De tiendas cerradas a pisos habitables: los barrios periféricos lideran la transformación de locales en viviendas

En las principales ciudades de España, conseguir una vivienda digna se ha convertido en una odisea. Los precios del alquiler y de compra no dejan de subir, la vivienda pública es escasa y el mercado prioriza la rentabilidad por encima del derecho a un techo.

En este contexto, la transformación de locales comerciales en planta baja en pisos habitables aparece como una de las pocas soluciones viables para miles de personas que, tras dejar sus casas en el centro por no poder asumir los precios actuales, se han visto obligadas a buscar alternativas en los márgenes urbanos.

Los barrios de Madrid y Barcelona, tienen el “mayor potencial”

Un informe de Clikalia, recogido por Idealista, identifica los distritos periféricos de Madrid y Barcelona como los más “adecuados” para este tipo de reconversiones. En Barcelona, los distritos de Horta-Guinardó, Sant Andreu y Nou Barris concentran el “mayor potencial”.

Por su parte, en la capital, destacan Vicálvaro, Villaverde y Villa de Vallecas. De hecho, a fecha de 30 de abril de 2025 un total de 8.402 comercios habían sido ya transformados en viviendas, según datos proporcionados por el Ayuntamiento.

¿El motivo? Poca actividad comercial, calles con tráfico moderado y posibilidades de revalorización futura. Es decir, zonas que aún no han sido completamente absorbidas por la visión especulativa del mercado inmobiliario.

El problema no es desplazar el comercio, sino a las familias

Lo que se presenta como una “oportunidad” encierra una realidad incómoda: miles de locales vacíos no se reconvierten por iniciativa pública para atender a las necesidades habitacionales de la población, sino como negocio privado para extraer rentabilidad de cada metro cuadrado disponible en las ciudades.

“La clave está en actuar en entornos donde esta nueva tipología pueda convivir con el comercio local sin desplazarlo”, afirma el arquitecto de Clikalia, Mario Cañadas. Sin embargo, la experiencia demuestra que, cuando entra el capital inmobiliario, quien acaba desplazado no es el comercio, sino las familias vulnerables.

Según el estudio de Clikalia, el cambio de uso, de un establecimiento comercial a una vivienda, no sólo depende del número de locales cerrados, sino que tiene en cuenta tres variables:

• Disponibilidad comercial real: que exista una oferta de locales sin demanda.
• Viabilidad técnica y normativa del cambio de uso: que sea posible realizar la obra y que se puedan aprobar los permisos.
• Proyección de revalorización económica tras la reconversión: que una vez finalizada la transformación la vivienda no solo cubra los gastos sino que gane valor.

Asimismo, el estudio presenta estas pequeñas intervenciones como “una solución granular que permite activar barrios, dinamizar calles y ampliar el parque de vivienda sin necesidad de construir desde cero”.

No obstante, en la práctica no se trata de una estrategia planificada para cubrir una necesidad social, sino de un parche a un problema estructural creado por el abandono de la vivienda pública, la desregulación del alquiler y el fomento de la inversión especulativa.

La administraciones delegan en el mercado garantizar un derecho básico

Este modelo de urbanismo fragmentado, que prioriza la ganancia sobre los derechos humanos, es un reflejo del fracaso de las políticas actuales en materia de vivienda.

Frente a una crisis de acceso que lleva años gestándose, las administraciones siguen delegando en el mercado lo que debería ser un derecho garantizado. Convertir locales vacíos en viviendas puede ser una solución puntual, pero nunca debería sustituir a una política pública robusta, con vivienda protegida, regulación del alquiler y recuperación del parque inmobiliario para el interés colectivo.