A la hora de heredar una vivienda, hay que tener claro que no es lo mismo ser el nudo propietario que el usufructuario. Y por tanto, sus derechos y deberes sobre la propiedad serán distintos.
La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona a ser la propietaria de un bien. Esta persona no podrá sacar rentabilidad a la vivienda mientras el usufructuario se encuentre en ella -a no ser que se llegue a un acuerdo entre las dos partes-.
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Algunas de sus responsabilidades son pagar las contribuciones especiales de la vivienda -a excepción del IBI-, abonar la hipoteca -en caso de existir-, pagar los gastos comunitarios, encargarse de las reparaciones especiales requeridas por la vivienda, o responder ante el usufructuario en caso de situaciones de embargo o venta judicial de la propiedad.
El usufructo, por su parte, es el derecho que tiene una persona a disfrutar un bien. Es decir, sin llegar a ser la propietaria de un piso, sí puede usarlo. Esta persona no podrá vender el bien -porque no le pertenece-, pero si podrá obtener rentabilidad de él -mediante arrendamiento-.
Entre sus responsabilidades se destacan el mantenimiento y conservación de la vivienda, el pago de las contribuciones anuales ordinarias y los costes derivados de litigios relacionados con el usufructo, así como realizar las reparaciones ordinarias necesarias en la casa.
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Un ejemplo en el que se suele dar esta separación entre propietario y usufructuario se produce cuando una persona deja a sus hijos la propiedad de la vivienda, pero el usufructo al cónyuge. Así se aseguran de que este último lo disfrute mientras esté vivo y los futuros propietarios no le expulsen.
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Otro caso muy común en la actualidad es el de las parejas sin descendencia que quieren vender su vivienda, sin la necesidad de desalojarla hasta su fallecimiento, y así hacer uso del dinero que obtienen por ella, mientras están vivos.
¿Pueden los herederos usar una vivienda que el fallecido vendió como nuda propiedad?
La nuda propiedad puede heredarse y venderse -siempre haciendo frente a las obligaciones fiscales que ello supone-, y los nuevos propietarios mantendrían las mismas condiciones que los anteriores. Sin embargo el usufructo no. Solo el causante del testamento podrá elegir al usufructuario, que mantendrá su derecho hasta que muera.
Por lo tanto, a la pregunta de si los herederos de una persona fallecida pueden utilizar la vivienda que esta vendió en nuda propiedad, la respuesta es: no.
Si el comprador adquiere la nuda propiedad de la vivienda, aunque el usufructuario mantenga el uso sobre el inmueble, en el momento de su muerte, el nudo propietario adquirirá el pleno dominio sobre la vivienda, por lo que los herederos no tendrían derecho alguno sobre el inmueble.
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¿Qué es el pleno dominio?
El pleno dominio implica el control total sobre un activo, otorgando al propietario tanto los derechos legales como el disfrute del mismo. Así, un heredero que recibe un bien inmueble bajo estas condiciones se convierte en su dueño y gestor, con la autoridad para tomar decisiones sobre su uso. Esto permite al propietario arrendar el bien para generar ingresos, venderlo para aprovechar su valor de mercado, habitarlo o incluso dejarlo vacío.
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