Créditos hipotecarios: ¿conviene comprar la vivienda ahora o esperar?

La decisión sobre si adquirir una vivienda ahora o esperar un tiempo se volvió más compleja debido a la volatilidad en los precios de compra venta, más allá de las condiciones que puedan ofrecer los bancos en sus créditos hipotecarios (ya hay más de 10 propuestas).

La introducción de estos créditos coincide con una etapa de recuperación del sector inmobiliario, tras cinco años de crisis. Además, junto con un aumento en las transacciones de compra venta, se observa que los valores dejaron de caer, experimentando una leve apreciación.

Alan Schachter, experto en el mercado inmobiliario, aconseja evaluar cuidadosamente distintos aspectos antes de proceder: las tasas de interés, la devaluación e inflación, así como la dinámica de precios en el mercado inmobiliario.

Recalca que, aunque las tasas de interés por los créditos hipotecarios UVA actualmente parecen atractivas, situándose entre el 3,5% y el 4/5%, es improbable que disminuyan significativamente.

Por otro lado, a pesar de la ligera recuperación de precios en el mercado de la ciudad de Buenos Aires, la relación oferta-demanda sigue mostrando un desbalance considerable, con un leve crecimiento en los precios de cierre recientes.

Una vez que los bancos activen las opciones de compra, muchos ya están experimentando un aluvión de consultas y registros de interesados. Los primeros desembolsos podrían concretarse en junio.

En CABA, la disminución nominal de los valores de compra venta es del 50% y real del 60% desde el pico del primer trimestre de 2018. Es esencial diferenciar entre los valores de lista y los precios de cierre. Actualmente, a pesar del aumento en la demanda y la reducción de la oferta, aún persiste un notable desequilibrio: con más de 80.000 ofertas y apenas algo más de 10.000 demandas por cuatrimestre, el 80% y el 90% de las propiedades listadas no se venden.

Los valores promedio publicados encontraron su punto más bajo en julio de 2023, con USD 2.022 por m2 para propiedades usadas, y ahora se sitúan en USD 2.061, lo que representa un leve incremento del 1,9% interanual.

Frente a esta situación, surge la pregunta: ¿Es preferible comprar ahora aprovechando los precios actuales y las tasas de interés vigentes, o esperar posibles precios más elevados, especulando con tasas más bajas?

“Basándonos en el ciclo anterior (hasta 2018), quienes compraron temprano, antes de la escalada de precios y sin especular con mejoras en las tasas que finalmente no ocurrieron, realizaron una mejor inversión”, señaló Schachter.

El panorama actual de los créditos hipotecarios en Argentina refleja tasas de interés similares a las del período de auge entre 2016 y 2018. Esta similitud en las tasas, que se mantienen en niveles comparativamente bajos, sugiere que los créditos podrían ser ampliamente aceptados.

“Sin embargo, es importante prestar atención a la fluctuación del UVA, ya que este factor es determinante al momento de tomar una decisión sobre créditos hipotecarios”, aclaró Nicolás Zaldivia, director de Cacique Desarrollos.

En cuanto a la devaluación del peso y la proyección de inflación para los próximos 12 meses, Zaldivia prevé una disminución significativa de la inflación, que debería estabilizarse en un dígito y cerrar el año alrededor del 2%. “Esto, contribuiría a mantener el valor del UVA relativamente estable, evitando los picos de incremento observados recientemente”.

Sobre la caída en los precios de las propiedades en CABA desde 2018, Zaldivia aconseja no esperar y aprovechar los valores actuales. “Los precios, lejos de continuar bajando, están comenzando a subir, una tendencia acelerada por el aumento en las consultas tras el anuncio de nuevos créditos hipotecarios. Las propiedades experimentarán un incremento de entre el 12% y el 15% hacia fin de año, en parte debido a la estabilidad del dólar”.

Sobre las enseñanzas del pasado ciclo de crecimiento en operaciones inmobiliarias, anticipando que el contexto actual podría desencadenar un fenómeno similar al vivido entre 2016 y 2018.

Iván Briones, de Estudio Kohon, enfatizó en la competitividad de las tasas de interés en comparación con el “boom” que se registró hace seis años. “La postura agresiva de los bancos en ofrecer tasas atractivas como UVA más 3,5%, impulsados por la necesidad de prestar frente a la disminución de su principal prestamista: el Gobierno. Este escenario posiciona a las tasas actuales como altamente competitivas y poco probables de mejorar sustancialmente, estableciendo un entorno favorable para los prestatarios”.

Especialistas aconsejan aprovechar los precios actuales del mercado inmobiliario sin esperar reducciones adicionales. Actualmente en CABA hay más de 30.000 viviendas por menos de USD 100.000 en barrios bien ubicados de la ciudad.

El mercado inmobiliario se caracteriza por ajustes en su volumen de operaciones más que en los precios. En períodos de crisis, se observa una notable reducción en el número de transacciones, ya que los propietarios suelen resistirse a bajar las cotizaciones.

Briones concluyó: “El segmento se ajusta principalmente por volumen y no tanto por precio. Durante las crisis, la cantidad de operaciones cae debido a que los vendedores prefieren no ajustar los precios a la baja. Sin embargo, con la llegada de los créditos hipotecarios y el dinero del Blanqueo (en caso de aprobarse en el Congreso), es probable que las oportunidades del mercado se agoten rápidamente y luego los precios comiencen a elevarse. Esto hará que las oportunidades sean efímeras, y por eso hay que actuar con rapidez para comprar. Ya vimos este patrón en 2017-2018, cuando en solo unos meses se absorbió la oferta total y los precios aumentaron considerablemente”.