El Boletín Oficial del Estado ha publicado este miércoles el decreto ley de medidas urgentes sobre vivienda, aprobado ayer por el Consejo de Ministros, con el que el Gobierno busca ampliar la oferta asequible y reforzar la función social de los inmuebles mediante cambios en los desahucios, los alquileres, la fiscalidad y la promoción pública después de que el caso Maricarmen encendiera la mecha del descontento por la crisis de la vivivenda.
El Real Decreto-ley, de 96 páginas y 20 artículos distribuidos en seis títulos, protege de los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030 a personas vulnerables sin alternativa habitacional, restringe determinadas compras de vivienda hasta 2028 y limita las revisiones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027.
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Uno de los puntos más importantes del decreto es que el recoge cómo se protegerá a los inquilinos en caso de desahucios sin alternativa habitacional, ya que se incluye la posibilidad de que sean las propias comunidades las que se hagan cargo de las rentas impagadas.
En primer lugar, se lee en el texto, se suspenderán los procedimientos de desahucio en los que la persona afectada carezca de alternativa habitacional cuando la vivienda sea titularidad de un fondo buitre. Esta suspensión se mantendrá hasta el 31 de diciembre de 2030. “No se prevén compensaciones y la suspensión tendrá carácter indefinido mientras subsistan las causas que la motivaron”, afirma el decreto. Adicionalmente, se establece un régimen que resultará de aplicación cuando no proceda la enervación extraordinaria que se indica después, y los demandantes no se encuentren incluidos dentro del grupo anterior de los fondos buitre. En este supuesto, se prevén compensaciones cuando los demandantes sean personas físicas o jurídicas que se dediquen al alquiler asequible.
En segundo lugar, se recoge una enervación extraordinaria de la acción con carácter estructural. La enervación es una acción que puede ejercerse por el inquilino cuando hay un proceso de desahucio y se adeudan cantidades. Enervar un desahucio es lo que se conoce como pagar las cantidades adeudadas por parte del inquilino cuando se ha producido un impago de rentas.
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Con este decreto en vigor, a través de la enervación, el inquilino paga las cuantías adeudadas y se pone fin al proceso judicial, continuando la vida del contrato con normalidad. Mediante esta nueva regulación, cuando no se ofrezca alternativa habitacional por las comunidades autónomas, serían estas las que estarán obligadas a enervar la acción en un plazo de dos meses.
Durante esos dos meses permanecerá el proceso suspendido. En caso de enervarse, se pondrá fin al proceso judicial. En caso de no enervarse la acción en el plazo de dos meses, se mantendrá la suspensión hasta que la Administración competente cumpla con su obligación. De acuerdo con las estadísticas, explica el Gobierno, esta regulación resultará de aplicación a la “inmensa mayoría de los casos de desahucio”. La Administración General del Estado compensará a las comunidades autónomas, incluidas la Comunidad Autónoma del País Vasco y la Comunidad Foral de Navarra, por el coste que les supone el cumplimiento de esta obligación, excepto los intereses de demora que en su caso puedan generarse por el cumplimiento tardío de la comunidad autónoma.
Un segundo Real Decreto-ley, centrado en la estabilidad de los arrendamientos de vivienda habitual, se publicará este jueves. La norma prevé la renovación automática de los contratos y, al prevalecer la última disposición aprobada, los alquileres pasarán a tener carácter indefinido si el Congreso no revoca el decreto en el pleno extraordinario previsto para este viernes.
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Qué cambia el decreto ley en los desahucios y los contratos de alquiler
El texto publicado regula los alquileres, los procedimientos de desahucio, los incentivos fiscales, la vivienda pública, la construcción industrializada y las vías de financiación. También contempla la puesta a disposición de CASA 47 de inmuebles pertenecientes a organismos y entidades estatales.
La protección frente a los desahucios se aplicará hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando la persona afectada sea vulnerable, carezca de una alternativa habitacional y la vivienda pertenezca a determinadas entidades. La norma limita en esos casos la continuación de los procedimientos.
El decreto también limita hasta el 31 de diciembre de 2028 la adquisición de viviendas por entidades, tengan o no personalidad jurídica, cuyo objeto social incluya comprar inmuebles y pretendan hacerlo por debajo del 70 % de su valor de tasación de mercado.
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Quedan fuera de esa restricción las compras destinadas durante al menos cinco años a vivienda habitual a precio asequible o social, a personas que requieran atención sociosanitaria, a colectivos vulnerables y a víctimas de violencia de género. La excepción alcanza asimismo a organismos y empresas del sector público que promuevan o gestionen vivienda social o asequible.
Los inquilinos con determinados contratos vigentes podrán pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años, dividida en periodos anuales y con las mismas condiciones pactadas. Deberán estar al corriente de pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores a la solicitud.
El propietario estará obligado a aceptar esa extensión, salvo que ambas partes acuerden nuevas condiciones o que acredite una necesidad real de recuperar la vivienda para sí mismo o para sus familiares.
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Las actualizaciones anuales de la renta que se produzcan desde la entrada en vigor de la norma hasta el 31 de diciembre de 2027 tendrán un límite extraordinario. Cuando el alquiler supere el precio máximo que corresponda según el sistema de índices de referencia, no podrá incrementarse.
En los demás contratos, la subida será la que acuerden arrendador e inquilino. Si no existe un nuevo pacto, el aumento no podrá rebasar el 2 %.
Deducciones fiscales y nuevas reglas para alquileres temporales
Los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales podrán aplicar una deducción del 10 % en el IRPF por el alquiler de su vivienda habitual. Los propietarios mantendrán, por su parte, la deducción general del 50 %.
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El incentivo para los arrendadores podrá llegar al 100% si reducen la renta a su inquilino en más de un 5%. Si, al renovar el contrato, aplican una subida superior al 20 %, la deducción podrá reducirse hasta el 15 %.
Los contratos de alquiler de temporada deberán expresar la causa que justifica el desplazamiento temporal del inquilino. Las partes podrán pactar libremente su duración, aunque no podrá superar los 12 meses sin una justificación válida.
Alquiler de habitaciones
Si el arrendamiento se prolonga más allá de ese periodo sin causa que lo respalde, pasará a considerarse un contrato de vivienda habitual. En los alquileres por habitaciones o estancias, la suma de las rentas no podrá exceder de lo que costaría alquilar la vivienda completa.
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Las viviendas situadas en zonas declaradas de mercado residencial tensionado deberán respetar, además, los límites establecidos por la Ley de Vivienda. Los alquileres turísticos podrán formalizarse por menos de un mes y tendrán un régimen fiscal específico con un IVA del 10 %.
Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo de hasta el 50 % en el IBI de las viviendas residenciales dedicadas a alojamiento turístico. El gravamen podrá elevarse al 100 % cuando el propietario destine a ese uso cuatro o más inmuebles.
El decreto eleva del 15 % al 25 % el gravamen sobre los beneficios de las Socimi procedentes del alquiler de viviendas. Ese tipo podrá reducirse entre el 50 % y el 100 % según el número de inmuebles que dediquen al alquiler bajo criterios de asequibilidad.
Los municipios también podrán establecer recargos en el IBI para movilizar viviendas vacías. La medida podrá alcanzar el 150 % para propietarios de dos o más viviendas que lleven desocupadas más de tres años.
Préstamos para la primera vivienda y avales para ampliar el parque asequible
El mecanismo Tu Casa permitirá financiar hasta el 20 % del valor de una primera vivienda habitual adquirida con hipoteca, como complemento a la financiación privada. Cada préstamo tendrá un límite de 50.000 euros, un plazo máximo de diez años, interés del 0 % y ninguna comisión.
La carencia podrá extenderse hasta la finalización de la hipoteca, con un máximo de 30 años. Las viviendas compradas mediante esta vía quedarán permanentemente sujetas a un precio máximo de transmisión.
El modelo de CASA 47 quedará consolidado y el patrimonio de la Entidad Estatal de Vivienda se destinará de forma permanente a vivienda asequible y protegida. La vivienda protegida de nueva construcción con protección indefinida o permanente tendrá un IVA superreducido del 4 %.
La norma incorpora una línea de avales de hasta 2.000 millones de euros para financiar proyectos que incrementen el parque de alquiler social o asequible y para mejorar las viviendas ya existentes. También crea avales ICO de hasta 280 millones de euros para impulsar la construcción industrializada y facilitar la inversión de fabricantes y promotores.
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