Costantini: "El ladrillo, la mejor protección en las crisis"

Durante la presentación de "Nuevo ciclo inmobiliario", que se realizó en el Museo de Arte Lationamericano de Bueno Aires (Malba), el developer Eduardo Costantini dialogó con Willy Kohan, y realizó un panorama sobre la actualidad y el futuro de la Argentina en materia de construcción

Hay un consenso casi absoluto en el diagnóstico: tenemos la esperanza de que la Argentina va hacia una apertura de la economía, una inserción más amigable en el mundo y hacia tratar de implementar un programa macroeconómico que intente modificar la disparidad de juicios relativos y bajar la inflación. Fundamentalmente, mejorar las cuentas públicas... Esas son las expectativas que se tienen, sobre la base de anuncios y por la experiencia que hemos vivido todos los argentinos estos años. Ahora, esa expectativa tiene un horizonte: hay una primera etapa, que corresponde a ver quién gana, qué equipo económico se presenta o qué equipo de gobierno en general, y cuál es la eficacia de la instrumentación de las medidas; y, entonces, ver qué nivel de éxito tienen estas implementaciones.

Sí, pero siempre la propiedad va a ir revalorizándose según el nivel del éxito del programa que se implante. La efectividad de la reducción de la inflación va a poner caja en el valor del dólar y va a dar lugar a un mayor o menor ingreso de capitales, que va a buscar una nueva tasa de equilibrio del tipo de cambio. Esa realidad nosotros no la sabemos, nadie de acá conoce el timing ni la eficacia del futuro programa económico. Acordémonos de que, cuando subió Menem, hubo un periodo de dos años de aproximaciones, que después hicieron eclosión favorable en el año 1991, y entonces sí explotaron los valores.

De ninguna manera. Por ejemplo, el blanco de Galicia valió 500 millones de dólares en la crisis, después 1.000 y hoy vale casi 3.000 millones de dólares, y todo esto en un tiempo relativamente corto. Ahora, creo que el dólar no se va a disparar, creo que efectivamente pasó el temor de la crisis que hubo en octubre de 2014 y me parece que la gente ve lo mismo que nosotros: ve que las tasas de interés están por debajo de las tasas de inflación, que la política cambiaria va a ser tal, que el tipo de cambio oficial va a ir muy por detrás de la inflación y que va a ser un ancla a la misma. Entonces, la brecha va a tender a no aumentar. Como el gobierno ya ha recurrido al mercado de capitales, en realidad ya se empieza a vivir la nueva estación. El verano económico ya se vive hoy, porque ha habido una modificación inteligente del gobierno, en cuanto el cuidado del mercado de capitales para que financie su programa de gastos, inversión, etcétera.

Yo no diría que se empieza, diría que se continúa. La gente ya está comprando. Nosotros, en nuestros emprendimientos de Nordelta y Puertos del Lago, vemos una mayor cantidad de inicios de obras. El propietario que tenía un terreno y sus dólares (porque, en definitiva, todo esto sale de ahorros propios), está haciendo un cambio, está pasando de dólares a ladrillos, porque sabe que obviamente el año que viene esa casa va a salir más cara, en dólares. Hubo todo un periodo en que la propiedad subía más que el dólar. Y luego, a partir de las restricciones cambiarias, ocurrió todo lo contrario. Ahora viene el tercer movimiento, que aparentemente va a ser similar al primero: la gente se pasa a cosas físicas. Respecto a qué comprar, en realidad cada uno ya tiene sus preferencias. El que vive en Zona Norte elige barrios o una ciudad pueblo, según sus atributos y deseos, y el que vive en Capital, lo mismo. ¿Cómo elijo una propiedad o un proyecto yo? Para mí, la localización de una propiedad es fundamental. Y después, claro, los atributos de la misma.

Yo creo que, en general, las propiedades, como en toda la vida, si son las mejores del segmento y tienen ventajas comparativas, ofrecen la mejor manera de protegerse, aun en la crisis. El valor baja menos, proporcionalmente. En cambio, las propiedades de segunda calidad sufren mucho más.

Malba existe a partir de una propiedad. Había un terreno en venta en una esquina, en la avenida y yo pensé que era una oportunidad histórica para un museo. A partir de ahí planeé todo lo demás: donar la colección, construir este auditorio, articular distintos programas, etcétera. Pero un museo ubicado a cinco kilómetros de acá, en vez de reunir 400 mil personas x año, reuniría a 40 mil. No tiene sentido. En Miami, buscando calidad, y después de haber buscado en Río, Lima, Nueva York, encontramos un terreno de cuatro hectáreas que en su momento nos salió 78 millones de dólares, cuando Florida estaba en plena crisis. Es decir, el terreno valía 1.200 dólares el m², lo cual es baratísimo. Entonces vimos que ahí podríamos desarrollar un proyecto espectacular. Cuando el mercado nos lo señaló, empezamos construyendo el garage debajo del nivel cero. Los argentinos estamos más que acostumbrados a esto, pero en Miami generalmente el estacionamiento está arriba, y queda como un block de cemento que afea mucho el edificio, entonces nosotros jugamos una maniobra riesgosa porque la presión del agua ahí es fuertísima.

Soy juez y parte así que es muy difícil (risas). Depende de dónde esté ubicado el departamento y a qué precio está. En el caso de Puertos del Lago, como es en un proyecto que recién nace, la valorización de precios es a 15 años, porque nuestra obligación es de vender. Entonces, el valor tierra se mantiene relativamente bajo. Nordelta hizo una curva de aumento de precios significativa, porque un terreno empezó a 140 dólares y hoy ese mismo terreno vale 600 o 700 dólares. Pero bueno, esto se dio desde el año 1999 hasta hoy. Hay que tener mucha paciencia.

Lo bueno que tiene la Argentina es que las comisiones son bajas (risas). En el exterior, por ejemplo en Miami, las comisiones son del 4% para el vendedor y además la inmobiliaria cobra el 2%. O sea, más menos el 6% sobre el proyecto. Un buen vendedor allá es una persona rica, porque los valores son más altos. Pero lo que nosotros siempre hemos hecho es ser amigables con las inmobiliarias. No hemos tratado de retener.

Nordelta fue un caso muy especial, porque era un formato totalmente novedoso, teníamos que asociarnos con inmobiliarias para que ellas aprendieran sobre lo que era Nordelta y estuvieran a favor. Entonces, hicimos convivir a cuatro inmobiliarias juntas y les dábamos una dirección de ventas, con un código de ética. Yo creo que resultó muy bien. Estaban Castex, Tizado, Fiorito y Bullrich. A Estados Unidos llevamos el mismo esquema. Hicimos de general bróker, o sea que nos quedamos el 2%, y articulamos con todos los realtors. Así mejorás el standard de información para los clientes, porque no hay persona que conozca el proyecto mejor que el mismo desarrollador que lo creó.

Bueno, ya lo han comenzado a hacer. Cuando hay una buena expectativa, el dólar baja y suben las otras variables. El inmueble es una necesidad y, después, un canal de inversión.

Es cierto que han aumentado la cantidad de escrituras, en la última estadística, pero tampoco a un ritmo febril, lo cual me llama la atención, por el hecho de que hoy en la Argentina, a través de los Cedines, contablemente, la posibilidad de blanquear dólares no declarados no existe en otras partes, como en Uruguay.

La decisión de invertir no pasa por el eventual blanqueo. Primero está la conveniencia del bolsillo y luego, la forma. La decisión es anterior. Nosotros estuvimos vendiendo poco en Nordelta en los últimos dos, tres años. Vimos este diagnóstico y lanzamos un barrio: quisimos vender solamente 80 terrenos, por un total de 18 millones de dólares. No se vende un terreno más. No queremos vender.

Ahora se empiezan a vender los barrios. En breve tenemos una reunión para eventualmente aumentar los precios. Es decir, ya vimos un cambio en la demanda. Y, como dije, ya hay un aumento en las consultas para el inicio de obras. Estas son decisiones atomizadas, pero ya hay un pensamiento hacia esta dirección.

Pero no sé si eso pasa en Capital Federal. El aumento de población de Zona Norte está absorbida por Pilar, Tigre y Escobar, pero Capital no tiene tierra para crecer. Estoy diciendo esto a la ligera, habría que estudiar hacia dónde crece la Capital, esa es una pregunta muy interesante que hay que contestarse, porque hay lugares que están saturados.

Puede ser. Eso es lo que hay que estudiar mejor: hacia dónde se expande la Capital, y después ver por qué no aumenta su población. Esa también esa una pregunta interesante a contestar. ¿No se expande porque la gente tiende a vivir en la periferia, en busca de jardines? Es un tema ya sociológico que hay que analizar. En Nueva York, por ejemplo, hay nuevos barrios que surgen continuamente. También existe una cosa importante a resaltar, que es la presencia de extranjeros. Hay ciudades que son globales. Las más dinámicas de Occidente son Londres y Nueva York. La tercera es Miami. Madrid recibe extranjeros en una proporción mucho menor. Entonces, un departamento en Madrid, según la ubicación, vale un promedio de 12 mil dólares el m², pero en Miami, un departamento bueno vale 20 mil dólares el m². En Nueva York, 80 mil. Entonces, hay una masa global de gente, muy adinerada, que compra los mismos objetos. Tienen relojes, cuatro propiedades, autos de colección y eligen esas ciudades. Entonces, aumenta la demanda.

En realidad no es tan así. Porque vos agarrás una vivienda media, de clase media americana, sobre todo gracias al programa de housing y mortgage, y no se ve el aumento exponencial que han tenido estos bienes que son buscados por esta gente afluyente. El museo de Dakar invierte 20 mil millones de dólares en obras de arte: en algunos maestros de la historia del arte y en artistas contemporáneos, como Jeff Koons, cuya obra vale 60 millones de dólares. Entonces, vemos que los billonarios compran las mismas cosas.

Sí, yo creo que se va a seguir valorando. Pero vos fijate una cosa. En su momento, Grand Bourg apareció en todos los diarios, porque la Argentina estaba saliendo de una crisis histórica y se vendió en tres mil dólares el m², en solo un fin de semana. O sea, nos equivocamos, porque en tres días se vendió y no dio la posibilidad de subir los precios, y fue récord absoluto. El otro día se vendió un semipiso de Grand Bourg en el piso 4 a 10.000 dólares el metro. Entonces, subió el 300% en dólares. Y, ¿por qué? Porque un proyecto único es un Picasso de la propiedad. Por eso digo, las cosas que son realmente buenas se valorizan, porque hay una demanda insatisfecha que busca lo superlativo.

Es lo que decíamos al principio. Lo que tenemos que ver, dado el nuevo presidente y el nuevo equipo, es el nivel de efectividad de la implantación de un programa económico. Un país que tiene un tipo de cambio múltiple es un problema. Se puede convivir, pueden aumentar las propiedades, pero no es lo más sabio. Si bien estoy hablando dentro de la ideología liberal, independientemente de eso, el mercado libre es el mejor asignador de recursos. Con baja inflación, podés ser un país progresista, comunista, de centro izquierda, de centro derecha, lo que fuese, pero la inflación es un mal negocio político porque retrasa el crecimiento, retrasa el acceso al crédito de la vivienda, no hay mercado hipotecario, no fomenta el ahorro.

Mejoraría. Porque el mercado uruguayo, por lo menos en Montevideo, depende mucho del mercado argentino. El mercado uruguayo hizo las cosas bien, tuvo tal vez un exceso de ingreso de capitales, y se hizo carísimo. Es carísimo vivir en Uruguay. Y en la Argentina pasó lo contrario. El dólar se disparó y se hizo muy barato. Para el argentino comprar en Uruguay era prohibitivo, salía el doble o más que acá.

Bueno, pero no de vender. Estos últimos tres años fueron muy malos para Uruguay.

Sí, es muy pesado, pero ahora vamos a tener el efecto contario; Uruguay, con la fortaleza del dólar, empezó a devaluar un poco. A su vez, en la Argentina el dólar empieza a perder valor relativo, entonces la relación de precios va a mejorar. Ya hemos pasado, claramente, lo peor.