Sin freno: en casi tres años los alquileres porteños se dispararon 370 por ciento

Un informe del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires detectó que los valores aceleraron su incremento desde que entró en vigencia la nueva ley de Alquileres. Los monoambientes son los que más subieron

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Los monoambientes son los más buscados por una persona o por parejas jóvenes sin hijos
Los monoambientes son los más buscados por una persona o por parejas jóvenes sin hijos

Los precios de los alquileres siguen subiendo con una fuerza nunca vista en las últimas décadas y desde que entró en vigencia la polémica Ley de Alquileres, en julio de 2020, parecen no tener techo. Un informe del Gobierno porteño reveló que los valores escalaron un 370% desde hace casi tres años y los monoambientes con un 120,9% interanual son los departamentos que más subieron dentro de la Ciudad de Buenos Aires.

El análisis de la Dirección General de Estadística y Censos determinó que los incrementos de precios son récord y que un inquilino cada vez debe abonar más al realizar un contrato nuevo para acceder a una vivienda.

Queda demostrado que los valores ascendieron por encima del ajuste que establece el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central. Este marcó para mayo un 95,93% y se estima que llegará al 100% en junio. Pero como muchos dueños buscan ganarle a la inflación en el punto de partida del contrato y cómo la oferta de unidades es tan escasa (hoy sólo se estiman en CABA unos 1.000 departamentos en locación tradicional), los inquilinos ante la desesperación de no conseguir terminan aceptando acuerdos con valores muy altos.

El estudio se basó en la investigación de la oferta de alquileres de las unidades de 1 a 5 ambientes, usadas y a estrenar, publicadas en el portal Argenprop. Las valuaciones promedio para las unidades base alcanzaron $74.800, para 1 ambiente); $96.100 para propiedades de 2 ambientes, y $148.000, para los de tres.

Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda y Finanzas GCBA) sobre la base de datos de Argenprop
Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda y Finanzas GCBA) sobre la base de datos de Argenprop

Si se considera el trienio 2020/2022, los alquileres acumularon un alza promedio del 370%, muy parejo en los tres casos.

Los departamentos de 3 ambientes lideraron las subas en el primer año; en los siguientes, las unidades más pequeñas recuperaron el ritmo de crecimiento. Asimismo, el aumento de precio de alquiler para todos los segmentos fue superior a la variación estimada por el Índice de Precios al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires (IPCBA) que en promedio para enero/ marzo alcanzó un 102,8% en términos interanuales.

Como muchos propietarios para ganarle a la inflación al inicio del contrato piden más dinero y cómo la oferta de unidades es tan escasa los inquilinos terminan aceptando acuerdos con valores más altos

José María Donati, director general de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires, destacó a Infobae que “es una situación dramática. Hay que tener en cuenta que en CABA más del 35% de los hogares están compuestos por inquilinos y los aumentos desde que rige la actual ley impactaron negativamente en quienes no tienen una vivienda propia”.

Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda y Finanzas GCBA) sobre la base de datos de Argenprop
Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda y Finanzas GCBA) sobre la base de datos de Argenprop

Oferta en caída libre

El stock en oferta continuó en franco descenso: respecto del trimestre anterior, las publicaciones en alquiler disminuyeron un 35,7% y alcanzaron un nuevo piso, con menos de dos tercios del volumen de publicaciones del mismo período de 2022. Las tres primeras comunas en importancia, situadas en el corredor norte de la ciudad concentraron un tercio de la oferta (14, 13 y 12); en contraposición, las tres de menor peso relativo explicaron apenas un 5,4%. Un punto a destacar es que la reducción de la oferta se verificó de manera relativamente homogénea a lo largo del territorio.

Los alquileres más elevados continuaron en manos de los históricos barrios de Palermo, para los monoambientes ($86.281) y 2 ambientes ($121.402) y Recoleta, en el caso de 3 ambientes ($186.459).

Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda y Finanzas GCBA) sobre la base de datos de Argenprop. En donde están las líneas es porque en esas zonas no hay casi oferta de departamentos en alquiler tradicional
Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda y Finanzas GCBA) sobre la base de datos de Argenprop. En donde están las líneas es porque en esas zonas no hay casi oferta de departamentos en alquiler tradicional

“Llamó la atención cómo subió el valor en Recoleta, pero es por la escasez y una demanda que supera a las pocas propuestas existentes. Históricamente, era un barrio con gran demanda para comprar y no tanto para alquilar. Allí viene creciendo mucho la oferta temporaria por parte de propietarios que equiparon sus viviendas que antes las destinaban al formato tradicional y ahora las rentan por semanas en dólares”, añadió Donati.

El análisis determinó que la mayoría de los barrios con precios de referencia duplicaron el valor de los alquileres respecto de los tres primeros meses de 2022. La escasa oferta permitió presentar datos para únicamente tres barrios en el segmento de 1 ambiente; en tanto, con un poco más de cobertura, los alquileres más accesibles de 2 ambientes se observaron en Flores ($78.798) y en Caballito, por el lado de los 3 ambientes ($145.406).

Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda y Finanzas GCBA) sobre la base de datos de Argenprop
Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda y Finanzas GCBA) sobre la base de datos de Argenprop

Una preocupación en ascenso

A partir del 1 de julio próximo comienzan a vencerse los primeros contratos firmados con la actual ley. Expertos del sector sostienen que la sangría de la oferta se notará mucho más aun porque un gran porcentaje de esos inmuebles no se renovarían y decenas de departamentos no volverán al mercado de alquileres seguramente por la experiencia vivida durante los últimos 3 años.

Aquí se puede observar la oferta de departamentos en CABA, y barrios en donde es nula actualmente
Aquí se puede observar la oferta de departamentos en CABA, y barrios en donde es nula actualmente

Alejandro Braña, analista del mercado y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño, dijo que en los últimos años los únicos propietarios que ofrecen sus inmuebles son aquellos que no pueden dejar de percibir la renta por baja que resulte y menos pueden mantener los gastos que le demanda un inmueble vacío.

El que puede decidir, lo pone en venta y va bajando el valor porque prefiere resignar precio en la venta y no tener que alquilar la vivienda en las actuales condiciones. La oferta porteña para alquilar ronda el 3% del total de inmuebles que se ofrecen en el mercado inmobiliario. El resto, 97%, se comercializan en venta y un 10% también acepta permutas.

Braña sostiene que no se irá a “oferta cero”, sí en cambio seguiría en niveles mínimos. “Más del 80% de los dueños son mayores de 60 años, siempre algunos inmuebles en alquiler vamos a encontrar. Pero muchos inquilinos hace ya bastante tiempo no pueden hacerlo. En las inmobiliarias tenemos largas listas de pedidos urgentes e inquilinos en espera por inmuebles que no aparecen”, amplió.

La demanda es mucho mayor que la oferta en el segmento de los alquileres, exactamente todo lo contrario que en el mercado de compraventa donde hay más de 90.000 departamentos que se comercializan y una demanda prácticamente nula o en los niveles más bajos de la historia del mercado inmobiliario.

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