Un juzgado civil de Mar del Plata dictó una sentencia definitiva en el expediente originado por el consorcio de propietarios de un edificio del centro de esa ciudad, que reclamó el cese de una infracción al régimen de propiedad horizontal vinculada a la modificación de la fachada del inmueble.
La resolución ordena a la propietaria de un local en planta baja la restauración de la apariencia original del frente y la asume responsable de los costos que demande la obra.
La demanda fue presentada por el consorcio de copropietarios del edificio, representado por su apoderada legal, quien señaló que la dueña del local, ubicado en la planta baja, realizó una pintura sobre los ladrillos de la fachada con colores ajenos al diseño original, sin autorización ni consulta a los demás consorcistas. Según la presentación, la intervención alteró la uniformidad y el aspecto estético del edificio, lo que motivó reclamos internos y el tratamiento del tema en varias asambleas.
Entre los antecedentes que motivaron la acción judicial, el consorcio acreditó haber enviado cartas documento a la propietaria en dos oportunidades para que restituyera la fachada al estado anterior. El tema fue debatido y votado en asambleas celebradas entre 2021 y 2022, donde la mayoría de los copropietarios aprobó intimar a la responsable para que realizara los trabajos necesarios y regularizara la situación.
En su defensa, la propietaria del local sostuvo que la pintura de los muros se debió a la necesidad de tapar grafitis realizados por terceros y que la elección del color respondió a la indicación del administrador del consorcio. También indicó que la fachada inferior se encontraba deteriorada y que los trabajos buscaban mejorar la presentación del local, que se hallaba alquilado a una empresa dedicada a la venta de productos alimenticios.
El proceso judicial incluyó la presentación de prueba documental, testimonios y una pericia arquitectónica. La especialista designada por el juzgado confirmó que la intervención alteró la tonalidad de los ladrillos respecto al resto del edificio, aunque consideró que la diferencia no necesariamente implicaba una pérdida de armonía estética, debido a la presencia de una marquesina que separa los sectores.
El reglamento de copropiedad del edificio, incorporado como prueba en el expediente, establece que las modificaciones en bienes comunes y en la apariencia exterior solo pueden realizarse con el consentimiento unánime de los copropietarios. La normativa interna también prohíbe la realización de reformas que alteren el aspecto exterior sin acuerdo de la totalidad del consorcio.
La sentencia del Juzgado en lo Civil y Comercial Nº7 analizó las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación sobre propiedad horizontal, que define la coexistencia de derechos individuales sobre las unidades funcionales y de copropiedad sobre las partes comunes.
La resolución recordó que las fachadas constituyen bienes comunes y que su modificación está sujeta a reglas específicas, entre ellas la necesidad de acuerdo entre los propietarios.
En el fallo se valoraron las declaraciones de testigos y la información aportada por las partes. Una de las copropietarias describió que la fachada original presentaba ladrillo a la vista y que la intervención, primero con pintura blanca y luego roja, modificó de modo notorio el aspecto del edificio. La testigo afirmó que la autora de la obra no gestionó autorización previa ni participó en instancias de diálogo con el resto de los consorcistas.
En tanto, el inquilino del local declaró que la intervención se realizó tras constatar el deterioro y la presencia de grafitis sobre los muros. Dijo haber consultado con el administrador del consorcio sobre el color a utilizar, y que la reparación fue solventada íntegramente por la empresa locataria.
La pericia arquitectónica resaltó que, si bien existe una diferencia tonal entre la planta baja y los pisos superiores, el desgaste natural de los materiales y el paso del tiempo también influyen en la apariencia general de la fachada. Según la experta, la remoción de la pintura con métodos abrasivos podría dañar el ladrillo y la unificación cromática absoluta resultaría improbable, aunque es posible aproximar los tonos.
El juzgado ponderó la totalidad de la prueba y concluyó que la propietaria del local incurrió en una infracción al reglamento de copropiedad al intervenir unilateralmente sobre un bien común. La resolución subrayó que el administrador se encuentra facultado para reclamar el cese de las infracciones y gestionar la regularización de la fachada.
La sentencia considera probado que la intervención no contó con la anuencia de la asamblea de propietarios y que las diferencias de color entre la planta baja y los pisos superiores alteran la uniformidad exigida por la normativa vigente. Se ordenó a la demandada la restitución de la fachada a su estado anterior, dentro de un plazo de treinta días desde la firmeza de la resolución.
El fallo también establece que, en caso de incumplimiento, el consorcio podrá realizar la obra por su cuenta y reclamar el reembolso de los gastos, o bien exigir una compensación económica por los daños derivados de la inejecución. Los costos del proceso recaerán sobre la parte demandada.
La jueza fundamentó la decisión en la normativa específica sobre propiedad horizontal, los antecedentes del expediente y la prueba pericial. Destacó la obligación de todos los copropietarios de respetar el reglamento interno y la imposibilidad de introducir modificaciones unilaterales en bienes comunes del edificio. El fallo también ordena diferir la regulación de los honorarios profesionales hasta que la sentencia se encuentre ejecutoriada.
En los fundamentos de la sentencia, la jueza analizó la jurisprudencia provincial sobre la importancia de preservar la armonía y el valor arquitectónico de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. Recordó que las infracciones al reglamento pueden generar perjuicios para el conjunto y deben ser sancionadas.
El expediente detalla que la controversia atravesó distintas instancias de mediación y que la falta de acuerdo motivó la judicialización del conflicto. El consorcio ofreció pruebas de los reiterados intentos de diálogo y de la votación en asamblea para resolver la situación antes de recurrir a la vía judicial.
Durante el proceso, ambas partes presentaron documentos, fotografías y opiniones técnicas, y se convocó a testigos vinculados a la administración y al alquiler del local. El juzgado valoró la coherencia de los testimonios y la contundencia del informe pericial para dictar sentencia.
El fallo resalta que el mantenimiento y reparación de la fachada corresponde al consorcio, pero la modificación cuestionada se produjo por iniciativa de la propietaria del local, quien asumió la ejecución de la obra y eligió los colores. La resolución no impone sanciones adicionales, aunque deja abierta la posibilidad de reclamos económicos por parte del consorcio si persiste el incumplimiento.