El drama de alquilar: el que logra encontrar una propiedad debe pagar hasta cuatro meses como costos de ingreso

Para un acuerdo inicial de $200.000, si el inquilino contrata una garantía privada en CABA debería disponer de más de $520.000; y en provincia Buenos Aires, más de 700.000 pesos

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Cada vez es más caro realizar un alquiler de una vivienda por los altos costos que demanda el contrato inicial
Cada vez es más caro realizar un alquiler de una vivienda por los altos costos que demanda el contrato inicial

Los costos que demandan acceder a un alquiler son cada vez más altos y difíciles de afrontar para los inquilinos. Así, en las últimas semana se registran casos en los que el monto inicial del contrato para ingresar llega a cuadruplicar el valor mensual de la renta.

Hoy no sólo es caro alquilar per se en la ciudad de Buenos Aires, tal como lo informó Infobae, sino también por los gastos que se requieren para firmar un nuevo contrato por tres años bajo la actual Ley de Alquileres.

Si se hace un acuerdo por el pago de un departamento de 3 ambientes por $200.000 mensuales, e incluye garantía propietaria, demandaría unos $415.000 en total incluyendo el primer mes de alquiler o mes adelantado como se le suele llamar, un mes de depósito y los informes del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de la garantía ofrecida.

El valor inicial que se pide se fue ampliando de tal manera que hay bancos públicos que ofrecen préstamos personales para cubrir esos gastos

Si se certifican las firmas por escribano (operatoria habitual, pero no obligatoria) se deben adicionar unos $6.000 por cada firma (inquilinos y garantes).

Alejandro Braña, miembro del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño, aclaró a Infobae que “si el interesado alquila con seguro de caución o fianza, desaparecen los $15.000 de gastos de informes del RPI, pero aparece el costo de dicho seguro, casi dos meses y medio. Según el monto, en algunos casos ofrecen pagar en cuotas”.

Los honorarios inmobiliarios en CABA, que ascienden al 4,15% del total del contrato, son abonados en su totalidad por el propietario en virtud de una ley que prohíbe percibir honorarios a las inmobiliarias de parte de los inquilinos únicamente en alquileres de vivienda familiar.

“En casi todo el país esto no ocurre: pagan ambas partes intervinientes, según se convengan y por aranceles fijados en cada jurisdicción”, amplió Braña.

Conseguir la vivienda primero y firmar un contrato de alquiler a posterior son dos acciones complejas para acceder a una vivienda actualmente
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En el bario porteño de Balvanera, por ejemplo, por un alquiler mensual de $200.000, y si bien tendrá el aliciente que la comisión inmobiliaria la abonará el propietario (4,15%), todo lo demás salvo las tasas y las expensas extraordinarias, serán a cargo del inquilino.

Hay diferencias entre CABA y provincia de Buenos Aires. Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), destacó a Infobae, que “en CABA se debe abonar el primer mes por adelantado ($200.000), más su equivalente en concepto de depósito en garantía, más un 1,5% en concepto de impuesto de sellos que serán otros $108.000, finalmente la certificación de firmas también deberá abonarla por un valor de $20.000; en suma, un locatario mínimamente va a tener un costo de $528.000″.

Mientras en la provincia de Buenos Aires, deberá adicionar la comisión inmobiliaria de $208.000 por lo que sumará un total de $736.000, a ello entre CABA y provincia hay que sumar gastos de mudanzas, por lo cual la erogación para entrar a una vivienda es muy alta.

Principales problemas

Expertos sostienen que el principal problema es la garantía. Es verdad que el uso de seguros de caución y fianzas creció mucho en los últimos años e incluso se hacen más contratos con esa operatoria que con garantia propietaria.

Y el otro gran problema es la escasez de oferta: en casi toda la Argentina no se consiguen alquileres permanentes.

“La oferta es inexistente y otro gran problema es que los propietarios comenzaron a exigir a los inquilinos condiciones contrarias a la ley, por ejemplo, precios fijados en dólares o que el contrato sea por dos años y que la actualización no sea cada 12 meses sino cada 3 meses. Aquí cabe recalcar que el principio de autonomía de la voluntad de las partes no es ilimitado, y casualmente estos dos aspectos son de orden público por lo que fijar cláusulas de este tipo, en el hipotético caso que exista un conflicto judicial, los fallos le darán la razón al inquilino y es un riesgo que los propietarios deben conocer y asumir”, dijo García Malbrán.

En CABA conseguir un alquiler permanente de un departamento de dos o tres ambientes es prácticamente una misión imposible
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Consejos de inquilinos

Hay inquilinos que por no poder pagar la cuota o porque se les terminó el contrato y no disponen de todo el dinero para ingresar en una nueva vivienda debieron mudarse con sus padres (jóvenes solos o parejas sin hijos) o jubilados que debieron alejarse de donde vivían a zonas más económicas para pagar menos por mes.

Magalí Zirulnikoff, cofundadora de la Comunidad Federal Inquilina y No Propietaria, dijo a Infobae que “el problema es que muchas inmobiliarias, sobre todo en provincia de Buenos Aires, piden comisiones altas por adelantado y exclusivamente a la parte inquilina. En territorio bonaerense aún no se adecuó la ley 14.085 y su redacción es confusa y da lugar a la especulación del sector más poderoso”.

Hay casos de inquilinos que lograron extender el plazo del alquiler hasta que puedan conseguir otra vivienda, modalidad que se propagó en la Argentina por el rechazo de los dueños a seguir alquilando sus inmuebles bajo la actual Ley de Alquileres.

“Con los salarios actuales devaluados es imposible pagar lo que quiere el sector. Muchas personas están endeudadas desde la pandemia y no pueden salir. Hace tiempo la población inquilina de todo el país viene mudándose a lugares más chicos, más lejos, a la casa de algún familiar o con amistades, entre otras opciones. Hacen grandes sacrificios para trabajar todos los días y no vivir en la calle”, concluyó Ana Fernández Borsot, también de la Comunidad Federal Inquilina y No Propietaria.

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