El mercado inmobiliario está atravesando una etapa de recuperación significativa, con importante aumento de las operaciones, tanto en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como en la provincia de Buenos Aires. En septiembre, se concretaron casi 16.000 escrituras, lo que refleja un cambio de tendencia luego de más de cinco años de crisis.
Este contexto favorable impulsa a los compradores y vendedores a prestar especial atención a los costos asociados a las transacciones inmobiliarias, en busca de maximizar la planificación financiera.
Una de las últimas medidas más relevantes es el Decreto 902/2024, que reduce la tasa del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de CABA a partir del 29 de octubre. La tasa, que actualmente es del dos por mil sobre el valor de la operación, se reducirá a la mitad, y, en algunos casos, el 0,5‰. Esta rebaja tiene como objetivo aliviar los costos de inscripción de propiedades.
Además, esta medida se suma a la eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que gravaba con 1,5% del valor de la escritura a los vendedores.
La derogación del ITI generó un impacto positivo en las operaciones de compraventa de propiedades, al reducir el costo de transacción para el vendedor. Este impuesto, que estuvo vigente durante 33 años, y su eliminación actuó como un incentivo para flexibilizar los precios de venta.
Al reducir los costos asociados a las transacciones, se facilita el acceso al mercado, haciéndolo más atractivo tanto para vendedores como para compradores.
El cambio tributario reducirá los costos de inscripción, lo que representa un ahorro significativo. Por ejemplo, en una operación de USD 100.000, el pago de la tasa se reducirá de USD 200 a USD 100 o incluso a USD 50, dependiendo del tipo de transacción.
“Sin embargo, el Impuesto a las Ganancias cedular sobre la enajenación y transferencia de derechos sobre inmuebles continúa vigente, salvo en el caso de viviendas únicas, familiares y de ocupación permanente”, destacaron a Infobae desde la mesa contable del Colegio Inmobiliario porteño, integrada por los corredores inmobiliarios y contadores Román Paikin, Miguel Chej Muse, Alejandro Moretti y Gustavo Balestrelli.
“Si bien este ahorro no define la realización de la operación, es un gesto que se suma a la reducción general de los costos impositivos y operativos, contribuyendo a aliviar la presión financiera sobre los compradores”, dijo Paikin.
Ambas medidas, son vistas como un paso en la dirección correcta para simplificar las transacciones y reducir los costos para los participantes. En un contexto de alta carga impositiva, cualquier reducción de impuestos es bien recibida, sobre todo en operaciones de mayor valor, donde estos gastos pueden representar una diferencia considerable.
Movimiento de los precios
Oscar Puebla, arquitecto y experto en Real Estate, destacó que el mercado inmobiliario está retrasado en términos de precios y que “debido al aumento de la construcción, que se mueve en pesos frente a un dólar casi fijo, los inmuebles nuevos están más caros que los usados”.
Esto generó una tendencia alcista en el valor de las propiedades (en varios barrios del AMBA los precios ya no caen y volvieron a apreciarse los departamentos hasta un 10% interanual). Puebla recomendó a los inversores “sacar los dólares del colchón y comprar ya. Por que la demanda impulsada por los créditos está reactivando el mercado”.
Alejandro Moretti aconsejó: “A la hora de invertir, es crucial analizar bien el valor del inmueble en función de factores clave como la ubicación, el metraje, la antigüedad, la categoría y el estado de conservación. A largo plazo, los inmuebles demostraron ser un resguardo de valor fiable frente a la inflación”.
Si alguien dispone de un presupuesto de USD 100.000 para la compra de un inmueble, es esencial considerar los gastos adicionales más allá del valor de la propiedad.
“Entre esos gastos se incluyen los impuestos, los cargos de escrituración, honorarios del escribano y los del corredor inmobiliario, que suelen representar entre 7% y 9% del monto total de la operación. En este caso, los costos adicionales podrían oscilar entre USD 7.000 y USD 9.000. Si la compra se realiza mediante un crédito hipotecario, también deben sumarse los gastos asociados a la hipoteca”, aclaró Miguel Chej Muse.
Para optimizar los costos, se recomienda dejar una seña importante que sea aceptada por el vendedor y fijar una fecha directa para la escritura. Esto evita posibles problemas que podrían surgir en el estudio de títulos si se opta por un boleto de compra-venta previo.
Al firmar un boleto y entregar un 30% del precio sin la escritura definitiva, existe el riesgo de complicaciones legales que podrían poner en peligro la operación.
La derogación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que se aplicaba a inmuebles comprados antes de 2018, ha reducido los costos de transacción para los vendedores. Esto incentivó a varios a vender propiedades, lo que hace las operaciones más atractivas y accesibles, contribuyendo a una mayor transparencia en el mercado.
Gustavo Balestrelli acotó: “Además, la reducción de la tasa del Registro de la Propiedad Inmueble, que pasó de 2‰ a 1‰ o incluso al 0,5‰ en algunos casos, también genera ahorros considerables. Aunque estas rebajas no son decisivas al momento de concretar una compra, sí representan un alivio en los gastos asociados, lo que favorece un contexto de inversión más dinámico, especialmente en un mercado donde los inmuebles nuevos superan a los usados en precio”.
Optimizar costos
Quienes buscan optimizar costos en el mercado inmobiliario deben prestar especial atención a la modalidad de la transacción. “No todas las operaciones son iguales, pero es preferible, en lo posible, dejar una seña importante en la inmobiliaria que sea aceptada por la parte vendedora y fijar una fecha directa para la escritura,” observó Puebla.
Esta estrategia garantiza que el comprador pague con todo en orden y evita complicaciones legales que puedan surgir durante el proceso.
Puebla destacó que una opción es acordar un comodato de uso gratuito por un plazo de 10 o 15 días para que los vendedores puedan llevar a cabo la mudanza sin inconvenientes. “Cuando uno firma un boleto de compraventa y entrega 30% del precio, aún sin que el escribano haya realizado el estudio de títulos, pueden surgir errores complejos que podrían poner en riesgo la venta,” advirtió.
Para evitar este tipo de problemas, aconseja avanzar directamente hacia la escritura, asegurando así una operación más segura y sin sorpresas.
Otros gastos
Por lo general, en la compraventa la comisión inmobiliaria representa entre 3% y 4% para ambas partes, según el distrito, sea en CABA como en provincia.
Otros costos se detallan a continuación:
- Impuesto de Sellos: En CABA es 3,5% y se divide entre comprador y vendedor. Están exentas las viviendas únicas de hasta $24.889.350; si se supera ese monto, el 3,5% aplica sólo al excedente.
- Impuesto a las Ganancias: Lo paga el vendedor si la propiedad fue adquirida después del 1 de enero de 2018. La tasa es de 15% para personas físicas y 30% para sociedades. No aplica a viviendas únicas.
- Gastos pre-escriturarios: Corren por cuenta del vendedor y rondan 1% del valor de la operación. Incluyen informes, estudio de títulos, y otros trámites.