Todo el mundo, incluso los distintos partidos políticos, está de acuerdo en el problema (aunque no en las posibles soluciones): el acceso a la vivienda es cada vez más complicado en España, con una oferta cada vez más escasa que ha disparado los precios de los inmuebles en venta y en alquiler. En este sentido, algunas familias se encuentran en una mejor situación, especialmente aquellas que adquirieron su vivienda hace décadas o que incluso tienen más de una, y por ello se la pueden dejar a sus hijos. Pero incluso los jóvenes de estos hogares enfrentan algunos retos.
Y es que hacer una donación en vida de una vivienda en España es más caro que dejarla en herencia, debido a que hay que pagar tres tipos de impuestos frente a los dos que hay que tributar en el caso de heredarla. Sin embargo, existen algunas alternativas legales que permiten a los propietarios ofrecer una vivienda a sus hijos sin necesidad de recurrir a la donación. Una de las principales opciones es el contrato de comodato, que permite ceder el uso y disfrute de un inmueble de manera gratuita, aunque sin transferir su propiedad.
¿Y qué es el contrato de comodato? Se trata de una figura jurídica regulada en el Código Civil que permite la cesión gratuita del uso de un bien no fungible, es decir, un objeto que no se consume con su uso y que debe ser devuelto al final del período acordado. En el caso de la vivienda, esto significa que el propietario (comodante) presta el inmueble a otra persona (comodatario) sin recibir una contraprestación económica a cambio y con la obligación de que el inmueble sea devuelto en el momento pactado.
Este contrato permite a los padres ceder la vivienda a sus hijos sin perder la titularidad ni generar una transmisión de propiedad, como ocurre en el caso de una donación. Además, al establecerse por escrito, otorga mayor seguridad jurídica a ambas partes y evita posibles disputas en el futuro.
Diferencia entre comodato y otras figuras legales
Es común que el contrato de comodato se confunda con otras figuras legales como la donación, el alquiler o la cesión en precario. Sin embargo, cada una de estas opciones presenta diferencias clave. Por un lado, en una donación, la propiedad del bien cambia de titularidad de manera definitiva, lo que implica una carga impositiva mayor. Además, a diferencia del alquiler, el comodato es gratuito y no implica el pago de una renta periódica ni se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Finalmente, la cesión en precario no requiere un contrato formal ni establece condiciones específicas para el uso de la vivienda.
Para garantizar que la cesión de la vivienda sea válida y evitar conflictos futuros, es recomendable formalizar el contrato de comodato por escrito y, en algunos casos, elevarlo a escritura pública ante notario.
En cuanto al impacto fiscal, aunque el contrato de comodato no genera ingresos para el propietario, sigue estando sujeto a ciertas obligaciones tributarias, pues Hacienda considera que el dueño está obteniendo un beneficio implícito por la posesión del inmueble.
El cálculo de esta imputación se realiza aplicando un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble. Este es del 1,1% si el valor catastral ha sido revisado en los últimos 10 años y del 2% si no es así. Este importe se sumará a la base imponible del IRPF del propietario y deberá ser declarado anualmente.