Los propietarios de una segunda vivienda en España deben prepararse para afrontar diversas obligaciones fiscales en 2026. No importa si se trata de una casa en la costa, un piso en la montaña o un apartamento en la ciudad; la tendencia de tener otra residencia implica el pago de varios impuestos, tanto si se utiliza para disfrute personal como si se alquila o vende.
La legislación vigente, recogida por Fotocasa, exige declarar ante la Agencia Tributaria cualquier segunda vivienda, aunque no genere ingresos directos. El tratamiento fiscal varía en función del uso que se le dé a la propiedad: disfrute propio, alquiler o venta.
Declaración obligatoria
Los contribuyentes que utilicen su segunda vivienda para fines personales, como residencia vacacional, deben declarar una renta inmobiliaria imputada en el IRPF. Se trata de una renta ficticia que Hacienda considera que el propietario “gana” por el simple hecho de poseer el inmueble, aunque no obtenga rendimientos efectivos.
El cálculo de esta renta imputada se realiza aplicando un porcentaje sobre el valor catastral. En 2026, la Agencia Tributaria establece dos escenarios:
- Un 2% del valor catastral para la mayoría de los inmuebles.
- Un 1,1% del valor catastral si la valoración catastral se revisó después del 1 de enero de 2012 mediante un procedimiento colectivo general.
Por ejemplo, en una vivienda con un valor catastral de 100.000 euros, el propietario tendrá que declarar una renta de 1.100 o 2.000 euros, según la normativa aplicable. Sobre esa cantidad se aplicará el tipo de IRPF correspondiente al contribuyente. Esta obligación fiscal existe aunque la vivienda permanezca vacía o no se alquile en ningún momento del año.
Pero no todos los inmuebles generan esta renta ficticia. Se excluyen las propiedades relacionadas con actividades económicas, las construcciones rurales necesarias para actividades agrícolas, ganaderas o forestales, los inmuebles alquilados, en suelo sin edificar, las viviendas en construcción y la vivienda habitual.
Cómo tributa el alquiler y qué gastos deducir
Sin embargo, las cifras cambian si el propietario decide poner en alquiler su segunda residencia. En este caso, no existe renta imputada, pero sí hay que declarar los beneficios obtenidos por el arrendamiento como rendimiento del capital inmobiliario en la declaración de la renta.
Para calcular los impuestos a pagar por el alquiler, se puede restar a los ingresos íntegros una serie de gastos deducibles, entre los que se incluyen:
- Intereses y otros gastos relacionados con préstamos o hipotecas de la vivienda.
- Costes de reparación y conservación del inmueble.
- Impuestos asociados a la propiedad.
- Primas de seguros vinculadas a la vivienda.
- Gastos administrativos o de formalización del contrato de alquiler.
La diferencia entre los ingresos y los gastos deducibles constituye el rendimiento neto, sobre el que se aplican reducciones en función del tipo de alquiler.
El tratamiento fiscal varía según si el alquiler es para vivienda habitual o esporádica (turística o de temporada). Cuando el contrato de arrendamiento se firma para residencia habitual del inquilino, se pueden aplicar reducciones importantes al rendimiento neto:
- Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: reducción del 60%.
- Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: reducción general del 50%, que puede aumentar en algunos casos.
Existen reducciones superiores (hasta el 90% en zonas tensionadas y bajo determinadas condiciones, o el 70% si el casero alquila por primera vez en zona tensionada a jóvenes de 18 a 35 años, entre otros requisitos). Si la vivienda se ha rehabilitado en los dos años previos al contrato, la reducción es del 60%.
En el caso de alquiler turístico o temporal, solo se puede reducir el importe en función de los gastos deducibles, pero no se aplican las reducciones destinadas a la vivienda habitual.
Impuestos a tener en cuenta si vendes una segunda vivienda
La venta de una segunda residencia también tiene implicaciones fiscales. El propietario debe incluir en la declaración de la renta la ganancia obtenida por la operación, que estará sujeta al IRPF. El tipo impositivo parte del 19% y se aplica por tramos según el beneficio generado.
Además, el vendedor está obligado a abonar la conocida como plusvalía municipal, un tributo que grava el incremento de valor del suelo durante el tiempo de tenencia de la propiedad. La cuantía de este impuesto depende del valor catastral y de los años transcurridos desde la adquisición.
Así, quienes vendan su segunda vivienda en 2026 deberán declarar la ganancia obtenida y abonar tanto el IRPF como la plusvalía municipal, independientemente de cuánto tiempo hayan sido propietarios.