Cuando faltan muy para que se cumpla un año desde la derogación de la Ley de Alquileres, el mercado inmobiliario porteño muestra una recuperación sostenida en la oferta de departamentos de dos ambientes, aunque con importantes diferencias según la ubicación. Los precios promedio se mantienen altos en los barrios más demandados, pero hay muy poco por menos de $300.000 mensuales, aunque en algunas zonas se registran leves descensos en los valores iniciales de los contratos.
Esta tendencia responde a una menor inercia inflacionaria y a la reintroducción de los créditos hipotecarios, que incentivó a cientos de familias a buscar opciones de compra en lugar de alquiler.
Barrios como Puerto Madero, Palermo, Núñez y Belgrano lideran el ranking de precios más elevados, con valores que superan los $500.000 en promedio para un departamento de dos ambientes.
El barrio porteño más joven, marca la diferencia al posicionarse en la cima del mercado con precios que superan los $750.000 mensuales. Otras áreas como Recoleta y Villa Devoto también muestran incrementos intermensuales significativos, destacándose por su alta demanda y estabilidad como opciones residenciales.
Gustavo Lo Valvo, experto inmobiliario, dijo a Infobae que Puerto Madero “sigue siendo el líder absoluto, con precios que pueden superar ampliamente los USD 1.000 mensuales. Palermo, por su parte, se consolida como una de las zonas más buscadas por su ubicación estratégica y su oferta cultural y gastronómica, lo que eleva los valores significativamente”.
Demanda creciente
De los más de 15.500 inmuebles disponibles en CABA, la oferta post DNU se recuperó a niveles históricos, con más de 6.000 departamentos de dos ambientes entre las opciones.
La demanda por este tipo de unidades sigue siendo alta, especialmente entre jóvenes profesionales y parejas que buscan propiedades funcionales y bien conectadas.
“El segmento de dos ambientes es el más dinámico del mercado porque combina comodidad con precios relativamente competitivos, además de ajustarse a las necesidades de quienes recién se independizan o prefieren vivir cerca de su lugar de trabajo”, destacó Lo Valvo.
Estos departamentos tienen alta rotación en barrios céntricos y de fácil acceso, como Almagro, Caballito y Villa Crespo, que se mantienen entre las zonas más buscadas para alquilar además de las zonas del norte porteño.
Disponibilidad mayor y ajuste de precios
En el último año, la oferta de alquileres aumentó significativamente tras la derogación de la Ley de Alquileres (según el Colegio Inmobiliario porteño creció un 174,95%% desde enero último), lo que provocó ajustes a la baja en ciertos barrios.
“Zonas como Balvanera, Agronomía o La Boca experimentaron caídas en los valores iniciales de los contratos debido a la mayor disponibilidad de propiedades de dos ambientes. La recuperación del mercado tras un período de escasez genera una mayor competencia entre propietarios, que deben ajustar los precios para captar inquilinos”, dijo Mariana Lucángeli, arquitecta y experta del Real Estate.
Este cambio contrasta con la situación del año pasado, cuando la falta de unidades disponibles ejercía una fuerte presión al alza sobre los precios.
Algunos barrios registran leves caídas en los precios. Balvanera, según Zonaprop, con una baja del 6,19% en comparación al mes anterior, lidera las disminuciones. Agronomía, con un descenso del 4,51%, también se suma a la lista de zonas donde los valores han retrocedido.
Lucángeli amplió: “Estos ajustes se explican por una menor presión inflacionaria y una mayor disponibilidad de unidades, además del impacto de los créditos hipotecarios que incentivaron a potenciales inquilinos a inclinarse por la compra. Aumentó la demanda para comprar que alquilar desde mitad de año”.
En términos generales, la mayoría de los barrios muestra incrementos moderados. Villa Urquiza, por ejemplo, registró una suba del 5,02% intermensual, mientras que Palermo alcanzó un 4,78%, consolidando su atractivo como una de las zonas más buscadas para vivir. Además, en barrios como Lugano, con un alza del 9,46%, se observan revalorizaciones en áreas que tradicionalmente contaban con precios más accesibles.
Valores
A continuación se brindan los precios promedio en los barrios en donde hay oferta para alquilar departamentos con dos ambientes en CABA según Zonaprop para unidades de hasta 50 m2.
Puerto Madero: $982.766.
Núñez: $592.943.
Palermo: $588.461.
Belgrano: $570.858.
Parque Chas: $565.256.
Colegiales: $557.960.
Villa Urquiza: $554.932.
Chacarita: $552.502.
Villa Crespo: $552.956.
Recoleta: $552.761.
Saavedra: $546.199.
Coghlan: $535.757.
Almagro: $528.672.
Retiro: $524.961.
Villa Devoto: $524.225.
Villa Ortúzar: $523.978.
Caballito: $517.562.
Parque Chacabuco: $509.846.
Villa Pueyrredón: $509.184.
San Telmo: $504.345.
Monserrat: $500.430.
Boedo: $500.233.
Villa del Parque: $493.755.
Agronomía: $492.892.
Barracas: $489.985.
San Cristóbal: $486.349.
Monte Castro: $482.328.
San Nicolás: $480.450.
Balvanera: $477.156.
Santa Rita: $468.496.
Constitución: $465.457.
Floresta: $464.178.
Mataderos: $461.013.
Parque Patricios: $459.385.
Vélez Sarsfield: $456.667.
La Boca: $453.877.
Parque Avellaneda: $447.759.
Liniers: $435.474.
Lugano: $391.050.
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