Los españoles quieren comprar vivienda, pero cada vez hay menos y son más caras: “No se agota la demanda, sino el stock disponible”

El mercado inmobiliario da otra vuelta de tuerca: los españoles quieren comprar vivienda, pero cada vez se cierran menos operaciones. En julio, las compraventas retrocedieron un 5,1% interanual, hasta las 61.417, encadenando así su sexto descenso en lo que va de año. La caída afectó tanto a la vivienda nueva, cuyas transacciones disminuyeron un 1,4%, hasta las 13.289 operaciones, como a la usada, que registró un retroceso más acusado, del 6,1%, hasta las 48.128 unidades, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Con este nuevo ajuste, el mercado acumula una caída del 3% en las compraventas durante los siete primeros meses del año.

La mayor parte de las operaciones correspondieron a vivienda libre, casi un 94%, y sumaron 57.607 unidades, el 4,4% menos que en julio de 2025. Las de vivienda protegida cayeron a doble dígito, un 14,4%, hasta las 3.810. Un descenso “preocupante”, a juicio de Yogi Thadhani, country manager de Finteca en España, ya que “la reducción de este segmento implica menos alternativas asequibles para los compradores y traslada todavía más presión hacia el mercado libre, contribuyendo a mantener la tensión sobre los precios”.

Si en tasa interanual las compraventas bajaron, en intermensual, de junio a julio, subieron un 3,6%, tras incrementarse tanto las operaciones sobre viviendas usadas, un 3,5%, como en nuevas, un 4,1%.

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Los analistas inmobiliarios atribuyen la caída de operaciones a un desequilibrio en el mercado residencial generado por una demanda que se mantiene sólida y una oferta insuficiente, especialmente en determinadas zonas del país.

“No estamos ante un frenazo del mercado provocado por una falta de compradores o por dificultades de acceso al crédito”, señala Yogi Thadhani. El experto incide en que “la demanda sigue viva y el repunte mensual de las operaciones así lo demuestra. El verdadero problema radica en la escasez de vivienda disponible, que limita la capacidad de crecimiento del mercado y frena el cierre de operaciones”.

En la misma línea, Robin Decaux, CEO de Equito, señala que “no es que los españoles hayan dejado de comprar, sino que cada vez hay menos viviendas disponibles para hacerlo. Lo que se está agotando es el stock, no la demanda”.

Decaux defiende que la evolución de los precios refuerza este diagnóstico. Según los últimos datos del INE, el precio de la vivienda libre aumentó un 12,2% interanual en el segundo trimestre del año, con una subida del 12,9% en la vivienda de segunda mano. “Cuando la demanda se debilita, normalmente caen tanto las operaciones como los precios. En España está disminuyendo el volumen de compraventas mientras los precios continúan creciendo a doble dígito. Eso no es enfriamiento, sino un estrangulamiento de la oferta”, señala el especialista.

Las operaciones van por regiones

El comportamiento de las compraventas varía según el territorio, lo que refleja la creciente fragmentación del mercado inmobiliario. Navarra (+26,4%), Galicia (+10,8%) y Castilla y León (+9,7%) registraron los mayores avances interanuales, mientras que Aragón (-11,4%), País Vasco (-12,4%) y la Comunidad de Madrid (-11,3%) concentraron las caídas más pronunciadas. Entre los grandes mercados, Cataluña experimentó un descenso del 7%, la Comunidad Valenciana del 8,6% y Andalucía del 5,5%.

Estos datos indican que la demanda no desaparece, sino que se desplaza hacia los territorios donde todavía hay producto disponible. “Los compradores siguen ahí, pero buscan en otros mercados cuando la escasez de vivienda y el incremento de los precios les cierran la puerta en las zonas más tensionadas”, afirma el CEO de Equito.

Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario, incide en el caso de Cataluña, donde las operaciones disminuyeron un 7% interanual, por encima del descenso del 5,1% registrado en el conjunto de España. Argumenta que “en mercados tensionados como Barcelona, la caída de las operaciones no significa necesariamente que haya desaparecido la demanda. Muchos compradores son incapaces de localizar viviendas que encajen al mismo tiempo en ubicación, características y presupuesto”, explica.

Transmisiones por herencias

Otro factor a destacar en los datos del INE de julio es el aumento del peso de las herencias en las transmisiones inmobiliarias. Se registraron 43.840 transmisiones de fincas por herencia, frente a las 117.538 efectuadas mediante compraventa.

“Este dato refleja hasta qué punto el acceso a la propiedad depende cada vez más del patrimonio familiar. Mientras la obra nueva no responda y siga sin incorporarse suficiente vivienda al mercado, la presión sobre los precios continuará y comprar una vivienda será cada vez más difícil para quienes no cuenten con ese respaldo”, indica Robin Decaux.

Para aumentar la oferta residencial, Unsain propone movilizar suelo y agilizar los procedimientos urbanísticos. “El suelo es la materia prima básica para construir vivienda. Necesitamos facilitar la incorporación de más suelo al mercado y reducir las trabas burocráticas que hacen que su transformación pueda prolongarse durante años”, indica.

También Thadhani subraya que es necesario “desbloquear suelo, impulsar nueva vivienda y movilizar inventario para responder a una demanda compradora que sigue mostrando una gran fortaleza”.

Previsiones: continúa la demanda y compraventas al ralentí

De cara a la recta final de año, los expertos prevén que la evolución del mercado será continuista: la demanda seguirá activa y el volumen de operaciones mantendrá cierta resistencia, pero “no podremos resolver el problema de acceso a la vivienda si no actuamos de forma decidida sobre la oferta. Necesitamos más suelo, licencias más rápidas, menores costes de construcción y un marco jurídico estable que permita recuperar la confianza y movilizar inversión”, indica Iñaki Unsain.

En este escenario, Ferran Font, director de estudios de pisos.com, augura que los datos de julio confirman que el mercado residencial continúa avanzando hacia una fase de menor actividad después del “extraordinario” dinamismo de los últimos años. A su juicio, el descenso interanual de las compraventas debe interpretarse en un contexto de volúmenes todavía muy elevados y de una actividad mensual que repunta respecto a junio. Según Font, “el mercado no pierde bruscamente su actividad, sino que está normalizando progresivamente su ritmo”.