Quienes están buscando piso saben de sobra que no basta con que haya casas disponibles: tienen que estar a un precio que puedan pagar. Un paper firmado por cuatro investigadores y centrado en la crisis de accesibilidad de la vivienda en Estados Unidos cuestiona que aumentar la oferta a precio de mercado sea suficiente para resolver las dificultades que afrontan millones de hogares.
Durante años, la respuesta habitual al encarecimiento de la vivienda ha sido construir más. El argumento parte de que las restricciones urbanísticas limitan dónde, cuánto y qué tipo de casas pueden levantarse y que, si se desregula el suelo y se facilitan nuevas promociones, la oferta crecerá y los precios se moderarán.
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El estudio pone en duda que esa receta baste para solucionar el problema, sobre todo para los trabajadores con menos ingresos. Sus autores no niegan que construir más viviendas pueda contener la subida de precios, pero discuten que levantar más casas a precio de mercado reduzca, por sí solo y en un plazo razonable, la distancia entre los alquileres y los salarios.
Los precios suben con los ingresos medios, pero los salarios bajos se quedan atrás
El trabajo académico, titulado Inequality, not regulation, drives America’s housing affordability crisis, analiza la evolución de los alquileres y los ingresos en Estados Unidos. Lo firman Maximilian Buchholz, Tom Kemeny, Gregory F. Randolph y Michael Storper, vinculado a la London School of Economics.
Su tesis es que los precios de la vivienda han seguido la evolución de los ingresos medios de cada ciudad. El problema aparece cuando esa media crece impulsada por los hogares con mayor renta, mientras los salarios de los trabajadores sin estudios universitarios avanzan menos.
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En las grandes ciudades que concentran empleo cualificado, los hogares con ingresos muy distintos compiten por las mismas viviendas. Quien cobra más puede asumir antes un alquiler nuevo o una compra; quien tiene un salario bajo pierde margen. Por eso, una oferta mayor puede frenar parte de la subida de precios sin garantizar que las viviendas resulten asequibles para todos.
Los autores no descartan que la regulación urbanística influya en la construcción. Cuestionan que eliminarla y aumentar la vivienda a precio de mercado baste para resolver la brecha entre lo que cuesta vivir en una ciudad y lo que cobra una parte de sus trabajadores.
El abaratamiento de la vivienda antigua puede tardar demasiado
Una de las ideas habituales en defensa de la construcción es que las viviendas nuevas, aunque salgan a precios altos, acaban por aliviar al conjunto del mercado. La teoría del filtrado parte de que los hogares con mayor renta se trasladan a esas casas y dejan libres otras viviendas, más antiguas. Con el tiempo, esas viviendas bajarían de precio y pasarían a hogares con menos recursos.
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El estudio no niega que ese proceso exista, aunque pone en duda que tenga la rapidez y la escala necesarias para resolver la falta de acceso actual. Los autores recuerdan además que, en mercados con una demanda fuerte, puede ocurrir el movimiento contrario: viviendas antes ocupadas por hogares de renta media o baja pasan a manos de inquilinos con mayores ingresos.
Para medir el tiempo que exigiría esa vía, elaboraron una simulación para el área de San Francisco. El cálculo parte del alquiler mediano de un dormitorio en 2019, el salario mediano de trabajadores de al menos 25 años sin estudios universitarios y el parque de viviendas de 2020. El criterio de accesibilidad es el habitual: dedicar como máximo el 30% de los ingresos a pagar el alquiler.
En el escenario más favorable, harían falta 18 años para que ese alquiler fuera asequible. En el menos favorable, 124 años. Ambos resultados dependen de supuestos concretos y exigen una expansión elevada y continuada de la vivienda a precio de mercado.
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Este cálculo pone el foco en los plazos. Una persona que ya no puede asumir su alquiler, que necesita mudarse por trabajo o que busca independizarse no puede esperar décadas a que el filtrado haga más asequibles algunas viviendas del mercado.
Tres ciudades con regulaciones urbanísticas distintas y una brecha común
Para poner a prueba su tesis, los autores comparan San Francisco, Houston y Cleveland. San Francisco combina restricciones a la construcción con una fuerte concentración de empleo cualificado. Houston suele citarse como ejemplo de mayor flexibilidad urbanística. Cleveland perdió más de 100.000 habitantes entre 1980 y 2019.
Pese a esas diferencias, el estudio observa que los alquileres siguieron una trayectoria cercana a la de los ingresos medios en las tres áreas. A la vez, los trabajadores sin estudios universitarios registraron aumentos salariales inferiores a los de los graduados y al crecimiento medio de los ingresos.
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La comparación no lleva a los autores a concluir que las normas urbanísticas no tengan efectos. Su argumento es más concreto: la desigualdad salarial y la concentración de las rentas altas en determinadas ciudades también ayudan a explicar por qué parte de los trabajadores pierde capacidad para pagar una vivienda.
El paper plantea combinar el aumento de la construcción con medidas para reducir la desigualdad de ingresos y con más apoyo directo a los hogares de renta baja. Entre las fórmulas que cita figuran los vales de vivienda, los créditos fiscales para vivienda asequible y los fideicomisos comunitarios de suelo.
La renta también marca el acceso a la vivienda en España
El estudio se centra en Estados Unidos, pero la relación entre ingresos y vivienda también aparece en las estadísticas españolas. Los datos de la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran que la renta condiciona la posibilidad de independizarse.
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En 2025, el 44,3% de los jóvenes de 26 a 34 años vivía con sus padres. Entre quienes seguían en casa, el 47,3% señaló que no podía permitirse comprar o alquilar una vivienda.
La diferencia se amplía según los ingresos. Vivía con sus padres el 55,5% de los jóvenes de esa edad con ingresos netos inferiores a 6.000 euros anuales, frente al 29,4% de quienes superaban los 24.000 euros. Entre los primeros, el 48,7% indicó que no podía asumir el coste de una compra o un alquiler; entre los segundos, el porcentaje bajaba al 30%.
Otro módulo de la misma encuesta mostró que, en 2023, los gastos de vivienda suponían una carga pesada para el 36,2% de los hogares. Entre el 20% de hogares con menores ingresos, el porcentaje ascendía al 48,5%.
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