La Constitución española recoge el derecho a la vivienda, pero en nuestro país cada día es más inaccesible. Ampliar el parque de vivienda puede ayudar a aliviar el problema, aunque es importante matizar que por sí solo no resolvería un mercado que lleva años tensionado. La vivienda protegida lo que hace es ofrecer alquileres por debajo del precio de mercado a familias con ingresos medios y bajos, introduce competencia frente a los precios privados y puede reducir la presión especulativa siempre que el parque sea grande y estable. Pero España construye hoy una quinta parte de la vivienda protegida que levantaba hace tres décadas.
Desde 2018, el país ha iniciado una media de 13.000 viviendas protegidas al año, frente a las casi 60.000 anuales del período 1995-2002 y las más de 80.000 del ciclo 2003-2010, según un análisis de BBVA Research publicado esta semana. El resultado es que en los últimos siete años apenas se iguala lo que España producía en un solo año en el arranque de los años 2000.
El contraste es aún más llamativo si se mira desde la demanda. En esos mismos años de escasez constructiva, España ha creado una media de 145.000 nuevos hogares al año, cifra que se ha disparado hasta los 260.000 desde 2021. La brecha entre lo que se necesita y lo que se construye no ha hecho más que ensancharse.
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España tiene el menor parque de vivienda social de alquiler de la UE
El análisis de BBVA Research sitúa este hundimiento en el contexto de un parque de vivienda pública que ya era de los más reducidos de Europa occidental antes de la caída. Según datos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), la vivienda social representa menos del 2% del parque total en España, frente al 8% de media en la Unión Europea (UE). Dicho de otro modo: donde la media europea destina ocho viviendas de cada cien al uso social, España destina menos de dos.
Una de las razones históricas de esa diferencia, según el informe, es que gran parte de la vivienda protegida construida en décadas anteriores acabó privatizándose con el paso del tiempo, lo que impidió consolidar un parque público estable. El stock se construía, pero no se acumulaba. De hecho, un estudio del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) recogido por Idealista reveló que nuestro país podría haber llegado al 38% en 2025 si se hubiera priorizado esta materia.
El Plan Nacional de Vivienda 2026-2030, anunciado recientemente por el Gobierno, pretende revertir esta tendencia. El plan triplica los recursos destinados a la construcción de vivienda pública respecto a planes anteriores, con un presupuesto total de 7.000 millones de euros a lo largo de cuatro años. Contempla además mecanismos para blindar la titularidad pública de las viviendas que se construyan y prioriza el alquiler frente a la venta.
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Los números, no obstante, revelan las limitaciones del esfuerzo. Del total presupuestado, alrededor del 40% se destinará a construcción nueva, con ayudas de 85.000 euros por vivienda. Si se ejecutara íntegramente ese porcentaje en los próximos cuatro años, el parque público aumentaría en torno a 33.000 unidades. Una cifra que, según BBVA Research, “parece muy baja comparada con lo que se ha construido en el pasado y con lo que se necesitaría para alcanzar rápidamente un parque de vivienda pública similar al del conjunto de la UE”.
El mayor volumen presupuestario del plan —un 30% del total— se destina a rehabilitación, no a construcción nueva. Otra partida relevante apunta a movilizar vivienda vacía en los cascos urbanos. Pero aquí los datos complican el diagnóstico: tanto el Instituto Nacional de Estadística (INE) como distintas administraciones regionales indican que las viviendas sin utilizar se encuentran mayoritariamente en zonas rurales o en municipios donde no existe un desequilibrio real entre oferta y demanda. El informe reconoce que el impacto de esta medida sería limitado, aunque podría ser útil para impulsar la regeneración de barrios degradados.
Más allá del presupuesto, el plan arrastra un problema de arquitectura institucional. Las comunidades autónomas tendrán que aportar el 40% de los recursos totales, lo que convierte su ejecución en un ejercicio de coordinación entre administraciones con competencias fragmentadas. BBVA Research advierte de que esta dependencia puede dificultar la puesta en marcha del plan y generar desigualdades territoriales entre regiones con mayor o menor capacidad o voluntad de cofinanciación.
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Tres obstáculos estructurales, según BBVA Research
El informe también apunta a tres obstáculos estructurales que el plan no resuelve por sí solo: la escasez de suelo edificable, la falta de mano de obra en el sector de la construcción y la inseguridad jurídica para los inversores privados. Sin avances en esos frentes, advierte BBVA Research, la vivienda pública se topará con los mismos cuellos de botella que ya frenan la construcción privada, y la llegada de nuevas unidades al mercado será lenta.
El plan contempla algunas medidas para atraer capital privado, como financiar la urbanización de suelo donde se planee construir un 40% de vivienda pública o subsidiar la industrialización del proceso constructivo. Pero BBVA Research subraya que atraer inversión requerirá, sobre todo, garantizar estabilidad y previsibilidad en la regulación, además de una rentabilidad mínima que hoy no está asegurada.
El Plan Nacional de Vivienda 2026-2030 se suma a otras iniciativas en marcha, como el Fondo España Crece, que pretende añadir 15.000 viviendas más al año. Ante la magnitud del déficit acumulado, BBVA Research plantea la necesidad de un pacto nacional que permita priorizar recursos hacia la construcción de vivienda, mejorar la coordinación entre administraciones y dar certidumbre a los inversores.
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