En la última década, el precio de la vivienda en España ha aumentado más de un 80%, transformando la aspiración de convertirse en propietario en una meta casi inalcanzable para millones de ciudadanos. El mercado inmobiliario, en cambio, no sufre con este encarecimiento y la rentabilidad de las operaciones se mantiene en niveles elevados. Ante la imposibilidad de comprar una vivienda habitual y mucho menos un segundo inmueble que poner en alquiler o vender a mayor precio, cada vez más personas optan por convertirse en caseros o inversores por una vía menos tradicional.
“Antes, la inversión inmobiliaria estaba reservada a grandes capitales y fondos; ahora cualquiera puede acceder a proyectos por cantidades mínimas”, señala Edoardo Corda, asesor inmobiliario. Este cambio responde a la aparición de plataformas de crowdfunding y crowdlending inmobiliario, que prometen universalizar la inversión en ladrillo ofreciendo rendimientos superiores a los productos financieros tradicionales.
Pero, detrás del atractivo de que “la inversión inmobiliaria deje de ser un privilegio”, como lo planteaba la publicidad de las primeras plataformas, existe un riesgo real del que no todos los participantes son conscientes. Manuel Carlos Merino, uno de los pocos abogados españoles que han llevado casos de inversores afectados, advierte de que “estas operaciones están conceptuadas como inversiones de alto riesgo, no se puede esperar que el retorno del capital esté asegurado”.
“Nuestro objetivo es democratizar la inversión inmobiliaria, permitiendo que cualquier persona pueda participar y diversificar su patrimonio”, explica Antonio Mañas, CEO de Wecity, una de las plataformas activas en España. Pese a las buenas perspectivas, la falta de supervisión, la información parcial o confusa y la alta concentración de riesgo en promotores poco solventes han provocado impagos y conflictos legales en otras empresas en el pasado. Ante este historial, las actuales plataformas del mercado establecen salvaguardas para mantener la viabilidad de los nuevos modelos de financiación.
Modelos de ‘crowdfunding’ y ‘crowdlending’
El crowdfunding inmobiliario consiste, en esencia, en reunir a un grupo de pequeños inversores para financiar proyectos inmobiliarios. En los primeros ejemplos de este tipo de operaciones en España, cada proyecto se canalizaba a través de una sociedad específica, encargada de la compra, reforma y alquiler o venta un inmueble. Como explica Merino, “la sociedad se crea para comprar y gestionar todas las operaciones inmobiliarias. Los beneficios del alquiler se reparten entre los inversores, y cuando se vende el inmueble, se liquida la sociedad y se reparte lo que queda”.
Con la ley 5/2015 de fomento de la financiación empresarial, estas operaciones debieron adaptarse a un marco regulatorio: la plataforma debía registrarse como Plataforma de Financiación Participativa (PSP) ante la CNMV y aplicar medidas de protección para el pequeño inversor, entre ellas limitar la cantidad que podían invertir los ahorradores sin conocimientos financieros acreditados. Tras este cambio, algunos agentes del mercado trasladaron su actividad a la financiación colectiva a través de préstamos.
El crowdlending funciona de manera similar, pero con empresas o particulares que solicitan dinero en la plataforma. Agustín Vara del Rey, CMO de Civislend, describe la lógica de su plataforma: “Conectamos a promotores inmobiliarios que necesitan financiación con inversores que buscan rentabilidad mediante préstamos respaldados por activos inmobiliarios”.
Rentabilidades de hasta el 13% en un año
La financiación colectiva ha despegado en España en sus poco más de diez años de recorrido. Hasta 2024, se han canalizado más de 1.200 millones de euros, situándose entre los mercados más dinámicos de Europa, según señalan desde Wecity. Civislend considera que este crecimiento puede aliviar los problemas del mercado de vivienda “en un contexto marcado por el endurecimiento del crédito bancario y la necesidad urgente de nueva oferta”.
El principal atractivo de estas plataformas es la accesibilidad y la posibilidad de diversificar la inversión inmobiliaria sin necesidad de grandes capitales. “Con solo 50 euros puedes participar en un proyecto que antes requería cientos de miles”, explica Corda. “Es un modelo que combina plazos contenidos, habitualmente entre 12 y 18 meses, con rentabilidades medias que se sitúan entre el 10% y el 13% anual”, explican desde Civislend.
Las plataformas destacan también por su rapidez y flexibilidad para que los promotores logren financiación. Fernando Gonzalo, de Hausera, apunta que “desde la crisis de 2008, las restricciones son muchas. No te financian el 100%, te requieren una serie de requisitos…”. Esto lo convierte en un modelo ideal para empresas emergentes que busquen agilidad, pero Merino advierte de la contraparte negativa: “lo que te tienes que plantear es por qué una empresa acude a una financiación alternativa. Si yo soy una empresa solvente y quiero financiación, normalmente acudiré a la banca”.
En la mayoría de estas plataformas, la inversión se realiza 100% online a través de páginas web en las que el pequeño ahorrador puede encontrar toda la información legal y de riesgos relevante. Según Civislend, el perfil del inversor es cada vez más diverso, pero “suele situarse entre los 35 y 55 años, con conocimientos financieros medios o altos y experiencia previa en inversión”, en busca de diversificación y simplicidad en la gestión de activos.
Riesgos y antecedentes negativos
Sin embargo, la experiencia judicial y práctica demuestra que los riesgos pueden ser significativos. Merino, que ha representado a inversores de Housers y Comunitae, describe estos dos casos emblemáticos: “Muchos préstamos estaban garantizados con bienes que ya estaban hipotecados previamente, o la garantía era ficticia directamente. En Oviedo, por ejemplo, una promotora recibió fondos para construir un edificio y hoy solo hay un solar”. En el primero, el problema se generalizó cuando muchos promotores pagaban intereses mensuales, pero no devolvían el capital al vencimiento, mientras persistían incidencias en las antiguas sociedades inmobiliarias (alquileres no repartidos, ventas sin distribución de beneficios).
El abogado subraya que los tribunales, al evaluar estos casos, suelen considerar que los inversores fueron notificados del riesgo, lo que limita la vía penal, aunque también destaca que los mecanismos para comprobar que los inversores contaban con los conocimientos para acreditar que eran conscientes de los riesgos eran mínimos. Sobre el recorrido en juzgados de las reclamaciones, el letrado lamenta la dificultad de probar el presunto fraude: “a fecha de hoy no han devuelto ni un euro”. Merino también señala que las plataformas pioneras tuvieron dificultades de supervisión: “La CNMV dejó mucho que desear. Hubo miles de denuncias y comunicaciones de inversores afectados, pero prácticamente no se actuó”.
Esta falta de vigilancia ha generado un historial de impagos, retrasos y pérdida de credibilidad, especialmente en plataformas que no adaptaron su modelo a la ley de 2015, como fue el caso de Comunitae, sociedad hoy extinta. En este caso, la empresa se centró en un modelo inicialmente basado en préstamos entre particulares y que posteriormente evolucionó hacia operaciones empresariales de mayor cuantía sustentadas en pagarés. Merino relató que en 2017 se detectó una acumulación de impagos que derivó en la identificación de una presunta rueda de pagarés, con documentos supuestamente falsificados o vinculados a empresas conectadas entre sí, y con fallos en los controles internos de la plataforma.
Recomendaciones y precauciones
Corda enfatiza que el éxito de la inversión depende en gran parte del conocimiento: “Hay que informarse muy bien de la empresa promotora y del proyecto, y no dejarse llevar solo por el interés que promete”. El experto también señala que “hay que tener claro que el retorno de la inversión no es el mismo que obtendrías si lo hicieras por tú solo, porque de por medio tienes una plataforma que hace de intermediario”. El bróker de la inmobiliaria Mi Piso en Madrid admite que, aunque la idea de la financiación colectiva le parece interesante en la teoría, ha escuchado casos de muchas empresas que “han desaparecido” sin dar respuesta a los ahorradores cuando la promoción no ha salido según lo previsto”.
Las plataformas destacan medidas adicionales: supervisión de los proyectos, garantías hipotecarias cuando es posible, pago de intereses por demora, diversificación de la cartera y transparencia en la información publicada. La entrada en vigor del Reglamento Europeo de Crowdfunding (ECSP) en noviembre de 2023 ha marcado un punto de inflexión, elevando los estándares de transparencia y solvencia”, señalan desde Wecity. Aunque todas las plataformas contactadas cuentan con un historial sin grandes operaciones fallidas, recuerdan que la promoción inmobiliaria siempre está expuesta a contratiempos e imprevistos que pueden reducir la rentabilidad. Gonzalo aclara: “Intentamos ofrecer visibilidad y control, pero siempre existe el riesgo inherente al modelo”.