La Resolución de 29 de enero de 2025 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha establecido un criterio relevante sobre la diferencia entre los pisos turísticos y el alquiler vacacional de temporada en el ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal. Este pronunciamiento surgió a raíz del intento de una comunidad de propietarios de restringir con mayoría cualificada tanto los pisos turísticos como los arrendamientos de corta duración, equiparándolos en su regulación interna. La autoridad rechazó esta equiparación por contravenir el marco legal vigente.
La controversia tuvo su origen en una comunidad que aprobó, por acuerdo de tres quintos de los propietarios y de cuotas de participación, una limitación que abarcaba no solo los pisos turísticos inscritos, sino también cualquier arrendamiento de corta duración. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública determinó que el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se aplica únicamente a los denominados pisos turísticos, definidos como viviendas debidamente inscritas en el registro turístico y explotadas de manera similar a un hotel. Por tanto, los arrendamientos de temporada, que no cumplen con los requisitos del sector turístico ni requieren inscripción específica, quedan fuera de esa restricción automática.
Mayoría de tres quintos o unanimidad
La resolución subrayó cómo la capacidad de las comunidades para limitar los pisos turísticos está sujeta a una mayoría cualificada de tres quintos en ambas variables: propietarios y cuotas de participación. Sin embargo, extendió que esa potestad no alcanza a otro tipo de alquileres, como el vacacional o de temporada, aunque también generen una alta rotación de personas ajenas a la comunidad. Dichos alquileres solo pueden limitarse modificando el título constitutivo o los estatutos de la finca.
Las únicas limitaciones sobre pisos turísticos que pueden aprobarse con el umbral de los tres quintos deben recaer necesariamente sobre viviendas destinadas al alquiler turístico, en la acepción formal establecida por la administración autonómica o local competente. Por el contrario, para impedir el alquiler vacacional de temporada, la comunidad de propietarios se ve obligada a alcanzar un acuerdo unánime que altere el régimen esencial del inmueble.
Límites al alquiler en comunidades
La decisión de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública plantea escenarios diferenciados para las comunidades de propietarios que buscan regular tanto los pisos turísticos como los alquileres de temporada. La imposibilidad legal de equiparar ambos tipos de arrendamientos obliga a distinguir con claridad entre las viviendas inscritas formalmente para uso turístico y aquellas alquiladas temporalmente por motivos distintos al turismo convencional. Esta distinción afecta tanto a la redacción de acuerdos en las juntas de propietarios como a las modificaciones estatutarias.
Las comunidades interesadas en limitar el flujo de personas ajenas a la finca deberán identificar primero si los arrendamientos que desean regular se ajustan a la definición administrativa de piso turístico. Solo así podrán aplicar la mayoría cualificada de tres quintos prevista en la Ley de Propiedad Horizontal. En caso contrario, si se trata de alquileres de temporada, se requiere forzosamente unanimidad para modificar el título constitutivo o los estatutos.
Por su parte, los propietarios que utilicen sus viviendas para arrendamientos de corta duración deben conocer los requisitos y límites específicos que afectan a cada modalidad. Esta segmentación legal exige una gestión proactiva por parte de las comunidades para evitar conflictos de convivencia y garantizar el cumplimiento de la normativa vigente sobre el uso de viviendas.