Por la suba de los alquileres, creció la rentabilidad de las propiedades en CABA: cuánto gana un propietario

Dentro de un mercado inmobiliario golpeado, la rentabilidad sigue creciendo a causa de la suba de precios de alquileres tradicionales y por la caída en los valores de venta de las propiedades que mantienen un descenso de 49 meses ininterrumpidos.

Distintos análisis privados confirmaron que la relación alquiler/precio asciende y llega a escalar hasta el 6% anual en algunos barrios de la ciudad de Buenos Aires cuando hace más de un año oscilaba en el 3,7% anual. En términos inmobiliarios, la fórmula para obtener la rentabilidad se obtiene entre la incidencia del valor del alquiler anual sobre el precio de compra.

Daniel Bryn, de Monitor Inmobiliario, destacó a Infobae que “la causa del aumento de la rentabilidad del alquiler tradicional también son el fuerte incremento de los alquileres en pesos por la Ley de Alquileres (ya llegaron al 104.04% a través del Índice de Contratos de Locación, ICL, que regula el Banco Central) y la alta inflación que no cesa”.

Para el portal Zonaprop, la relación alquiler/precio asciende y se ubica en 4,95% anual. Es decir, se necesitan 20,2 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Este valor se encuentra un 17% por debajo de lo requerido un año atrás. Villa Gral Mitre y Floresta son los mejores barrios para los inversores que buscan renta ya que tienen un retorno promedio de 6,7% anual, respectivamente. Por el contrario, Liniers y Montserrat son los que menor rentabilidad generan (3,8% y 4,3%, respectivamente).

Y para Reporte Inmobiliario, en base a los datos de junio de 2023 el promedio de la rentabilidad bruta anual de los departamentos usados de 1 a 4 ambientes fue del 4,44 %, mientras que en mayo llegaba al 4,11%; la renta creció más de un punto porcentual con relación a un año atrás, ya que en junio del 2022 era en promedio del 3,41 por ciento.

Ganan los dos ambientes

Entre los tipos de viviendas que mejor rentabilidad otorgan, según Monitor Inmobiliario se encuentran los departamentos de 2 ambientes. “El alquiler tradicional de un 2 ambientes rinde porque es una de las viviendas más demandadas sobre todo por jóvenes como por parejas sin hijos. Actualmente suelen alquilarse a $128.000, sube un 10% en solo un mes, y por este valor en un año otorga unos USD 3.200 a tasación del tipo de cambio blue”, explicó Bryn.

Los alquileres de departamentos de 2 ambientes subieron un 10% intermensual en la mayoría de los barrios porteños.

Especialistas sostienen que es buen camino comprar departamentos de dos ambientes que en muchos barrios porteños se encuentran por menos de USD 50.000, como en Boedo, Barracas, Almagro, Villa Crespo, Lugano, La Paternal, Chacarita, Villa Ortúzar, Saavedra, entre otros. Son muy buscados por estudiantes universitarios tanto del interior como del exterior que se radican en CABA para cursar sus carreras.

“Los de dos ambientes son los departamentos que más ganancia dejan en el presente. Y estimamos que seguirán siendo muy demandados porque hay mucha necesidad y rotación de inquilinos. Ahora se vencerán cientos de acuerdos por los tres años de la Ley de Alquileres y tanto solteros como parejas o matrimonios están en la búsqueda”, dijo a Infobae Octavio Santa Cruz, inmobiliario que opera en el corredor oeste de CABA.

Por la situación del mercado actual varios propietarios no eligen poner su propiedad en alquiler, debido a la baja rentabilidad, sin embargo, hay barrios que otorgan buena rentabilidad.

Santa Cruz aclaró que “esto sucede porque los precios de venta disminuyen mientras que los costos de alquiler suben por encima de la inflación. Se puede comprar una propiedad económica y recuperar la inversión inicial en un plazo menor de tiempo que hace un año atrás”.

En los meses que transcurrieron de 2023 se registraron más operaciones de compraventa que el año pasado. De enero a mayo hubo más de 12.500 escrituras contra las 7.870 de 2022 según lo que releva por mes el Colegio de Escribanos porteños. “No obstante estamos lejos de 2017 o 2018 en donde las escrituras se vieron impulsadas por créditos hipotecarios”, aclaró Bryn.

Desde el sector sostienen que las ventas hoy se limitan principalmente a departamentos usados para personas que están creciendo en metros o cambiando de zona impulsados por ahorros familiares. Las compras de inversores son menos a las de años anteriores y se concentran en unidades de 2 o 3 ambientes en emprendimientos de bajas expensas. El escenario macroeconómico y político no ayuda a que haya un ciclo de más operaciones que las actuales que promedian las 2.600 por mes en 2023.

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