Ley de Alquileres: de la derogación a la “rosca” infinita

Si se toma la variación de los precios de los alquileres se ve que salvo periodos excepcionales el precio del alquiler corría detrás de la inflación, pero a partir de esta nueva reglamentación lo que anteriormente era una excepción se volvió una regla

(Cristian Gastón Taylor)
(Cristian Gastón Taylor)

El 29 de junio del 2020, mediante el boletín oficial se reglamentó la Ley de Alquileres, la cual estableció nuevas reglas al momento de negociar un contrato entre el locador y locatario, las cuales determinaron: un nuevo cálculo del precio de alquileres de acuerdo al Índice de precios al consumidor (IPC) y a la Remuneración Imponible Promedio de los trabajadores Estables (Ripte), también se propuso un nuevo plazo mínimo del contrato de 3 años, además de que es obligatorio declarar los contratos de locación en la AFIP, y la intermediación solo puede estar por un profesional matriculado. Ya han pasado 2 años.

La oposición que planteó en campaña la “derogación” de la ley presentó otra ley y el oficialismo y la izquierda otra por su parte. Tres proyectos de ley que traerán aparejado un nuevo parche con mayor ruido para el mercado inmobiliario en un momento que en forma paralela se aprueba un blanqueo para la construcción que no encontrará inversores interesados en ingresar en un mercado regulado con la renta más baja de la historia, riesgo de desalojo y contrato por una extensión que no es de acuerdo común entre las partes.

Esto fue un antes y un después en el mercado inmobiliario. Si tomamos la variación de los precios de los alquileres vemos que salvo periodos excepcionales el precio del alquiler corría detrás de la inflación, pero a partir de esta nueva reglamentación, lo que anteriormente era una excepción se volvió una regla, es decir durante los últimos doce meses se pasó de pagar interanualmente $46.917 a pagar $74.942, un aumento promedio de más del 59%.

Fuente: Focus Market a través de Estadísticas y Censos CABA
Fuente: Focus Market a través de Estadísticas y Censos CABA

Bajo estas nuevas reglas del juego en el mercado inmobiliario tanto propietarios como inquilinos se encuentran con cada vez menos incentivos para negociar un contrato ya que, si estos logran ajustarse en términos reales, y los salarios solo se ajustan nominalmente corriendo por detrás de los aumentos, solo genera que las partes se encuentren en condiciones desequilibradas. Según el informe del Centro de Estudios Metropolitanos, mencionaron que 4 de cada 10 personas destinan el 40% de sus ingresos para pagar la renta mensual.

Fuente: Estadísticas y Censos CABA – Instituto de Estadísticas y Censos (Indec)
Fuente: Estadísticas y Censos CABA – Instituto de Estadísticas y Censos (Indec)

Por su parte, el 80% de inquilinos tienen dificultades para pagar el alquiler a fin de mes, así como también el 29% de los inquilinos tuvieron que dejar la vivienda por falta de pago. Por tanto, se puede inferir que, desde la reglamentación de esta ley, esta genero múltiples efectos colaterales para todos los agentes del mercado.

A raíz de la regulación bajo la ley de alquileres, no solo inquilinos y propietarios se vieron afectados, sino que indirectamente esta presentó 5 efectos negativos sobre las demás variables que se incluyen en este sector como:

1. Caída del precio M2: Desde mediados del 2018 el precio para la venta del M2 viene con una tendencia bajista, pero esta tomó un impulso más acelerado desde el 2020, presentado su caída más prominente en agosto del 2020. En el 2022 se observa que el precio medio ya se ubica en USD 2.301 por M2, es decir los precios acumulan una caída de 2,3% para este año y si lo vemos desde los máximos histórico en 2019 los precios acumulan una caída de 17,8% (máximo histórico USD 2.800 el M2).

2. Retiro de las propiedades en alquiler: El alquiler de 3 ambientes en ciudad se ubica en $74.942 por mes, mientras que el alquiler de 2 ambientes se paga en promedio $56.825. En el 2022, los alquileres acumulan una suba del 21% similar a la inflación y muy por encima de los ajustes de los contratos existentes (Índice de Contrato de Locación +14,7%). Pero, a pesar de estos aumentos la oferta continua siendo limitada.

3. Caída de las escrituras: Según el Colegio de Escribanos durante el mes de marzo 2022 en la Ciudad de Buenos Aires la cantidad total de Escrituras de compraventa de inmuebles registro una baja de un 4,4% respecto al mismo nivel del año pasado. Ahora, si vemos a este dato como volumen de operaciones a través de los años, se observa que desde el momento de la reglamentación de alquileres las escrituras están por debajo del máximo histórico del 2018.

4. Aumento del Stock de Departamentos en Venta: Según los portales de ZonaProp y Argenprop la cantidad de departamentos ofrecidos para la venta en Ciudad de Buenos Aires se mantiene en valores máximos. El aumento de la oferta fue dentro del 14,8% y 16,5% interanualmente (se acumulan 44 meses aproximadamente de crecimiento interanual). El informe de Radar Inmobiliario muestra que la cantidad elevada de inmuebles a la venta es tan elevada que actualmente se necesitan entre 5,6 y 5,8 años para poder vender (absorber) toda la oferta, es decir, son 3 años más que el tiempo promedio requerido en los últimos 7 años.

5. Retraso del Mínimo No Imponible (MNI) de Bienes Personales y Revaluó Inmobiliario: También llamado impuesto al patrimonio (incluye autos, casas, ahorros en efectivo, cuentas corrientes, etc.) contiene alícuotas que varían desde el 0,5% hasta 1,25% según la valuación del total de bienes en el país y en el exterior. Actualmente este impuesto tiene un MNI de $6.000.000 de pesos, pero si se hace el ejercicio estadístico de calcular el verdadero valor ajustado del MNI tomando como valor principal el MNI del año 1991 que eran $100.000, hoy el MNI ajustado por inflación debería ser $61.243.000, es decir el valor actual se encuentra se encuentra desfasado a valores reales. Si a eso le sumamos la nueva forma de medir las viviendas con el nuevo revaluó inmobiliario, donde la valuación fiscal se multiplica ahora por 4, generando así que, miles de personas que estaban exentas del impuesto BBPP, pasen automáticamente a pagarlo, tras la última actualización.

La falta de visión de equilibrio general de todos los hacedores de políticas, hacen que crean que reglamentar leyes como la Ley de alquileres, sea una herramienta para resguardar a los propietarios ante un contexto inflacionario. Al no tomar en cuenta todos los efectos colaterales (“por falta de visión general” y “desconocimiento”) que esto genera por solo ver “parcialmente” al mercado inmobiliario, hacen que ignoren temas claves como la caída del precio m2, acompañado de un retiro de propiedades en alquiler, aumento de inmuebles en venta y menor capacidad de compra por parte de los inquilinos no solo porque el actual salario no está corriendo delante de la inflación, sino que los actuales costos financieros para obtener créditos no permiten acceder a pesos para financiar compras de inmuebles.

En fin, toda la clase política alejada de la realidad del mercado y sumisa en sus intereses políticos empareja para todos los actores por igual damnificando a propietarios, inquilinos, constructores e inversores.

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