En caso de aprobarse la exención del impuesto a las Ganancias para los alquileres de propiedades destinadas a vivienda incluida en la reforma laboral, la rentabilidad de alquilar una propiedad podría aumentar hasta un 64% para los contribuyentes con la alícuota máxima.
Según un reciente informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), esta medida apunta a impulsar la inversión y ampliar la oferta de inmuebles en alquiler en el país.
El estudio detalla que, de implementarse la exención, los ingresos generados por alquileres para casa-habitación quedarían fuera del impuesto a las ganancias para las personas físicas.
“El nivel de rentabilidad esperado es vital para la generación de oferta en un mercado. La rentabilidad es igual al valor anual del alquiler dividido el valor del inmueble. Al ser un mercado muy dolarizado, se opta por trabajar con los valores en dólares”, indica el Instituto.
“Dado un valor del inmueble de USD 70.000 y un valor supuesto de alquiler mensual de $550.000, la rentabilidad bruta anual de alquilar, al tipo de cambio actual, equivale a 6,46%. A esto hay que restarle la comisión inmobiliaria y los tributos, obteniendo en primer lugar una rentabilidad bruta después de la comisión del 5,8% y luego la rentabilidad neta de tributos para cada uno de los propietarios”, añade.
El impacto de la reforma varía según el régimen impositivo: quienes tributan la alícuota máxima del 35% experimentarían una mejora del 64% en su rentabilidad neta, pasando del 3,19% al 5,22%, mientras que los que tributan al 13% percibirían un aumento del 17%, subiendo de 4,47% a 5,22%.
Para los inscriptos en el régimen de monotributo, la rentabilidad anual se mantendría casi igual, en 5,17%, apenas por debajo del 5,22% proyectado para los autónomos beneficiados.
De acuerdo con el IARAF, la eliminación de Ganancias para estos ingresos situaría la rentabilidad de los alquileres de autónomos por encima de la de los monotributistas, lo que podría motivar a algunos propietarios a migrar al régimen general para acceder a los nuevos guarismos.
El cambio normativo busca así hacer más atractivo el mercado de alquileres para inversores privados y, al mismo tiempo, incentivar nuevas inversiones y empleo dentro del rubro inmobiliario.
El proyecto de modernización laboral, actualmente bajo análisis parlamentario, contempla diferentes capítulos enfocados en la estructura tributaria. Su avance y eventual sanción definirán el alcance final de la exención y su impacto sobre propietarios, inversores y la dinámica del mercado de alquileres.
Rentabilidad de un plazo fijo vs alquiler
Otro de los puntos incluidos en el proyecto de ley aborda la exención del impuesto a las ganancias para varios instrumentos de ahorro, como los plazos fijos en dólares. Esta iniciativa introduce la posibilidad de comparar la rentabilidad neta, descontando impuestos, entre el alquiler de una vivienda y un plazo fijo en dólares, tanto en el esquema tributario vigente como en un escenario regido por la reforma propuesta.
De acuerdo al IARAF, con una renta anual para el plazo fijo estimada en 5,25%, un ahorrista que paga una alícuota de ganancias del 35% recibe una renta neta de 3,41% anual. Bajo este esquema, la rentabilidad del alquiler de vivienda y la de un plazo fijo resultan prácticamente equivalentes, considerando un mismo nivel de riesgo.
Pero si se aprueba la exención del impuesto a las ganancias sobre los ingresos por alquileres, la rentabilidad neta para un propietario autónomo aumentaría un 64%, situándose un 53% por encima de la del plazo fijo en dólares, si este instrumento continúa tributando. El rendimiento anual neto por alquilar un inmueble alcanzaría entonces 5,22%, frente al 3,41% del plazo fijo.
En el supuesto en que la exención de ganancias beneficie también a los plazos fijos en dólares, su rentabilidad escalaría al 5,25% anual, equiparándose nuevamente con la del alquiler de vivienda.
Este escenario proyecta un aumento destacado de la renta neta para ambos tipos de inversión, modificando la ecuación para ahorristas y propietarios en función del nuevo régimen fiscal.