Cómo alquilar sin garantía

Si bien mucho se ha hablado del acceso al crédito de parte de los inquilinos y de la problemática del precio de los alquileres, el principal inconveniente que enfrenta una familia a la hora de alquilar una vivienda es la garantía propietaria que se les exige, requisito que incluso se ha endurecido ante la escasa oferta de inmuebles para alquilar ante tanta demanda.

?Para alquilar un inmueble en Capital Federal no se acepta una garantía propietaria que no sea de Capital. Eso se debe, en parte, a que los registros de la Provincia de Buenos Aires no son tan veloces en dar información sobre el dominio de la propiedad, algo que podría solucionarse si mejoraran los tiempos, ya que lo que importa realmente es el valor de la propiedad que se pone como garantía?, explicó a Infobae.com José Rozados, director de ReporteInmobiliario.com.

Para determinado tipo de inquilinos el problema de la garantía es casi determinante, sobre todo para las personas de clase media y clase media baja, que prácticamente quedan fuera de un mercado inmobiliario que se ha vuelto más selectivo.

Ante esta situación y aprovechando la desesperación de muchas familias, lamentablemente el que crece es el mercado de las denominadas ?garantías truchas?, donde nuevamente se ve perjudicado el inquilino dado que la velocidad del cruce de información hace que en una gran cantidad de casos se revele su origen.

?Hoy es muy difícil escapar al control y que este tipo de garantías pasen por buenas. Las inmobiliarias gestionan informes de dominios y hasta ya cuentan con un reporte de garantías compradas?, señaló Rozados, para quien ?nuestro mercado se maneja todavía de una manera muy primitiva, demasiado acostumbrado a utilizar como único instrumento a la garantía propietaria, y necesariamente hace falta que se inserten nuevos mecanismos?.

Las alternativas
Ante esta realidad, la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) ha realizado algunas propuestas a ser tomadas por el Estado pero que no han tenido ningún tipo de avance.

Una de las ideas que maneja la UAI es la creación de un fideicomiso de garantía a ser constituido con un mes de alquiler adicional al que generalmente se utiliza como depósito y que se destinaría a una cuenta pública que podría acumular aproximadamente u$s 10 millones tomando solamente el universo de operaciones de alquiler en Capital Federal, fideicomiso que actuaría ante la falta de pago de algunos de los inquilinos que lo conformaran.

La forma en que pretende funcionar esta idea es muy similar a los sistemas de mutualidad que le dieran origen antiguamente al seguro como industria, y de hecho desde ese mercado han aparecido algunas alternativas poco difundidas pero que no hacen más que replicar casos exitosos de otros países.

Un ejemplo de ello es el seguro de caución para alquileres, que es una garantía profesional dada por una aseguradora para garantizar el pago de los alquileres impagos, instrumento que se utiliza en Brasil bajo el nombre de ?fiança locatícia? con mucho éxito desde hace algunos años y que ha solucionado por lo menos en parte la problemática del fiador en las operaciones de alquiler. En el país vecino en 2005 este instrumento creció un 48% y se utiliza para garantizar gran parte de las locaciones, aunque con un mercado concentrado desde la oferta en aseguradoras de nicho.

Algo similar sucede en Argentina pero con mucho menos conocimiento del producto y con muy pocas compañías que lo ofrecen, elevando su costo.

Consultado por Infobae.com, Enrique Arbini, Gerente Técnico de Alba Caución explicó el funcionamiento de este seguro. ?Lo toma el inquilino por el valor total del contrato de locación y el beneficiario es el propietario. En el modelo habitual de seguro, con la mora del locatario se lo intima extrajudicialmente para que abone los alquileres en mora y si no lo hace, a partir de allí, se ejecuta el seguro como garantía abonándose los alquileres mensuales devengados desde la fecha de mora hasta que se logre el desalojo de la unidad?, indicó.

Para Arbini, más allá de los requisitos que se deben cumplir para obtener este seguro (ver aparte), éste es un producto que no se utiliza por un problema de difusión. De allí que la mayoría de la operaciones se realizan para alquileres comerciales y no particulares. Para ello, se está trabajando como principal cliente a las inmobiliarias para que, en su carácter de intermediarios, no rechacen este tipo de garantías e incluso puedan ofrecerlo en los contratos de alquiler que comercialicen.

La actualización y diversificación de opciones para garantizar un alquiler es una necesidad real y sobre eso hay mucho trabajo por hacer, tanto desde el sector público como privado, hasta tal vez en un futuro llegar al caso de Brasil en donde con un seguro para alquileres se ofrecen beneficios adicionales como pintura, plomería o electricistas. En Argentina, por ahora, habrá que esperar.
 
Requisitos para acceder a un seguro de caución

1) Demostración de ingreso, ya sea en relación de dependencia o en forma autónoma.

2) Que el alquiler no supere el 30% del ingreso neto familiar.

3) Poseer buen comportamiento crediticio (se pide un veraz).

4) Presentar un codeudor con los mismos requisitos, sin necesidad que sea propietario.