Alquileres: la ley de la profecía autocumplida

Mientras que la aplicación de los artículos más favorables a inquilinos fue casi nula, se sostuvo la reducción de la oferta de alquileres y aumentaron desmedidamente los precios de los nuevos contratos. Todo ello fue asociado en forma lineal con la nueva ley

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En el país, 8 millones de personas alquilan
En el país, 8 millones de personas alquilan

En Argentina, se estima que 8 millones de personas acceden a su vivienda a través de un alquiler. Se trata de una porción creciente de la población que viene enfrentando serias dificultades desde hace décadas. Si bien la Ley Nacional de Alquileres intentó dar respuestas a estas problemáticas, a solo dos años de su aprobación es fuertemente cuestionada por distintos sectores políticos y señalada como la causa de los problemas habitacionales de inquilinos e inquilinas. Sin argumentos basados en datos, la alternativa que se propone es desproteger a quienes alquilan, retroceder en materia de derechos y darle más poder a quienes especulan con el derecho a la vivienda.

Hasta el año 2020, alquilar una vivienda implicaba una serie de dificultades para las personas inquilinas: aumentos de hecho por encima de las paritarias laborales, pese a estar prohibidos formalmente; prácticas abusivas por parte de las inmobiliarias, como el cobro de comisiones excesivas; actos de discriminación en la solicitud de garantías, entre otras. Además, el plazo mínimo legal de contrato de alquiler para vivienda era de sólo dos años, lo cual obligaba a los hogares inquilinos a enfrentar situaciones de incertidumbre en cada renovación.

En ese marco, la Ley N° 27.551 aprobada hace dos años por todos los bloques políticos a partir de una iniciativa de la actual oposición, significó una respuesta para casi 3 millones de hogares cuya vivienda depende del alquiler. Se incorporaron derechos básicos de acceso y permanencia, como las alternativas de garantía, la ampliación del contrato a tres años, el sistema de aviso de renovación con antelación de tres meses y la simplificación de ejecución de reparaciones. Además, se estableció la regulación de la actualización del precio en base a parámetros previsibles y el registro de los contratos de alquiler en AFIP para que el Estado sepa quién y cómo alquila en la Argentina y, en base a esa información, diseñe políticas públicas efectivas para hacer que esa forma de acceso a la vivienda se desarrolle de un modo adecuado.

Sin embargo, estos avances legislativos quedaron sujetos a que el mercado inmobiliario -sector que más se opuso a su aprobación- aplicara la normativa. Pese a que la ley lo preveía, no se creó ningún órgano de control público que regule y monitoree su implementación. La respuesta del sector inmobiliario fue una profecía autocumplida: mientras que la aplicación de los artículos más favorables a inquilinos e inquilinas fue casi nula, se sostuvo la reducción de la oferta de alquileres (tendencia previa a la ley), aumentaron desmedidamente los precios de los nuevos contratos y todo ello fue asociado en forma lineal con la nueva Ley de Alquileres, que fue blanco de una fuerte campaña mediática y política.

La Ley comenzó a aplicarse en un período excepcional en términos nacionales e internacionales, con una pandemia en curso, prohibición de desalojos, congelamiento de precios del alquiler y prórroga de los contratos vigentes. Nada de esto parece ser considerado a la hora de hablar de su fracaso. Tampoco se contemplan los datos del propio mercado que, por ejemplo en CABA, indican que la oferta de departamentos para alquiler está en caída por lo menos desde 2019, ni se incorpora al diagnóstico que el contexto de aplicación de la ley está signado por uno de los procesos inflacionarios más agudos de los últimos 30 años.

Lo que sí queda claro en los discursos que piden por su modificación y derogación es que la vivienda, más que ser un bien de primera necesidad y un derecho, se plantea en términos de oportunidades de renta y especulación. Es por eso que la salida propuesta en uno de los dictámenes del plenario de comisiones de la Cámara de Diputados es retrotraer la duración de los contratos de alquiler de vivienda a dos años, implantar aumentos trimestrales y eximir de impuestos a quienes son propietarios de inmuebles en alquiler. Todas medidas reclamadas únicamente por una de las partes en la relación contractual: cámaras inmobiliarias y propietarios.

Paradójicamente, se plantea que las desregulaciones y medidas propuestas van a beneficiar a quienes alquilan, aunque ninguna medida concreta se plantee en resguardo de sus derechos. Esa confianza desmedida en la autorregulación de este mercado no tiene correlato con sus condiciones efectivas: el mercado inmobiliario no se orienta a la demanda de vivienda, sino a la satisfacción de quienes “invierten en ladrillos”, que no pueden rentabilizar a través de alquileres en pesos sus inmuebles en dólares. Cuando se trata de quienes tienen que hacer efectivo su elemental derecho a la vivienda, el mercado se caracteriza por una enorme desigualdad en la capacidad de negociación contractual de las partes, la asimetría en el acceso a la información y su total su opacidad.

La pandemia mostró que es posible, y en muchos casos necesario, regular el mercado de la vivienda, congelar precios o movilizar stock de inmuebles ociosos ante una emergencia. Más allá de situaciones extremas, como lo fue el COVID-19, vivimos una crisis habitacional estructural y persistente que pone en jaque el derecho a la vivienda de quienes viven en Argentina. La ausencia de políticas habitacionales a la escala de dichos problemas se verifica en la baja producción de vivienda social, la omisión de regulación de uso de los inmuebles o la falta de incentivos para que el mercado se oriente a dar respuesta a las necesidades de la población, por sobre el uso financiarizado de los inmuebles. La Ley de Alquileres dio un marco de derechos básicos en este contexto de amplio déficit habitacional. Si la Ley requiere modificaciones, deben hacerse en base a evidencia y sin vulnerar derechos elementales de quienes dependen del alquiler para acceder a su vivienda.

Frente a la naturalización de que la vivienda en Argentina está garantizada sólo para quien puede pagarla, necesitamos políticas públicas que reconozcan el derecho básico a acceder a un lugar donde vivir. Quien no cumpla las condiciones para ingresar a un mercado cada vez más restringido y excluyente tiene pocas alternativas: hacinamiento, endeudamiento, ciudad informal o la calle. Ninguna de esas alternativas debería ser aceptable para un Estado respetuoso de los derechos.

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