El mercado inmobiliario y la construcción afrontan una durísima situación. El primero empezó a achicarse a principios de 2018, su contracción se agravó desde 2019 con el cepo cambiario y se profundizó este año con la pandemia. La actividad de construcción, en tanto, está ligada a la estanflación que hace una década sufre la Argentina, fenómeno que se acentuó con la cuarentena. La brecha entre los ingresos en dólares de la población y los valores de la propiedad están en niveles récord.
Y así y todo, con el costo de la construcción en mínimos históricos, si la macro postpandemia ayuda, el sector podría comenzar a despegar en el primer semestre de 2021.
Tales algunas conclusiones surgidas del Webinar “Economía y Real Estate” organizado por Reporte Inmobiliario y en el que expuso un contexto mundial y macro y un análisis microeconómico del sector el economista Esteban Domecq, fundador y socio de la consultora Invecq.
El costo de la construcción en términos del dólar blue se encontraba ya en septiembre 70% por debajo del de diciembre de 2017 (y eso tomando el dólar blue de ese mes, de $ 146) y 44% por debajo según el dólar oficial. “El costo es 64% inferior al promedio histórico en dólar blue y 35% inferior en dólar oficial, y valores similares se observan en el costo del metro cuadrado de construcción según las estadísticas de Reporte Inmobiliario”, precisó Domecq.
"Quedó en claro que el costo de la construcción en dólares (blue, que es la referencia válida, porque son los que se consiguen) está en mínimos históricos de las últimas décadas, perforando incluso los valores del “rodrigazo”, dijo Germán Gómez Picasso. “El dato positivo es que parecería que la macro puede mejorar postpandemia y las condiciones están dadas para que la construcción despegue; nos quedamos con la sensación de que quedan posibilidades para que el sector inmobiliario y de la construcción despegue, cosa que resultaba difícil de creer antes de la presentación”, agregó el socio de Reporte Inmobiliario.
Hay algunas condiciones que deben cumplirse, sin embargo. Domecq precisó que a pesar de la caída de 15% en dólares del precio de las propiedades, el salario promedio (también en dólares) cubre actualmente sólo el 21% del valor promedio del metro cuadrado, menos de la mitad del promedio histórico del 53 % y menos de un tercio del máximo histórico del 67%.
“Esto implica que para acceder a un departamento de 80 metros cuadrados se necesitan 31 años completos (de salarios)”, dijo el analista. “En el mejor de los casos, con un salario de 747 dólares, tomando el dólar oficial, se necesitarían 18 años”. Y eso porque en los últimos quince años el costo en dólares del metro cuadrado aumentó 174%, contra apenas 15% del salario promedio (si se toma el dólar blue) o 112% (si se toma el oficial).
Para restablecer cierta normalidad histórica en la relación entre ingresos y valor del metro cuadrado (por caso, para que un salario promedio pueda comprar entre 40 y 71% de un m2 o la cantidad de años de ingreso necesarios para comprar un departamento de 80 m2 se reduzca de los actuales 31 a entre 9 y 17 años) los salarios en dólares deberían aumentar entre 50 y 100% y el precio del metro cuadrado debería caer entre 20 y 40 por ciento.
Semejante desequilibrio está detrás del hecho de que en septiembre en CABA se hayan registrado 2.181 escrituras de compraventa, 24% por debajo de lo observado en 2019 y 64% debajo del mismo mes 2017. Así, la compra-venta de propiedades acumuló en nueves meses una caída de 56,7% respecto de igual período de 2019 y de 75,7% respecto de 2018, que no fueron precisamente años brillantes.
La recuperación depende crucialmente de la estabilización macro y del dólar y de una reducción significativa o una eliminación de la brecha cambiaria, para revertir la tendencia de los últimos tres años en que el dólar aumentó sistemáticamente más que los materiales y la mano de obra.
“Quedó más que a la vista de que no hay nada más dañino para el mercado inmobiliario que el cepo cambiario; cualquiera de ellos, todos han impactado fuertemente en las ventas", dijo Gómez Picasso.
Desde la micro, la caída del costo de la construcción al nivel bajo en 15 años, como reconoció el propio ministro de Desarrollo Productivo, Matías Kulfas, es un acicate para la actividad. De hecho, el Índice Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) del Indec hizo piso en abril, con una caída interanual del 76,1% y en agosto ya había reducido la pérdida al 17%. El Índice Construya muestra 4 meses consecutivos de crecimiento (a un promedio) del 9%. La venta de insumos creció sostenidamente en los últimos meses: en septiembre, el índice Construya marcó allí un repunte de 18,5%, y la venta de cemento creció 10,1%, según datos de la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland.
¿Recuperación en 2021?
Si bien la actividad está todavía 27% por debajo del máximo histórico de fines de 2017, dijo Domecq, la recuperación podría ser del 25% en 2021. Hasta ahora, el impulso vino del lado de la pequeña construcción, las refacciones y mejoras domésticas y los proyectos chicos, a los que el año próximo el gobierno promete agregar un fuerte aumento de la inversión pública.
El panorama mundial, si bien aún complicado por la pandemia y los rebrotes en el hemisferio norte, es relativamente benévolo para la Argentina. Mientras el precio del petróleo crudo cayó más de 40% (caída que se profundizó en los últimos días), en el mismo período el precio mundial de la carne aumentó 23%, el de la soja poco más del 10%, el del trigo 7,4% y el del maíz más de 3 por ciento. Además, y a pesar de la pandemia, al cabo de 2020 la población mundial habrá aumentado en 67 millones de habitantes y en 2021 se agregarán otros 80 millones. Una población mundial dispuesta a consumir lo que producen los sectores más competitivos de la economía argentina.
El gobierno podría ir hacia un escenario de consistencia macroeconómica, dijo Domecq, con la aprobación del presupuesto 2021 y si la restructuración de la deuda con el FMI lo induce a un programa de consistencia fiscal, financiera y monetaria y emite señales de moderación política, restableciendo la confianza y las expectativas. Todo eso permitiría flexibilizar los controles, reducir la brecha cambiaria y acumular reservas, a favor de un superávit comercial que este año será récord y seguirá siendo importante en los próximos años.
Con los actuales precios, la construcción podría despegar, mientras se ajustan los valores que traban el mercado inmobiliario. El gobierno, además, ya anunció el envío al Congreso de un “blanqueo” para impulsar las inversiones en construcción.
La clave es la confianza, dijo Gómez Picasso, aunque por ahora es lo que más falta.
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