Sepa cuánto costarán los alquileres en 2007

Después de un 2006 turbulento para el rubro alquileres, que costó debates, intervención del gobierno, propuestas de todos los sectores -bancos, inquilinos, propietarios, constructoras- y que "blanqueó" cuál era la real situación contractual entre partes (acuerdos escalonados), se abre la incógnita de cómo evolucionarán los precios durante el año que viene.
 
Infobae.com consultó a los representantes del sector acerca de qué ocurrirá con los precios y cómo se deben calcular correctamente.
 
Los expertos inmobiliarios coincidieron en que el incremento de precios de locaciones se frenó y que en 2007, los de vivienda "se mantendrán", y los oficinas o comercios pueden sufrir ajustes para arriba.
 
Alquileres de vivienda
Según cifras de Reporte Inmobiliario, este año los alquileres aumentaron 19,44% en relación con 2005 y ya acumulan desde 2001, un 97,25% de incremento.
 
"Los precios van a seguir iguales, porque el alquiler es la renta que debe producir el capital que es el inmueble, y los precios de los inmuebles, salvo en las zonas "top", se presume que no van a variar", adelantó Enrique Abatti, vicepresidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA).
 
Quienes renueven contrato en 2007, es posible que si el mismo no era escalonado, en la renegociación se propongan ajustes. Pero quienes pacten por primera vez una locación no van a notar demasiada diferencia con los valores de los últimos meses.
 
El inmobiliario Armando Pepe, opinó que "los alquileres de vivienda no van a seguir subiendo porque hay muchísimos edificios en la Ciudad que se están terminando y se van a volcar al mercado locativo".
 
"En vivienda no va a haber muchas modificaciones. Y, a medida que se incorpore la oferta, puede ser que los precios se sigan manteniendo hasta que inclusive, lleguen a alguna baja. Pero, en líneas generales, los veo estables", explicó Juan Badino, presidente del SOM.
 
El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Hugo Mennella, también señaló que los precios se van a mantener "condicionados por los ingresos de la gente y aparte, como en el mercado de compra-venta los valores están tranquilos, nada indica que los valores de los alquileres vayan a subir".
 
El cálculo del alquiler y los contratos
Según Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario "hoy el alquiler representa entre 6 y 7% anual del valor del inmueble".
 
Y para calcular el precio del alquiler, se debe tomar el valor del inmueble y obtener en base a esa cifra el equivalente a 6 ó 7% (según estado y ubicación de la propiedad) y luego dividirlo por 12 meses. Así se obtendrá el valor de la cuota mensual.
 
Antes de la crisis económica, las locaciones representaban entre 10 y 12% anual. Luego, bajaron a 3 y 4%, para recuperarse a la rentabilidad actual.
 
Gómez Picasso opinó que "los precios se van a mantener, aunque es necesario ver qué sucede con la restricción a la construcción, si se amplía el freno pero es probable que pase al revés".
 
En relación a los contratos, tanto para vivienda como para oficinas y comercios, en general se está utilizando el tipo "escalonado" ante la prohibición legal de indexar según lo dispone la Ley de Emergencia Económica ( 25.561).
 
"Se pacta el precio global, el total y se divide en 24 cuotas, con un escalonamiento semestral o anual", apuntó Abatti.
 
En relación a los valores de oficinas y comercios, las rentabilidades según Gómez Picasso, son muy variables, según las particularidades del inmueble y su ubicación sobre todo.
 
Aunque en general, la rentabilidad siempre está por encima de 8%.
 
Alquileres de oficinas y locales comerciales
Los alquileres de oficinas y locales comerciales, según los inmobiliarios consultados, posiblemente sufran ajustes de precios.
 
"En oficinas está habiendo un incremento y va a seguir, producto de que hay poca oferta y por el crecimiento económico, la demanda es sostenida. Edificios de oficinas en construcción hay 2 ó 3 y los valores se están recuperando lentamente. Todavía no llegamos a los valores del 1 a 1, cuando se cobraba hasta 30 dólares el m2. Hoy lo más caro está en 20 y 25 dólares", dijo Pepe a Infobae.com.
 
"En relación con los alquileres de comercios y oficina se produce un problema estrictamente de crecimiento de los niveles de comercio, industria, prosperidad, o de incremento de la producción que pueda haber en el país. Los valores se acomodan a esa realidad", dijo Mennella.
 
Para Badino, "es vox populi la falta de oferta de oficinas. Los valores de las oficinas triple A están altos y han subido bastante en lso últimos meses. Hay pocos edificios en construcción, haría falta que se incorporen más metros. Con los locales pasa lo mismo, porque el índice de vacancia es realmente bajo y a las cadenas comerciales que hoy buscan local no les resulta fácil encontrar".