La Ciudad de México recibió 60.5 millones de visitantes en 2025 —5% más que el año anterior— con una derrama económica de 157 mil millones de pesos, según la Sectur CDMX.
En 2026, con la Copa del Mundo como telón de fondo, el turismo ya no es solo una industria: es el detonador de un conflicto urbano agudo que vive la capital.
Roma Norte, Condesa, Polanco, Coyoacán, el Centro Histórico y la colonia Juárez concentran el grueso de los visitantes nacionales e internacionales.
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Son las colonias que aparecen en todas las guías, las que acaparan hoteles y listados de Airbnb. Y son, también, las que más chilangos han abandonado en la última década.
El mapa de Airbnb: cuando una de cada cuatro viviendas es para turistas
Nueve de las 10 colonias con más inmuebles en Airbnb están en la alcaldía Cuauhtémoc, según el Mapa de la Gentrificación elaborado por el arquitecto Jerónimo Monroy con datos de Inside Airbnb (marzo 2025).
Roma Norte encabeza la lista con 2,598 listados activos. Le siguen Hipódromo con 1,706, Centro Histórico con 1,241, colonia Cuauhtémoc con 1,183 y Juárez con 1,100. Condesa suma 994 y Roma Sur, 811. En 2025, Tabacalera entró por primera vez al top 10 con 416 propiedades, desplazando a Nápoles.
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Las cifras absolutas no cuentan toda la historia. En Hipódromo Condesa, el 24% de todo el parque habitacional ya funciona como alojamiento turístico. En el Centro Histórico, casi cuatro de cada 10 viviendas están en plataformas de renta corta. Las tarifas de Airbnb superan en 250% el valor de una renta mensual de largo plazo, según AirDNA (2025).
En colonias como Condesa, Hipódromo y Roma Norte, los precios de alquiler tradicional oscilan entre 25,000 y 45,000 pesos mensuales —frente a un salario promedio de cotización en el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) de aproximadamente 19,000 pesos al mes al cierre de 2025, según datos del propio instituto.
Roma y Condesa: el epicentro de un conflicto que ya tiene heridos
Los alquileres en la CDMX subieron aproximadamente 50% desde 2020. En el corredor Roma-Condesa, la oferta de Airbnb creció 74% entre 2019 y 2025, según un estudio publicado en la revista académica EURE.
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En la alcaldía Miguel Hidalgo —donde se ubican Polanco y Anzures— los precios prácticamente se duplicaron en el mismo periodo.
El 4 de julio de 2025, cientos de personas marcharon en Condesa y Roma bajo consignas como “No eres expatriado, eres invasor”. La protesta, organizada por el Frente por el Arraigo y la Inclusión Vecinal, derivó en vandalismo: más de 13 negocios dañados, ventanas rotas en una sucursal de Starbucks y grafitis en la base del Ángel de la Independencia. Siguieron dos marchas más ese julio: una en Tlalpan el 20 y otra frente a la Embajada de Estados Unidos el 26.
En noviembre de 2025, la guía de viajes Fodor’s incluyó a la CDMX en su “No List” anual. El argumento no fue la inseguridad, sino la crisis de gentrificación y la presión que el turismo masivo ejerce sobre el acceso a la vivienda.
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El Centro Histórico: una gentrificación de otro tipo
Lo que ocurre en el Centro no replica el modelo Roma-Condesa. La transformación fue impulsada por capital corporativo desde principios de los 2000: inversiones privadas de gran escala renovaron cerca de 100 edificios barrocos y triplicaron el valor del suelo en una década.
Hoy, edificios con valor patrimonial fueron vaciados de familias y comercios populares —fondas, zapaterías, dulcerías— para convertirse en departamentos de diseño para turistas de estancia corta, con tarifas que superan los 1,000 pesos por noche. La calle Madero, convertida en peatonal, concentra franquicias internacionales en fachadas barrocas.
Según el Plan Integral de Manejo del Centro Histórico 2023-2028, la zona recibe medio millón de personas al día. Sus residentes permanentes, en cambio, son cada vez menos: el censo de 2020 registró 145,140 habitantes, mil 515 menos que en 2010.
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Las colonias que los chilangos prefieren no mencionar
Mientras el corredor Roma-Condesa-Polanco acapara titulares, existe otro mapa: el de las colonias que los capitalinos frecuentan sin querer que aparezcan en ninguna guía.
Narvarte encabeza esa lista no oficial. Sin grandes atractivos turísticos ni arquitectura de vitrina, concentra algunas de las taquerías más valoradas por los propios chilangos. Su tejido comercial —mercados, ferreterías, fondas— sigue orientado a quien vive ahí.
Escandón ocupa un lugar similar: refugio de jóvenes creativos expulsados de Roma y Condesa por los precios, todavía conserva ese equilibrio previo a la gentrificación plena.
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Santa María la Ribera, fundada en 1861 como el primer fraccionamiento moderno de la ciudad, conserva arquitectura porfiriana, vida de barrio activa y una comunidad organizada que ha funcionado como dique frente al avance inmobiliario.
Portales y San Rafael completan el grupo: colonias de barrio denso, con vida propia y sin infraestructura turística que las exponga.
El patrón es consistente: todas están en alcaldías contiguas al corredor gentrificado, todas tienen precios de renta todavía accesibles y todas tienen vecinos que prefieren que sigan así.
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Coyoacán y el Mundial: el frente sur que nadie esperaba
Coyoacán lleva décadas en los mapas turísticos —el Museo Frida Kahlo, la Casa de León Trotsky, el Jardín Centenario— y su gentrificación comenzó en los años 90. El Mundial 2026 abrió un frente nuevo en su periferia sur.
Las colonias Santa Úrsula Coapa, Huipulco y Pedregal de Carrasco, que rodean al Estadio Banorte (antes Azteca), registran más de 30 obras de construcción sin permisos visibles, según un mapeo elaborado por vecinos en diciembre de 2025.
Los departamentos en la zona se ofrecen al doble del precio de hace un año —hasta 20,000 pesos de renta mensual— y el predial subió hasta 30% en algunos predios, de acuerdo con denuncias de residentes. El agua llega por tandeo: un día sí, dos o tres no.
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En marzo de 2026, los siete pueblos y siete barrios originarios de Coyoacán se reunieron en asamblea para rechazar los desarrollos inmobiliarios y defender usos, costumbres y acceso al agua.
Luis Alberto Salinas, investigador del Instituto de Geografía de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), precisa que “el Mundial no crea la gentrificación, pero puede servir de pretexto para acelerar los desalojos”.
Airbnb estima alojar a 380,000 huéspedes durante el torneo y generar una derrama de USD 345 millones solo en la Ciudad de México —cifra que los sectores turísticos celebran y los vecinos de Santa Úrsula leen como amenaza.
La respuesta del gobierno y sus límites reales
La jefa de Gobierno Clara Brugada presentó en julio de 2025 un plan de 14 puntos: tope de rentas a la inflación del año anterior, creación de la Defensoría de los Derechos Inquilinarios e índice público de precios de alquiler razonable. Una legislación de control de rentas aprobada en 2024 ya limita los aumentos sobre papel.
Ninguna medida opera en la práctica. Airbnb presentó amparos que paralizaron su aplicación, y el límite de 180 días al año para rentas de corta estancia no entrará en vigor pleno hasta después del Mundial 2026.
La raíz del problema, según análisis especializados, no es Airbnb sino un déficit histórico de vivienda asequible y normas de construcción que no se actualizan en más de 25 años.
En la CDMX hay más de 2.7 millones de viviendas, pero 60% de la población vive en hacinamiento, dato que la propia Brugada reconoció al presentar su plan ante el Congreso capitalino.
La Sectur proyecta más de 5.5 millones de viajeros internacionales solo en la CDMX durante el Mundial. La Federación Mexicana de Fútbol (Femexfut) calcula que 5.5 millones de turistas adicionales llegarán a todo el país durante el torneo.