El capital vuelve a las oficinas, que se han convertido en la apuesta estrella no solo de los grandes inversores, sino también de los pequeños ahorradores que quieren colocar su dinero en el sector inmobiliario y que no tienen lo suficiente para adquirir una vivienda en las zonas exclusivas de las grandes capitales para sacarla al mercado del alquiler.
Esta querencia ha hecho que la inversión en oficinas en España cerrara 2025 con un volumen total de 2.326 millones de euros, lo que supuso un crecimiento del 38% respecto a 2024, según datos del informe Snapshot Oficinas MAD & BCN Q4 2025, elaborado por Colliers. Este avance, atribuido a una reactivación del sector tras varios años de ajuste, refleja una renovada confianza en el mercado nacional y una mayor actividad en activos de alta calidad.
Una gran parte del capital invertido se destinó a oficinas prime ubicadas en los principales distritos de negocios (CBD) y zonas de alta demanda. Este regreso a operaciones estratégicas estuvo impulsado por la estabilidad de las rentas y una mayor certidumbre en los precios y en las rentabilidades (yields), apuntan desde Colliers.
El 81% de la inversión provino de capital nacional, con las socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario), los fondos de inversión y los family offices entre los compradores más activos, interesados por oficinas de calidad y operaciones estratégicas.
“El apetito inversor se ha reactivado con fuerza gracias a la consolidación de un mercado de alquiler sólido que minimiza el riesgo percibido durante los últimos años en esta tipología de activos, a una mayor claridad en precios y a la consolidación del producto prime. El liderazgo del capital nacional demuestra una confianza renovada en el mercado español”, afirma Martín Galbete, director nacional de Oficinas en Colliers.
También Hipólito Sánchez, director ejecutivo de oficinas en Savills, reconoce que “estamos en un buen momento, con una dinámica positiva tanto desde el punto de vista del usuario como del inversor, que vuelve a mirar a las oficinas con interés en un contexto macroeconómico favorable y con unos fundamentos de demanda sólidos que traen de vuelta los procesos abiertos de venta tras confirmar la liquidez del mercado”.
Madrid lidera la captación de inversión
Entre las ciudades más deseadas por los inversores para adquirir oficinas destacan Madrid y Barcelona. El stock de estos activos en la capital asciende a 18,2 millones de metros cuadrados, con una tasa de disponibilidad del 8,9%, una de las más bajas de los últimos años. La absorción anual alcanzó los 452.000 metros cuadrados, lo que evidencia, según el informe, un uso más activo del espacio y la consolidación de la demanda.
El alquiler prime en Madrid se mantuvo estable el año pasado en 39,25 euros por metro cuadrado, mientras que la rentabilidad prime (yield) se situó en el 4,5%. Concentró el 65% del volumen nacional de inversión, con un total de 1.507 millones de euros, debido a que la percepción de estabilidad en el mercado madrileño contribuyó a fortalecer la confianza de los inversores.
“La demanda existe y cada vez es más exigente, busca calidad, ubicación y servicios, pero el principal reto del mercado de Madrid está en el lado de la oferta, con una disponibilidad muy reducida en las mejores zonas y un nivel de destrucción de stock al que debemos estar atentos", explica Ángel Estebaranz, director nacional de Oficinas en Savills. Reconoce que las empresas están compitiendo por los mejores espacios y localizaciones “incluso en operaciones de pre-let (pre-alquileres) cerradas en edificios que se entregarán a 18 meses”.
Barcelona afianza su atractivo
En cuanto a Barcelona, cuenta con un stock de 6,8 millones de metros cuadrados y una tasa de disponibilidad del 9,5%. La absorción anual en 2025 fue de 268.000 metros cuadrados. Las rentas prime en la Ciudad Condal se situaron en 30,5 euros mensuales por metro cuadrado y la rentabilidad prime en torno al 4,7%. La inversión total en la ciudad alcanzó los 746 millones de euros.
“El Distrito 22@ ha sido la estrella del año, situándose en niveles de 2019. Con el volumen de absorción actual y la disminución de la actividad promotora en la zona, la tasa de disponibilidad puede bajar más rápido de lo previsto. Los sectores tech, formación y también el sector público han sido los protagonistas de las grandes operaciones en esta zona”, señala Natalia Montal, directora asociada de Oficinas Leasing en Savills Barcelona.
Perspectivas para 2026
La consolidación del mercado del alquiler, la estabilización de las rentas y la claridad en la valoración de los activos fueron factores determinantes para la reactivación de la inversión en oficinas el año pasado.
Respecto a las previsiones para 2026, los analistas apuntan a que tanto Madrid como Barcelona seguirán atrayendo la atención de inversores en oficinas, con expectativas de mayor consolidación en los segmentos prime y de alta demanda.