Comprar una primera vivienda para destinarla a residencia habitual cada vez es más difícil en España debido a la subida en vertical de los precios, un 8% el último año hasta colocar el coste del metro cuadrado en los 2.153 euros de media. La situación empeora al adquirir una segunda residencia para dedicarla a las vacaciones, en estos casos, los bancos endurecen las exigencias a los futuros compradores para concederles la hipoteca, les piden más ingresos y les cobran intereses más elevados que los exigidos para financiar una vivienda habitual.
Lo primero que deben tener en cuenta los que desean adquirir una segunda residencia para destinarla a las vacaciones es que necesitan disponer de más ahorros que para comprar una primera residencia, ya que los bancos ofrecen menos financiación en este tipo de operaciones.
“Como la entidad se arriesga más al prestarles el dinero debido a que es más probable que dejen de pagar el préstamo de un inmueble en el que no viven normalmente, suele concederles un capital inferior”, señala Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash.
Peores condiciones
En términos generales, los bancos financian hasta el 80% del precio de compra de una primera vivienda, mientras que este porcentaje sobre el valor de tasación se reduce entre un 60% y un 70% en el caso de las viviendas vacacionales, por lo que los compradores se ven obligados a contar con un mayor ahorro para pagar la entrada y los gastos de la compraventa.
Otro de los inconvenientes es que exigen un menor plazo de amortización, unos 25 años como máximo para devolver el préstamo, frente a los 30 e incluso 40 que dan en las hipotecas sobre la vivienda habitual.
Además, estas hipotecas son más caras debido a que los bancos “entienden que la operación tiene más riesgo, sobre todo si el comprador todavía está pagando el préstamo de tu primera residencia”, explica Pedro Ruiz, experto en finanzas personales de Kelisto. Esto hace, a su juicio, que “las condiciones sean peores” y que “no todos los bancos concedan estas hipotecas”.
40.000 euros más de ahorro y avales como garantía
Riera pone el supuesto de un ciudadano que quiere comprar un apartamento en la playa que cuesta 200.000 euros: “Si el banco le financia el 60% de la compra, necesitarás tener ahorrados 80.000 euros para la entrada y 20.000 euros para los gastos; 100.000 euros en total. En cambio, si pidiera una hipoteca para adquirir una vivienda habitual de ese mismo precio, el volumen de ahorros necesario para afrontar la operación sería de 60.000 euros”, indica.
Junto a un mayor ahorro, los bancos también piden mayores ingresos para hacer frente a unos intereses más elevados y a unas cuotas mensuales más altas derivadas de que el periodo de amortización del préstamo es más corto. Además exigen garantías adicionales como un avalista o poner otro inmueble en garantía, junto a un trabajo estable, un historial de crédito ‘limpio’, que no aparezcan en listas de morosos, que no tengan muchos préstamos pendientes y no hayan incurrido en impagos.
En el caso de que se presente un aval, Ruiz advierte de que “hay que tener cuidado con utilizar la primera vivienda como aval, ya que el comprador podría correr el riesgo de perderla y quedarse sin ninguna de las dos casas”.
Intereses a partir del 3,28% TAE
Los que pasen esta criba pueden encontrar en el mercado hipotecas destinadas a segundas viviendas con un interés mínimo que va del 3,28% al 5,05%, dependiendo de si se trata de hipotecas a tipo de interés fijo, mixto o variable.
En cuanto a hipotecas fijas, entre las más competitivas destacan la Hipoteca Open Fija de Openbank, apuntan desde Kelisto, con un interés desde el 3,28% TAE, a un plazo de 25 años, junto a la Hipoteca Fija de Banco Sabadell, cuyo interés es del 3,76% TAE a pagar en 30 años y ofrece una financiación de hasta el 70% del valor de tasación o compraventa de la vivienda.
En el caso de hipotecas a tipo de interés mixto, entre las más baratas están la Hipoteca Mixta de Banco Sabadell con un interés a tipo fijo durante los tres primeros años del 2,1% TIN y después euríbor+0,70%. A tipo variable destaca la Hipoteca Variable de Unicaja, con un 4,77% TAE y un plazo de amortización de 30 años.
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