Hace una década, China se encontraba en pleno auge inmobiliario. En Zhoukou, una ciudad en rápida urbanización en las llanuras centrales del país, un promotor inmobiliario puso en marcha un complejo residencial que prometía “vida china clásica”, lleno de vegetación y junto a buenas escuelas. Hoy, la mayoría de sus rascacielos y villas son esqueletos de hormigón. El promotor, Henan Zhongao Plaza, está en quiebra y su jefe está en prisión. En algunos edificios se han instalado algunos residentes aguerridos, pero los pisos cercanos permanecen vacíos; algunos incluso han perdido las ventanas.
Bienvenidos a un lanweilou, o edificio de “cola podrida”, un término que captura la idea de comienzos esperanzadores que terminan mal. Chaguan visitó recientemente el complejo Henan Zhongao, subiendo por las oscuras escaleras para ver cómo se está desarrollando la crisis inmobiliaria en China y, en concreto, cómo está afectando a quienes se embarcaron en la buena vida y se alejaron de ella.
“Claro que éramos optimistas. Pensábamos que habría mucha actividad por aquí”, dice el Sr. Guo, un residente de mediana edad. “Soy de los que prefieren la tranquilidad, pero esto es demasiado tranquilo”, ríe la Sra. Li, su esposa. Dado lo desolado que está el complejo, quien llega primero suele llamar al otro para avisarle que ya está sano y salvo. Al menos pudieron mudarse. En algunos casos, lamenta la Sra. Li, los compradores de vivienda de mayor edad fallecieron antes de recibir las llaves.
Sucesos similares se han vivido en toda China. Los promotores solían vender casas antes de la construcción para recaudar fondos. Cuando el mercado inmobiliario se desplomó hace cinco años, se les acabó la financiación. Según el banco Nomura, China contaba con unos 20 millones de propiedades prevendidas e inacabadas en 2023. Un cálculo aproximado de Chaguan, basado en precios promedio, indica que la asombrosa cifra de 17 billones de yuanes (2,5 billones de dólares) del patrimonio familiar está inmovilizada en estos proyectos inactivos, algo más del 10% del PIB. Esto supone un gran lastre para la economía. Sin embargo, las autoridades parecen confiar en que, con el tiempo suficiente, podrán llevar el lanweilou a su finalización. Su plan tácito es distribuir el coste lo más ampliamente posible y sofocar cualquier rescoldo de descontento.
Decidir vivir en un lanweilou es bastante inusual. En algunos casos extremos, compradores desesperados se han mudado antes de que se conectaran el agua y la electricidad. En la urbanización Zhongao de Henan, los servicios públicos ya están conectados. Pero, en ocasiones, los residentes se niegan a pagar las cuotas de mantenimiento. La empresa de administración de propiedades, a su vez, contraataca. “El otro día simplemente pararon el ascensor”, dice la Sra. Li. Con el tiempo, la pareja quiere mudarse a una casa mejor. Pero saben que probablemente se quedarán atrapados en Henan Zhongao durante años. “Ni siquiera hay forma de calcular el valor de nuestra casa. Nadie querría comprarla jamás”, dice el Sr. Guo.
Poco a poco, el gobierno va reduciendo el problema. En 2022, introdujo el programa baojiao lou, o “entrega garantizada”. Las autoridades crearon una lista blanca de promociones prevendidas e inacabadas, y luego utilizaron una combinación de incentivos y presión para que los bancos otorgaran crédito para completar la construcción. En total, los bancos chinos ya han aprobado préstamos por más de 7 billones de yuanes para propiedades incluidas en la lista blanca (aunque gran parte se ha destinado a refinanciaciones de deuda, no a nueva financiación).
En Henan Zhongao hay destellos de esperanza. Lo que antes era la sala de exposición ahora funciona como una oficina de reestructuración de deuda. Un representante de la antigua promotora se sienta junto a una estufa de leña para calentarse. Su objetivo es organizar la documentación que documenta quién compró qué apartamentos. Su equipo está trabajando con el gobierno para atraer nuevos inversores. “Ya casi todo está listo, y probablemente reiniciaremos la construcción a finales de este año”, afirma.
Mucha gente estará agradecida de conseguir las casas que tanto han esperado. En general, han seguido pagando la hipoteca; la alternativa era el impago. Un pequeño número se atrevió a protestar abiertamente, aunque las autoridades los reprimieron rápidamente. Aun así, para algunos compradores, la perspectiva de la finalización tiene un giro amargo. Terminarán recibiendo casas que valen mucho menos —en algunos casos, hasta un 50% menos— de lo que pagaron. Si la construcción nunca se termina, al menos podrían tener la oportunidad de librarse de sus hipotecas.
Sin reembolsos
En Zhengzhou, a unos 200 km (120 millas) de Zhoukou, una pareja se hizo famosa brevemente por publicar videos en línea sobre su disputa por una casa prevendida. Zhang Yiliang y Dong Lijun presentaron demandas para recuperar su inversión. Pero el tribunal falló en su contra, al considerar que el proyecto de viviendas estaba a punto de finalizar. Chaguan visitó el terreno. De hecho, está casi listo para recibir residentes y parece bastante atractivo, a pesar de estar en las afueras. El 8 de febrero, el Sr. Zhang y la Sra. Dong publicaron otro video a través de sus cuentas de redes sociales de respaldo (las principales estaban desactivadas). No quieren su piso. Quieren que les devuelvan su dinero. “Devuélvannos nuestra vida tranquila”, suplicó el Sr. Zhang. “Ya no deberíamos tener que limpiar su desastre”.
Si la pareja prevaleciera, recuperarían la entrada y evitarían una hipoteca sobrevalorada. Podrían comprar una nueva vivienda por mucho menos que su propiedad original. Pero imaginen las consecuencias para el régimen. Habría millones más como ellos. Costaría demasiado compensarlos a todos, y eso aseguraría que muchos lanweilou quedaran inacabados para siempre. La única opción real, en lo que respecta al gobierno, es seguir adelante con la “entrega garantizada”.
En la oficina del proyecto de Henan Zhongao, el gerente que trabaja para reactivar el proyecto lo resume a la perfección: “La gente común está asumiendo los costos. Es la única manera de hacerlo”, dice. No habrá rescate para los promotores ni tampoco para los compradores de viviendas. En cambio, las autoridades quieren repartir las pérdidas entre todo el país. Cuando el sector inmobiliario floreció, todos parecían beneficiarse. En el lado negativo, es un ajuste de cuentas colectivo.
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