Pequeños inversores forman consorcios para construir

La escasez de crédito bancario impulsó al mercado inmobiliario a reactivar los consorcios al costo, una alternativa para financiar la construcción de edificios de departamentos que permite la participación de pequeños inversores y atenúa los riesgos del negocio.

Los consorcios al costo se conforman con inversores que aportan un capital mínimo de 30 mil dólares para financiar la construcción de edificios destinados a vivienda para la clase media, por lo general bajo la forma de fideicomisos.

Esa figura financiera permite atomizar los riesgos de la inversión, y significa para los dueños de los terrenos a construir mayores retornos que si fueran comercializados por desarrollistas tradicionales.

"Todos los inversores participan del emprendimiento con los mismos riesgos de un desarrollista. Cada uno asume los mayores costos de la unidad que adquiere", explicó a Télam Mario Gómez de la inmobiliaria Toribio Achaval.

De esta manera, "si hay mayores costos como consecuencia de aumentos de la construcción, los asume cada inversor de forma proporcional. Esto contrapone esta variante de inversión con la compra en pozo, a precio fijo", precisó.

La modalidad, muy utilizada en los ྌ cuando un arquitecto aglutinaba a inversores por falta de crédito, se aplica hoy a la construcción de edificios pequeños, de alrededor de 50 unidades, para los que la inversión mínima es de 30 mil dólares y el promedio, de 50 mil dólares, aunque los desembolsos pueden llegar al millón de dólares en zonas como Puerto Madero.

Según explicó Gómez, los consorcios al costo pueden conformarse como sociedades anónimas o sociedades de responsabilidad limitada, pero la figura más utilizada es el fideicomiso porque "es la que más garantía les da a las partes".

Al respecto, precisó que cuando los inversores se conocen conforman una sociedad anónima, pero en la actualidad las inversiones provienen de público en general por lo que el fideicomiso es la figura que más funciona, ya que obliga a un auditor externo que controla al fiduciario.

En la ciudad de Buenos Aires hay hoy un millón de metros cuadrados con permisos de construcción para una inversión de 700 a 800 millones de dólares.
 
Germán Gómez Picasso, del sitio Reporte Inmobiliario, admitió que la gran mayoría de los edificios que se desarrollan en la Ciudad de Buenos Aires está bajo la modalidad de consorcio al costo porque "el constructor no tiene forma de financiarse por entidad bancaria".

En cuanto al perfil de las inversiones, detalló que provienen desde usuarios particulares hasta inversores de mediana y pequeña escala, pero no se registran inversores institucionales.

Los inversores "compran dos o tres departamentos para venderlos con revalorización de la propiedad o, en su defecto, para volcarlos en el mercado de alquiler por el aumento de la renta de los últimos tiempos", describió.

Para Domingo Speranza, de la inmobiliaria Giménez Zapiola, los consorcios al costo son "como grupos de afinidad que funcionan con contactos personales, y determina que vayan comprando una o dos unidades durante el proceso de construcción".
 
Otra de las modalidades del consorcio es que un inversor compra un terreno, lo subdivide y luego cada asociado se incorpora con la compra de una o dos unidades durante el proceso de construcción.-