El alquiler en España encadena máximos históricos mes a mes impulsado por una demanda creciente y una oferta incapaz de absorberla. Este desequilibrio hizo que 2025 cerrara con un encarecimiento de las rentas del 8,5% de media en el país, según datos de idealista, hasta pagarse el metro cuadrado a 14,7 euros. Lo que se tradujo en que el coste medio de arrendar un piso alcanzara el año pasado los 1.184 euros, indica el Barómetro del Alquiler 2025.
Aunque las rentas siguen subiendo lo hacen a menor velocidad que en 2024, cuando la escalada se situó en el 11,3%. Esta desaceleración se da principalmente en las grandes capitales como Barcelona, Madrid, Palma, Valencia o Málaga, debido a que muchos ciudadanos que quieren convertirse en inquilinos no pueden asumir esos precios. Ante esa imposibilidad, los caseros siguen subiendo los alquileres, pero menos.
Esto no significa que los alquileres estén cerca de tocar techo. Todo lo contrario, “pueden encarecerse aún más”, apunta Ferran Font, director de estudios de pisos.com. Argumenta que la escasa oferta y la elevada demanda impedirán que los precios bajen: “Falta muchísima oferta. Antes una vivienda en renta tenía dos, tres o cuatro potenciales inquilinos, ahora hablamos de más de quince o veinte. Con lo cual, al existir más demanda los precios seguirán al alza”.
En la misma línea se pronuncia Robin Decaux, CEO de Equito. Reconoce que se está produciendo un “límite de esfuerzo de los inquilinos cada vez más evidente” Incide en que en muchas grandes ciudades, los hogares ya destinan entre el 40% y el 60% de sus ingresos al alquiler, lo que “no es sostenible a largo plazo, pero esto no significa que los precios vayan a bajar de forma generalizada, todavía tienen recorrido al alza, pero será desigual”.
Sostiene que en zonas con fuerte demanda estructural, como grandes ciudades, polos de empleo o áreas con poca oferta nueva, “los alquileres pueden seguir subiendo, aunque a un ritmo más moderado”.
Cómo afrontar unas rentas ‘impagables’
La imposibilidad de asimilar nuevas subidas del alquiler expulsa a muchos ciudadanos de las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas y se ven obligados a alquilar en provincias aledañas. En el caso de Madrid, Toledo o Guadalajara son sus principales destinos. En este contexto, el verdadero freno no es la demanda, que sigue siendo alta, sino la capacidad de pago, lo que impulsa a los futuros inquilinos a buscar nuevas alternativas.
“Cuando los alquileres suben más rápido que los salarios, el mercado no se corrige solo bajando precios, sino cambiando cómo y dónde se vive, optando por el alquiler de habitaciones, pisos compartidos, coliving o viviendas más pequeñas”, explica el CEO de Equito.
Alquiler asequible: ¿la solución?
Para paliar el problema y facilitar el acceso a la vivienda a los ciudadanos con menores rentas, desde el Gobierno, las comunidades autónomas y los ayuntamientos han impulsado la construcción de viviendas de alquiler asequible. Una medida que incrementará la oferta de inmuebles y puede repercutir en la bajada de precios, pero no a corto ni a medio plazo.
“Cualquier iniciativa que sume vivienda al mercado es positiva, pero hay que ser realistas, el volumen anunciado es insuficiente frente al déficit acumulado de vivienda. Además, muchas de estas medidas tienen plazos largos de ejecución mientras que el problema del alquiler es inmediato”, apunta Robin Decaux. Considera que, por sí solas, estas políticas no van a frenar los precios en el corto plazo, aunque “sí pueden ayudar si se integran en una estrategia más amplia”.
Por el momento, la inversión del Gobierno en vivienda pública familiar alcanzó el año pasado su mayor nivel en 16 años con 900,9 millones de euros licitados, un 44% más que el año anterior.
Además, los últimos datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana señalan que el 20% de las viviendas que se han empezado a construir en el último año en España son protegidas. Es decir, una de cada cinco nuevas promociones tiene carácter público o asequible, una cifra que no se alcanzaba desde hace más de una década.
No obstante, Ferran Font reconoce que construir las viviendas de alquiler asequible prometidas por las administraciones no será fácil debido a la falta de suelo para su desarrollo y, sobre todo, de mano de obra: “Se pueden anunciar muchas viviendas, pero hay que anunciar también quién las va a desarrollar, cómo y con qué dinero”.
Un futuro tensionado con rentas más altas
Las perspectivas a corto plazo para los futuros inquilinos no son buenas. Los precios del alquiler seguirán subiendo, tensionando más los mercados en las grandes capitales y obligando a los demandantes “a adaptarse como puedan”, afirma el CEO de Equito. Reconoce que, a medio plazo, “el alquiler será cada vez más protagonista, no por elección, sino por necesidad”, impulsado por la subida constante del precio de la vivienda.
En este contexto, el reto, a su juicio, será hacer el alquiler más accesible, más profesionalizado y más estable, evitando que se convierta en un factor de exclusión social: “El futuro no pasa solo por regular precios, sino por aumentar la oferta real y diversificar los formatos de vivienda”.