Cuándo puede el casero cancelar un contrato para alquilar la vivienda a otro inquilino

Las actuales tensiones en el mercado inmobiliario establecen unas condiciones de especial inseguridad para los inquilinos, que se ven obligados a enfrentarse a precios desorbitados en la renta y escasez de viviendas dignas disponibles. Por eso, cuando un arrendatario encuentra un inmueble asequible, se ampara bajo el derecho de permanencia que le aportan los contratos de cinco años para no verse obligado a trasladarse de nuevo o tener que buscar otra oferta en medio de una crisis habitacional. Los propietarios, sin embargo, pueden intentar deshacerse de su inquilino antes de tiempo para aprovechar los altos precios del alquiler y firmar un contrato más beneficioso con otra persona.

La relación entre arrendador y arrendatario se rige en España por un marco normativo basado fundamentalmente en la Ley 29/1994, del 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y complementado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en lo relativo a los procedimientos judiciales necesarios para expulsar a un inquilino de su hogar. Estas normas delimitan de forma expresa en qué supuestos y bajo qué condiciones el propietario puede poner fin a un contrato de arrendamiento y recuperar la posesión del inmueble.

El contrato de arrendamiento de vivienda habitual tiene, según la LAU, una duración mínima de cinco años si el arrendador es persona física, o de siete años si es persona jurídica. Durante este periodo, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda siempre que cumpla con las obligaciones contractuales. El arrendador no puede interrumpir unilateralmente este derecho sin documentar una causa legal justificada.

Condiciones para echar a un arrendatario

Uno de los únicos supuestos contemplados por la ley que permite al propietario recuperar la vivienda antes del vencimiento del contrato es la necesidad de ocuparla para destinarla a residencia permanente propia, de sus familiares en primer grado de consanguinidad, o del cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Este supuesto se recoge en el artículo 9.3 de la LAU y requiere que haya transcurrido al menos un año desde la firma del contrato. Si no se demuestra esta situación, el casero no podrá dar por terminado el contrato simplemente para volver a alquilar el inmueble a otra persona por razones como poder obtener un mayor beneficio.

La ley impone, además, la obligación de notificar por escrito al arrendatario la situación con una antelación mínima de dos meses y exige que la vivienda sea ocupada efectivamente en un plazo máximo de tres meses desde la extinción del arrendamiento. Si dicha ocupación no se materializa, el inquilino tiene derecho a ser restituido en el uso de la vivienda o, en su defecto, a ser indemnizado.

Fuera de esta causa específica, la finalización del contrato y sus prórrogas permite también al casero recuperar la posesión del inmueble, siempre que haya sido notificada al inquilino con una antelación mínima de treinta días. Este aspecto está regulado en el artículo 10 de la LAU y únicamente puede ejercerse al término del periodo mínimo obligatorio.

Qué pasa si el inquilino incumple el contrato

El arrendador podrá también solicitar la resolución del contrato en caso de incumplimiento contractual por parte del arrendatario, conforme al artículo 27 de la LAU. Entre las causas de resolución se encuentran el impago de la renta, el subarriendo inconsentido, la realización de daños dolosos en el inmueble, el desarrollo de actividades ilícitas o la alteración del uso pactado.

Toda recuperación de la posesión requiere acudir al procedimiento judicial de desahucio, regulado en los artículos 437 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Solo a través de este cauce es posible obtener una resolución judicial que habilite el lanzamiento del inquilino, en cumplimiento del principio de tutela judicial efectiva.