¿Negociando alquiler?: seguro de caución o garantía privada, qué conviene para inquilinos y propietarios

Los alquileres están en el centro del debate. Cuáles son los consejos de los especialistas para concertar un contrato con éxito entre partes cuando no tienen garantes y deben recurrir a una póliza

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Poder acceder a la llave de una vivienda que se alquile no es una tarea fácil. La escasez se profundiza y los valores siguen subiendo (Foto: Getty Images)
Poder acceder a la llave de una vivienda que se alquile no es una tarea fácil. La escasez se profundiza y los valores siguen subiendo (Foto: Getty Images)

Encontrar una vivienda para alquilar en la ciudad de Buenos Aires y en las principales localidades del país es una misión difícil. Sobre todo si se pretende que esté bien ubicada, en condiciones de habitabilidad y a un precio razonable. La escasez manda: se estima que hoy hay apenas 1.100 departamentos ofrecidos en locación tradicional en CABA, algo sin precedentes.

La Ley de Alquileres sancionada en 2020 no solucionó el acceso a la vivienda, pero sí agravó problemas antiguos. Uno de los detalles que complican el mercado es la barrera de entrada para hacer un acuerdo. Cada vez se exigen más cosas y cuesta ponerse de acuerdo.

Plan porteño

Para paliar esta situación el Gobierno porteño lanzó hace dos semanas un paquete de medidas que propone tres esquemas regidos por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC), entre ellos el que financia los costos del contrato inicial de alquiler.

Christian Werle, presidente del IVC, dijo a Infobae que con las medidas se pretende beneficiar tanto a los inquilinos como a propietarios. “Para los primeros planeamos la estrategia de ayudarlos a que puedan agilizar pasos para poder alquilar una vivienda y facilitarles herramientas como un seguro de caución y créditos para poder costear la mudanza. Y a los propietarios de viviendas que están en mal estado a través de los planes se pensó en brindarles un programa de créditos de hasta $1.000.000 para que puedan poner sus inmuebles en condiciones y destinarlos al alquiler”.

Hasta el momento Garantía + fácil, uno de los programas que intenta aliviar el problema de los inquilinos, fue el más demandado, según fuentes del Instituto. Este esquema permite a los inquilinos acceder a un seguro de caución con una bonificación del 70% del costo de la prima. “Es una alternativa mucho más segura y ágil para el propietario. Garantiza el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el inquilino en el contrato y otorga mayor agilidad y seguridad jurídica que una garantía propietaria”, dicen desde el IVC.

Por lo general los propietarios e inmobiliarias piden a los inquilinos comprobantes de ingresos; garantía de alquiler; garantía propietaria, que por lo general deben ser de inmuebles ubicados en CABA, que no esté registrada como bien familiar y que no sea de una persona jubilada; garantía personal del inquilino, entre otros ítems.

Desde el IVC sostienen que Garantía + fácil garantiza el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el inquilino en el contrato y otorga mayor agilidad y seguridad jurídica que una garantía propietaria.

El listado de requisitos que se solicitan a un inquilino cada vez es más extenso y la oferta es super acotada. En las inmobiliarias de CABA hay lista de espera con gente que busca alquilar o renovar un acuerdo

¿Por qué es más seguro? La compañía aseguradora, antes de emitir la póliza, hace un análisis crediticio para verificar la solvencia y capacidad de pago del inquilino. La garantía es otorgada por compañías aseguradoras auditadas permanente por la Superintendencia de Seguros de la Nación. En caso de incumplimiento en el pago por parte del inquilino, la aseguradora debe responder, manteniendo indemne al propietario. Es mucho más eficiente y rápido que otras alternativas.

Además, el propietario se exime de hacer frente a gran parte de los trámites legales, ya que la aseguradora le brinda asistencia jurídica durante el proceso de desalojo. “Miles de personas ingresaron en estas dos semanas y predominan los pedidos por seguros de caución. Deben hacerlo en la Web del Instituto, todo es dinámico y práctico”, detalló Werle.

Diferencias

Además del IVC, están las propuestas privadas. La diferencia entre obtener una garantía inmobiliaria privada y un seguro de caución es la burocracia que debe afrontar el inquilino para sacar los seguros; en muchos casos puede llevar a la pérdida de la oportunidad de alquilar la propiedad que pretendía.

Firmar un seguro de caución o garantía brindan mayor confianza dentro de un contrato de alquiler
Firmar un seguro de caución o garantía brindan mayor confianza dentro de un contrato de alquiler

Gustavo Daniszewski, director general de GarantíaYa, dijo a Infobae que los seguros de caución, al estar limitados por la Superintendencia, puden llevar en ocasiones a que el propietario puede no quede totalmente cubierto, pues existen limitaciones de montos y tiempos de cobertura. “En cambio una garantía privada no tiene tope ni limitaciones, respondemos inmediatamente para tranquilidad del propietario, pagamos 100 por ciento de los costos legales, expensas, impuesto municipales sin límite hasta la restitución del inmueble”, aseguró.

Los seguros también posibilitan una solución cuando hay alguien que no tiene la posibilidad de pedirle a un familiar o conocido un inmueble en garantía.

Gonzalo Córdoba, gerente comercial de Crédito y Caución, comentó por su parte que la empresa desarrolló una póliza como alternativa de garantía para alquilar una vivienda. “Los requisitos para su contratación contemplan: ser mayor de 18 años, tener un año de antigüedad laboral o demostrar continuidad en el mismo, que el valor del alquiler no supere el 30% de los ingresos individuales o familiares y no tener antecedentes financieros negativos. En caso de no cumplir con alguna de las condiciones, ello podrá ser salvado por algún familiar que sí las satisfaga. El trámite para su adquisición es 100% online, completando un formulario simple y no requiere trámites presenciales. La cotización se puede hacer de forma inmediata y el pago también se realiza en dicha Web”, dijo a Infobae.

Qué ver antes de firmar

En el caso de garantías privadas o seguros de caución, algunos expertos argumentan que como propietario es recomendable contratar una compañía de reconocida solvencia y analizar cómo respondieron frente a incumplimientos. “Evaluaría si me pagan a los pocos días de un llamado telefónico o mail o si es necesario esperar meses, múltiples autorizaciones, entre otros. También si existe un límite de tiempo o monto en la cobertura”, dijo Daniszewski.

Como inquilino es aconsejable analizar que sea una compañía reconocida y aceptada por propietarios e inmobiliarias, si están siempre disponibles para resolver las consultas y si ayudan a encontrar una propiedad ya que hoy la demanda supera fuertemente la oferta. Según Córdoba, un seguro de caución sale en promedio un 20% menos que una garantía. “Otro tema importante es que ahora con el respaldo del Gobierno porteño, para el inquilino hay un costo especial con un descuento de hasta el 70% de descuento sobre el valor, dentro del programa Garantía + fácil”.

Precios

En GarantíaYa para un alquiler de $120.000 mensuales la garantía sale $207.0000 e incluye descuento del 20% si se hace en un pago. También hay opción del 25% de descuento para convenios especiales, lo que reduce el costo a 194.000 pesos. Y hay financiación de hasta 12 cuotas fijas. La garantía sólo se paga una vez, al inicio del contrato de alquiler. Cubre los 3 años de contrato y el tiempo adicional que demande la restitución del inmueble.

Alquilar se transformó en una misión complicada. Para contribuir en el contrato de locación las empresas de seguros y garantías privadas ofrecen herramientas para facilitar el camino inicial del acuerdo
Alquilar se transformó en una misión complicada. Para contribuir en el contrato de locación las empresas de seguros y garantías privadas ofrecen herramientas para facilitar el camino inicial del acuerdo

“Para facilitar el acceso a garantías de alquiler se ofrecen descuentos para aquellos clientes que opten por realizar un único pago. Además, contamos con planes de financiación flexibles que permiten a los inquilinos afrontar los costos de la garantía en cuotas. Las garantías cubren el 100% de los montos de alquiler, expensas e impuestos municipales, de corresponder. Esto asegura mayor tranquilidad tanto para el inquilino como para el propietario”, aclaró Daniszewski.

Un seguro de caución se puede pagar mediante transferencia bancaria y hay con financiación con tarjeta de crédito en hasta 12 cuotas. “Para un departamento de 2 ambientes en CABA con un valor de alquiler de $90.000 mensuales, el costo de la póliza por los 3 años es de $157.500, por única vez”, ejemplificó Córdoba.

Por lo general, en todas las propuestas, la opción de calificar o no es inmediata (como mucho demora 48 horas) y no es necesario hacer trámites engorrosos ni esperar al cobro. Las empresas de garantías privadas, al igual que las de seguros de caución, se encargan de todos los trámites y costos legales y el propietario sigue cobrando sin límite (en caso que el inquilino deje de abonar) hasta la devolución del inmueble.

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