera de 14 años

Para quienes afrontan la compra con un único salario, la brecha se dispara. En Baleares, el tiempo necesario para reunir el ahorro alcanza los 14,2 años. En Madrid llega a 10,7 y en Canarias a 10,1. La vivienda se convierte así en un desafío especialmente duro para jóvenes y compradores individuales, que no pueden repartir el esfuerzo entre dos rentas.

“Tenemos dos Españas, dos velocidades, comunidades con salarios más elevados y donde quiere vivir más gente y otras zonas que avanzan a otra velocidad con salarios más bajos”, resume Martínez. El diagnóstico apunta a una realidad en la que los ingresos dejan de ser suficientes para explicar las posibilidades de acceso a la vivienda.

La alternativa pasa, en muchos casos, por reducir superficie, buscar municipios con menor presión de demanda o alejarse de los grandes núcleos urbanos. Los expertos de iAhorro consideran que trasladarse hacia zonas con mayor oferta puede ser más eficaz que renunciar drásticamente a metros cuadrados en los mercados más caros, especialmente cuando el teletrabajo permite mantener cierta distancia respecto al lugar de trabajo. El problema, sin embargo, sigue siendo el mismo: en buena parte de España, el precio de la vivienda ha empezado a crecer a una velocidad que el salario ya no puede alcanzar.