Se busca casa con ‘bicho’ dentro: comprar viviendas con inquilinos puede aumentar el precio del inmueble

La máxima del mercado inmobiliario que asegura que vender una vivienda con ‘bicho’ –inquilino– dentro reduce el precio del inmueble pierde vigencia. Ahora muchos inversores buscan viviendas en venta con inquilinos que pagan religiosamente sus rentas y por las que están dispuestos a pagar un poco más. El beneficio de estas operaciones es evidente: el comprador ahorra tiempo y trámites para buscar inquilinos y empieza a cobrar el alquiler desde el día en que compra el inmueble.

Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona, reconoce que “si el nuevo propietario busca sacar rentabilidad del activo y ya hay un inquilino que está pagando una mensualidad de mercado y, además, de forma puntual y sin causar problemas en la comunidad de vecinos, tiene mucho trabajo ahorrado”.

Paula Eseiza, experta en el sector inmobiliario de HelpMyCash, argumenta que el que la vivienda esté alquilada supone “un beneficio para los inversores porque les asegura el cobro de la renta desde el primer momento”.

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A su juicio, una buena rentabilidad de un piso en alquiler debe rondar el 5% y para calcularla el comprador debe restar al alquiler los gastos anuales. Pone un ejemplo: si el alquiler de la vivienda es de 900 euros al mes (10.800 a año) y los gastos son de 3.000 euros anuales entre IBI, cuota de la comunidad, seguro de impago y el resto de gastos, un precio atractivo para el inversor sería de en torno a 156.000 euros. De este modo, la rentabilidad que alcanzaría sería del 5%.

Cuando comprar con ‘bicho’ perjudica

El caso contrario, en que tener un inquilino recorta el precio de la vivienda, es cuando el comprador adquiere el inmueble para residir en él. En estos casos el arrendatario estorba y cuanto menos tiempo quede para finalizar el contrato de arrendamiento mejor para el comprador y para el vendedor. Estas situaciones pueden influir negativamente en el precio de compra. Así, “cuanto menos tiempo reste para finalizar el contrato, más se acercará el precio de venta al de mercado”, señala Goenaga.

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El descuento en el precio de compra será “más abultado”, a juicio de la experta, cuando se trate de contratos de renta antigua y de inquilinos que acumulen varios impagos y sobre los que estén pendientes procesos de desahucio.

Una venta legal

La venta de viviendas con inquilino es legal y la ley establece unas líneas rojas que no se pueden cruzar. La más importante es que no se puede desalojar al alquilado.

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Además, tiene derecho de adquisición preferente del inmueble, salvo que haya renunciado expresamente a este derecho en el contrato de arrendamiento. En los casos en que el inquilino no quiere ejercer sus derechos de tanteo y retracto, el nuevo propietario debe respetar el contrato en vigor y solo podrá rescindirlo en caso de incumplimiento.

El alquilado también tiene derecho a no abrir a las visitas que quieran ver el piso, ya que el domicilio es inviolable. En estos casos, Goenaga señala que “el inquilino está en su derecho de no permitir que los potenciales compradores vean el inmueble en persona”, lo que dificulta su venta, ya que “comprar una casa sin verla es algo que solo hacen inversores de cierto tamaño”.

Todos salen ganando

No obstante, los propietarios con inquilinos que les supongan una reducción del precio de venta de sus inmuebles pueden negociar con ellos para que abandonen la vivienda a cambio de una indemnización económica que facilite la salida. Su cuantía debería cubrir los gastos de mudanza, la fianza y un par de meses de alquiler en otra casa, lo que, a juicio de Goenaga, “es el procedimiento habitual”.

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