Vender una vivienda por internet no empieza solo con hacer fotos, escribir un anuncio y fijar un precio. Antes de publicar el piso en un portal inmobiliario, conviene preparar varios documentos que acreditan la situación legal, económica y técnica del inmueble. Algunos son obligatorios desde el momento en que se anuncia la casa, como el certificado energético. Otros no son imprescindibles para subir el anuncio, pero sí ayudan a evitar problemas cuando aparece un comprador interesado.
La clave está en distinguir entre los papeles necesarios para publicar la vivienda, los que pueden pedirse antes de firmar las arras y los que habrá que tener listos para cerrar la compraventa ante notario. Prepararlos con antelación puede ahorrar retrasos, dudas sobre la propiedad o rebajas de última hora si el comprador detecta cargas, deudas o trámites pendientes.
El certificado energético, imprescindible para anunciar la vivienda
El documento más importante para poner una vivienda a la venta en internet es el certificado de eficiencia energética. Es obligatorio para vender o alquilar un inmueble y debe estar disponible desde el momento en que se publicita la operación. La normativa exige que cualquier anuncio incluya la calificación energética de la vivienda, ya sea en portales inmobiliarios, agencias, páginas web, catálogos, prensa o soportes similares.
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Este certificado informa del consumo energético del inmueble y de sus emisiones. Para obtenerlo, el propietario debe contratar a un técnico competente, que visita la vivienda, analiza sus características y emite el documento. Después, debe registrarse ante el organismo correspondiente de la comunidad autónoma.
Su vigencia general es de diez años, aunque se reduce a cinco en los inmuebles con calificación energética G, la más baja. No contar con este certificado o anunciar una vivienda sin incluir la calificación energética puede acarrear sanciones.
La nota simple, una comprobación básica antes de vender
La nota simple no es, en sentido estricto, un documento obligatorio para publicar un anuncio, pero sí es uno de los primeros papeles que conviene pedir. Se obtiene en el Registro de la Propiedad y permite comprobar quién figura como titular de la vivienda, cómo está descrito el inmueble y si existen cargas, como una hipoteca, un embargo o alguna limitación registral.
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Tenerla antes de poner el piso a la venta ayuda a evitar errores en el anuncio y da seguridad al comprador. También permite detectar problemas antes de que la operación esté avanzada, por ejemplo, si la descripción registral no coincide exactamente con la realidad de la vivienda o si sigue apareciendo una carga que ya debería haberse cancelado.
Escritura, IBI y comunidad: acreditar propiedad y pagos
Otro documento importante es la escritura de propiedad. No siempre será una escritura de compraventa, porque la vivienda puede haberse adquirido por herencia, donación o adjudicación, pero debe existir un documento que acredite cómo llegó el inmueble a manos del propietario. La escritura permite verificar quién es el dueño, en qué porcentaje lo es y cuáles son los datos básicos de la finca. Si se ha perdido, puede pedirse una copia en la notaría donde se firmó.
También conviene tener preparado el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este tributo lo pagan cada año los propietarios y el justificante permite demostrar que está abonado. Además, aporta información útil, como la referencia catastral.
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Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, el vendedor también deberá acreditar si existen deudas pendientes. La Ley de Propiedad Horizontal establece que debe declarar si está al corriente de pago o indicar las cantidades que debe. Además, debe aportar una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, salvo que el comprador le exonere expresamente de esta obligación. Este documento suele solicitarse al administrador de fincas o al secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.
La cédula de habitabilidad depende de la comunidad autónoma
La cédula de habitabilidad acredita que una vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada. Sin embargo, no se exige en toda España. Su obligatoriedad depende de la comunidad autónoma y, por eso, no todos los propietarios tienen que tramitarla antes de vender.
En los territorios donde sí se exige, conviene comprobar si la vivienda ya cuenta con una cédula en vigor o si hay que pedir una nueva. Este documento puede ser necesario para formalizar la operación o para contratar determinados suministros. Por eso, aunque no afecte a todos los vendedores, es uno de los trámites que deben revisarse antes de poner el inmueble en el mercado.
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La ITE o el IEE, cuando el edificio es antiguo
En edificios antiguos, también puede ser relevante comprobar si el inmueble tiene pasada la Inspección Técnica del Edificio o el Informe de Evaluación del Edificio. No se trata de un documento individual de la vivienda, sino del edificio en el que se encuentra.
La obligación depende de la normativa autonómica y municipal. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, el Informe de Evaluación de Edificios se exige a los edificios residenciales colectivos con más de 50 años, entre otros supuestos. Si el piso está en un edificio antiguo, el propietario puede consultar esta información con el administrador de fincas, el presidente de la comunidad o el ayuntamiento.
Los recibos de suministros ayudan a evitar dudas
Los últimos recibos de luz, agua o gas tampoco son imprescindibles para publicar la vivienda en internet, pero es recomendable tenerlos localizados. Sirven para demostrar que los suministros están dados de alta y que no hay deudas pendientes con las compañías.
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También facilitan el cambio de titularidad cuando se cierra la venta. Si algún suministro está dado de baja, conviene explicarlo desde el principio, porque volver a activarlo puede implicar costes o plazos adicionales para el comprador.
Qué preparar antes de publicar el anuncio
Antes de subir el piso a un portal inmobiliario, el propietario debería tener como mínimo el certificado energético y una descripción veraz de la vivienda. El anuncio debe reflejar correctamente la superficie, la distribución, el estado del inmueble, la planta, si tiene ascensor, terraza, garaje o trastero, y cualquier característica relevante para el comprador.
También conviene revisar la nota simple, comprobar si existen cargas y tener controlados los gastos de comunidad, el IBI y los suministros. No todos estos documentos son obligatorios para anunciar la vivienda, pero sí ayudan a responder con rapidez cuando aparece un interesado y reducen el riesgo de que la operación se complique más adelante.
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