Comprar una vivienda en España se ha convertido en una misión casi imposible para miles de familias. A la escalada de los precios, la falta de oferta en las grandes ciudades y el endurecimiento de las condiciones hipotecarias se suma un factor menos visible, y son los riesgos legales de entregar dinero para reservar un inmueble sin tener la financiación asegurada. En un contexto de tipos de interés aún elevados y una mayor prudencia por parte de los bancos, muchos compradores se encuentran con que, tras dar una señal, el préstamo no llega a concederse. Y esto puede conllevar en la pérdida de miles de euros.
Sobre esta realidad alerta el abogado Manuel Requena en un vídeo difundido en TikTok, donde explica una situación cada vez más frecuente en el mercado inmobiliario. “Si vas a comprar una casa y entregas dinero para reservarla, ten cuidado porque puedes perderlo”, advierte Requena. “El comprador suele dar una señal fuerte para señalizar una vivienda”, explica, pero el problema surge cuando la operación depende de una financiación que no está garantizada. “Si luego el banco no le da la hipoteca, pues pierdes el dinero, ese dinero en favor del vendedor”.
La clave jurídica de esta situación está en el tipo de contrato que se firma. Requena señala que, en muchos casos, se trata de lo que se conoce como arras penitenciales. Este tipo de arras permite a cualquiera de las partes desistir del contrato. El comprador pierde la señal si se retira y el vendedor debe devolverla duplicada si es él quien incumple. “Esto es lo que se conoce como arras penitenciales”, resume el abogado, subrayando que, si no hay una cláusula específica que proteja al comprador, la pérdida del dinero es perfectamente legal.
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La cláusula de la hipoteca, el principal punto de fricción entre comprador y vendedor
Ante este riesgo, algunos compradores intentan blindarse introduciendo una condición que supedite la compraventa a la concesión de la hipoteca. “Algunos compradores, eso sí, intentan meter una cláusula en el contrato de arras para recuperar la señal si finalmente no le dan el préstamo”, explica Requena. Sin embargo, esta solución choca a menudo con la negativa de la parte vendedora. “El vendedor no suele querer firmar esta cláusula porque se arriesga a quedar atado semanas o incluso meses a un comprador que quizá nunca compre”.
El resultado es un tira y afloja habitual en las operaciones inmobiliarias actuales: el comprador quiere seguridad financiera y el vendedor quiere certidumbre y rapidez. Según el abogado, el error está en plantear la negociación como un todo o nada. “La solución no está en pelear por esta cláusula, en si la pongo o no la pongo”, afirma. En su opinión, existe una alternativa más equilibrada que reduce riesgos para ambas partes.
Comprar por fases para reducir riesgos y no perder la señal
Esa alternativa pasa por dividir el proceso en fases y ajustar los importes y los plazos a cada una de ellas. “Está en cómo firmas y en hacerlo por fases”, señala Requena. En la primera etapa, propone un contrato de reserva con una cantidad reducida. “Primero, un contrato de reserva con una señal pequeña y un plazo corto de siete a diez días para lograr la pre aprobación de la hipoteca”. De este modo, el comprador no compromete una suma elevada antes de saber si el banco está dispuesto a financiar la operación.
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Una vez obtenida esa pre aprobación, el escenario cambia. “Y después firmar ya unas arras penitenciales con una señal más fuerte, pero ya sin condición suspensiva, porque el riesgo de que no haya hipoteca ya se ha reducido al mínimo posible”. Según el abogado, este sistema permite que la operación avance con mayor seguridad jurídica y económica.
El equilibrio, insiste, beneficia a las dos partes. “¿Resultado? Pues que la compraventa avanza”, resume. “El comprador solo arriesga fuerte cuando ya está seguro de tener la hipoteca y el vendedor no pierde meses atado a un comprador sin garantías”. En un mercado donde las viviendas atractivas se venden en cuestión de días, este factor es clave para que el propietario acepte una negociación más flexible.