Cuánto cuesta alquilar en cada barrio de CABA: un departamento de 3 ambientes ya supera el millón de pesos

El 2026 empezó con subas en el mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires, con un aumento de 2,7%. De esta manera, alquilar un departamento de 3 ambientes cuesta más de 1 millón de pesos. El incremento confirma la continuidad de un escenario desafiante para quienes buscan acceder a una vivienda en la ciudad.

Así surge de un relevamiento del portal Zonaprop, el cual señaló también que en los últimos doce meses, el valor promedio de los alquileres registró una suba del 34,9%, por encima de la inflación anual de 2025 que ascendió a 31,2%.

En detalle, en CABA un monoambiente se ubica en $659.331, mientras que un departamento de 2 ambientes se alquila por $763.818 y uno de 3 ambientes alcanza los $1.026.674.

Puerto Madero lidera el ranking de los barrios más caros, con alquileres promedio en torno a los $1.240.723. Le siguen Palermo ($858.364), Núñez ($845.352) y Recoleta ($792.661). En el otro extremo, Lugano continúa como el barrio más económico, con un precio medio de $652.670. Parque Avellaneda ($658.382), Floresta ($661.138) y Nueva Pompeya ($698.493) completan la lista.

Vale mencionar que durante 2025, la reaparición del crédito hipotecario reactivó la posibilidad de financiar la compra de viviendas, apareciendo como una alternativa a alquilar. Aunque las condiciones para acceder a este tipo de préstamos siguen siendo restrictivas, un impulso este año podría generar una menor demanda de alquileres y un crecimiento en el mercado de compraventa.

Respecto a la oferta de departamentos en alquiler, Zonaprop señaló que desde la pandemia, se redujo de manera sostenida hasta alcanzar un mínimo histórico en febrero de 2023. En enero de 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos para alquiler tradicional dio un salto del 62% respecto del mes previo.

A partir de entonces, el ritmo de expansión se moderó y, en enero de 2026, se registra una caída del 7,7%. Aun así, el volumen actual resulta 2,9 veces superior al observado en febrero de 2023, cuando se alcanzó el piso de la serie.

Precios de venta

Por otro lado, tras las subas acumuladas durante 2024 y 2025, los valores de las propiedades se mantienen en niveles elevados, aunque con una menor volatilidad mensual. El metro cuadrado se ubica en USD 2.450 en enero, sin cambios significativos desde octubre. En los últimos doce meses, los precios de venta registraron un aumento del 4,75%.

En ese contexto, un monoambiente tiene un valor de USD 108.337, mientras que un departamento de 2 ambientes se ubica en USD 129.704 y uno de 3 ambientes alcanza los USD 178.546.

Puerto Madero (USD 6.157/m²), Núñez (USD 3.407/m²) y Palermo (USD 3.387/m²) continúan al frente del ranking de los barrios con la oferta más cara de la Ciudad.

En contraposición, Lugano presenta el valor más bajo para la compra, con un precio de USD 1.097/m², seguido por Nueva Pompeya (USD 1.484/m²) y La Boca (USD 1.552/m²).

En tanto, una casa con tres dormitorios tiene un precio medio de USD 301.813, mientras que una con cuatro dormitorios alcanza los USD 485.982.

El valor del metro cuadrado de las casas se ubica en USD 1.822, con una baja mensual del 0,2%. Aun así, en los últimos doce meses acumula un incremento del 5,9%, por encima del aumento registrado en los departamentos (4,75%).

Palermo continúa al frente del ranking de los barrios más caros, con un precio medio de USD 3.212/m². Belgrano (USD 2.956/m²) y Recoleta (USD 2.404/m²) completan el podio de las zonas más costosas. La Boca resulta el barrio más accesible, con un valor medio de USD 687/m², seguida por Villa Soldati (USD 710/m²) y Nueva Pompeya (USD 798/m²).

“En diciembre de 2025, la Ciudad de Buenos Aires registró 7.646 escrituras, según datos del Colegio de Escribanos porteño, un nivel similar al de noviembre de 2024. Este volumen equivale a 2,5 veces el mínimo histórico de 3.065 escrituras registrado en diciembre de 2020. Además, el 12% de las operaciones se concretó con hipoteca, lo que implica una baja de 3 puntos porcentuales frente a diciembre de 2024″, destacó Zonaprop.

Esto se da en un contexto en que el costo de construcción, medido en dólares, subió un 0,2% en enero y desde octubre de 2023, acumula un incremento del 104%. En la actualidad, construir cuesta tres veces más que en octubre de 2020 —mínimo de la serie— y se ubica un 29% por encima del promedio del período 2012–2025. La tendencia podría elevar aún más los precios, de no cambiar las condiciones macroeconómicas.