Los nuevos contratos de alquiler que se firmen en determinadas áreas de Galicia, País Vasco y Asturias quedarán sometidos desde este jueves a los límites previstos para las zonas de mercado residencial tensionado. La medida afecta a los municipios completos de Santiago de Compostela y Basauri, pero en Asturias tiene un alcance más reducido.
En Gijón se aplicará únicamente en los barrios de La Arena y Cimadevilla, mientras que en Avilés abarcará La Magdalena. También se incorporan Luanco, en el concejo de Gozón, y varios núcleos de Llanes y Cabrales.
Con estas nuevas incorporaciones, España alcanza las 317 localidades declaradas como zonas tensionadas, en las que viven alrededor de 9,3 millones de personas, según los datos facilitados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. La resolución publicada este miércoles en el Boletín Oficial del Estado tendrá una vigencia inicial de tres años.
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El nuevo contrato no podrá superar el alquiler anterior
La declaración como zona tensionada no supone que bajen automáticamente todos los alquileres ni modifica de forma inmediata las mensualidades de los contratos que siguen en vigor. Sus principales efectos aparecen cuando se firma un nuevo contrato para una vivienda situada dentro de alguno de los ámbitos afectados.
Como norma general, el propietario no podrá fijar una renta inicial superior a la última mensualidad que se hubiera cobrado por esa misma vivienda durante los cinco años anteriores, una vez aplicada la actualización anual que correspondiera al contrato previo.
Tampoco podrá introducir en el nuevo acuerdo cuotas o gastos que no pagara el anterior inquilino. De esta forma, no podrá compensar el límite incorporando nuevos conceptos que eleven el coste total de la vivienda.
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La ley permite superar la renta anterior hasta en un 10% en situaciones concretas. Esto puede ocurrir cuando la vivienda haya sido rehabilitada, se hayan realizado obras que reduzcan al menos un 30% su consumo de energía primaria no renovable o se hayan ejecutado mejoras de accesibilidad durante los dos años anteriores.
También se admite ese incremento cuando el contrato tenga una duración mínima de diez años o incluya una prórroga voluntaria que permita al inquilino permanecer en la vivienda durante ese periodo.
El índice estatal limitará las viviendas de grandes tenedores
Cuando el propietario sea un gran tenedor, el precio del nuevo contrato estará sometido además al sistema estatal de índices de referencia. La renta no podrá superar el límite máximo que resulte de aplicar esta herramienta según las características de la vivienda y del edificio.
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En Santiago de Compostela y Basauri se considerará gran tenedor a la persona física o jurídica que posea cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial dentro del municipio, sin contar garajes y trasteros. Quedan excluidas, con algunos matices según cada declaración, las administraciones y entidades públicas.
En los ámbitos asturianos se mantiene la definición general de la Ley de Vivienda: será gran tenedor quien tenga más de diez inmuebles residenciales o una superficie construida destinada a vivienda superior a 1.500 metros cuadrados, también sin incluir garajes ni trasteros.
El índice de referencia se aplicará igualmente a las viviendas situadas en estas zonas que no hayan tenido ningún contrato de alquiler vigente durante los últimos cinco años. Por tanto, su propietario no podrá incorporarlas al mercado fijando libremente cualquier cantidad, aunque no exista una renta anterior que pueda utilizarse como límite.
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Qué barrios y municipios están afectados
En Galicia, la declaración abarca todo Santiago de Compostela y se ha aprobado a solicitud de su ayuntamiento. En el País Vasco se incorpora el municipio completo de Basauri.
En Asturias, las nuevas zonas tensionadas son las siguientes:
- Los barrios de La Arena y Cimadevilla, en Gijón.
- El barrio de La Magdalena, en Avilés.
- Luanco, en el concejo de Gozón.
- El núcleo urbano de Llanes, Posada de Llanes, Nueva, Poo, Barro y Celorio, en el concejo de Llanes.
- Arenas y Poo, en el concejo de Cabrales.
La declaración también permitirá que los inquilinos soliciten una prórroga extraordinaria de su contrato por periodos anuales y durante un máximo de tres años una vez agotadas las prórrogas ordinarias. Durante ese tiempo se mantendrán las condiciones del contrato vigente.
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El propietario deberá aceptar la petición salvo que ambas partes acuerden otras condiciones, firmen un contrato nuevo sometido a los límites legales o el arrendador haya comunicado correctamente que necesita recuperar la vivienda para utilizarla como residencia habitual propia o de determinados familiares.
Durante los tres años de vigencia, las administraciones competentes deberán desarrollar un plan de actuación para corregir los desequilibrios que han justificado la declaración, aumentar la oferta de alquiler asequible y tratar de revertir la situación del mercado residencial.