España cerró 2025 con 27.099.556 viviendas, casi 95.000 más que un año antes, pero todavía mantiene 452.670 casas nuevas sin vender. Los últimos datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) reflejan una contradicción del mercado residencial: el parque sigue creciendo, aunque de forma moderada, mientras el excedente de obra nueva apenas se reduce en un contexto marcado por la tensión de precios y las dificultades de acceso a la vivienda.
El stock de vivienda nueva sin vender bajó en 2.610 unidades respecto a 2024, lo que supone un descenso del 0,57%, según la estadística del MIVAU. La cifra vuelve a caer después de dos años sin absorción, aunque lo hace de forma muy limitada. El dato no significa que esas viviendas estén necesariamente vacías ni que puedan resolver por sí solas la falta de oferta disponible, ya que su utilidad depende de dónde estén, cuánto cuesten y si responden a la demanda real de los hogares.
El parque residencial, por su parte, avanzó un 0,3% en el último año. Del total de viviendas contabilizadas en 2025, 19.571.428 eran principales, es decir, utilizadas como residencia habitual, mientras que 7.528.128 eran no principales. La composición también cambió respecto al año anterior: las viviendas principales aumentaron en 293.371 unidades, mientras que las no principales se redujeron en 198.580.
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Dónde se concentra el excedente de obra nueva
El reparto territorial muestra que el excedente de obra nueva no se distribuye de forma homogénea. Más del 60% del stock nacional se concentra en solo cuatro comunidades autónomas: Cataluña, Andalucía, Madrid y Comunidad Valenciana. Cataluña encabeza la lista, con 85.478 viviendas nuevas sin vender; seguida de Andalucía, con 68.897; la Comunidad de Madrid, con 66.627; y la Comunidad Valenciana, con 62.632.
La evolución respecto al año anterior deja diferencias relevantes. El stock aumentó en Baleares, Madrid, Aragón, Canarias, Cataluña y Andalucía, mientras que cayó en el resto de comunidades o se mantuvo en cero.
En términos relativos, el mayor incremento se registró en Baleares, donde el excedente creció un 9,52%. En volumen, la subida más destacada fue la de la Comunidad de Madrid, que pasó de 62.545 viviendas nuevas sin vender en 2024 a 66.627 en 2025, un 6,53% más. Cataluña también elevó su stock, con un avance del 2,38%.
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En sentido contrario, las mayores reducciones autonómicas se dieron en Murcia, donde el stock bajó un 12,21%; Galicia, con un descenso del 11,76%; y Comunidad Valenciana, donde cayó un 8,43%. Esta última comunidad mantiene, pese al ajuste, una de las bolsas más elevadas del país, con más de 62.000 viviendas nuevas pendientes de venta.
La lectura provincial vuelve a mostrar una fuerte concentración territorial. Barcelona suma 52.286 viviendas nuevas sin vender; Alicante, 25.131; Sevilla, 22.447; Castellón, 21.838; Toledo, 20.823; y Santa Cruz de Tenerife, 18.788. La estadística provincial del MIVAU incluye también a la Comunidad de Madrid, por su carácter uniprovincial, con 66.627 unidades pendientes de venta.
Por qué el stock no resuelve por sí solo el acceso a la vivienda
El peso del excedente se entiende mejor al compararlo con el tamaño del parque residencial de cada territorio. En el conjunto de España, las viviendas nuevas sin vender representan el 1,67% del parque, pero ese porcentaje es mucho mayor en algunas provincias. Castellón alcanza el 4,85%; Toledo, el 4,67%; La Rioja, el 4,17%; Lleida, el 3,67%; y Santa Cruz de Tenerife, el 3,46%.
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Ese contraste ayuda a explicar por qué la existencia de casi medio millón de viviendas nuevas sin vender no resuelve de forma automática los problemas de acceso. Madrid y Barcelona tienen un volumen elevado en términos absolutos, pero su peso sobre el parque provincial se sitúa cerca del 2%. En cambio, las provincias que presentan un excedente proporcionalmente mayor, no siempre coinciden con los mercados donde la demanda residencial presiona con más fuerza.
El ministerio introduce, además, un matiz metodológico relevante para interpretar los datos territoriales. La estadística no mide todo el volumen real de viviendas nuevas sin vender en cada comunidad, sino la evolución acumulada desde 2004.
Por eso, cuando una autonomía aparece con stock cero, no debe leerse como si no hubiera ninguna vivienda nueva pendiente de venta, sino como que el excedente no ha crecido respecto al año de referencia o se ha reducido desde entonces. En esa situación figuran Navarra, Cantabria y Extremadura.
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La serie histórica permite situar el dato actual en perspectiva. El máximo se alcanzó en 2009, tras el pinchazo de la burbuja, con 649.780 viviendas nuevas sin vender. Desde entonces, la cifra se fue reduciendo de forma gradual, aunque el ritmo de absorción se ralentizó desde 2019. En 2025 vuelve a bajar, pero lo hace de forma muy limitada.