Alquileres por las nubes: los dos ambientes subieron un 300% interanual y aumentó la escasez de unidades en CABA

Las propiedades de uno y tres ambientes también subieron con una fuerza que no registra antecedentes. Por qué siguen escalando tanto los valores en una situación crítica para los inquilinos que buscan y deben enfrentar costos cada vez más altos

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Un dos ambientes en CABA ya promedia los $280.000 mensuales, costo que desequilibra cualquier presupuesto de una persona o familia asalariada en la Argentina
Un dos ambientes en CABA ya promedia los $280.000 mensuales, costo que desequilibra cualquier presupuesto de una persona o familia asalariada en la Argentina

Un análisis privado confirmó que los precios de los departamentos porteños de dos ambientes experimentaron un aumento sin precedentes y llegaron al 300% interanual. Esta situación extreme también afecta a los monoambientes y las propiedades de tres ambientes, con una fuerza que no registra antecedentes.

Por otro lado, la búsqueda de viviendas sigue siguendo en una tarea imposible en numerosas zonas de la Argentina.

La escasez de unidades se afianza y esto se atribuye, en parte, a la resistencia de muchos propietarios a comprometerse con contratos de tres años de duración. La demanda supera ampliamente a la oferta y hoy en CABA hay menos de 550 departamentos en pesos. En este contexto, la problemática se agrava ya que los valores de los alquileres continúan escalando, imponiendo costos cada vez más elevados a los inquilinos que buscan garantizar un techo en medio de esta situación crítica.

En este marco, se observa un aumento en el porcentaje de ofertas expresadas en dólares, fundamentalmente a partir de febrero de 2022, actualmente hay más de 19.000 viviendas en CABA para contratos temporarios

Según el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), los monoambientes subieron un 275% interanual y los de 3 ambientes un 261,9% en los últimos doce meses.

Aunque hay incertidumbre sobre lo que vendrá, el presidente electo Javier Milei anunció que derogaría la Ley de Alquileres algo que generó mucha incertidumbre en el sector e impacto inmediato en el mercado, con freno a la celebración de nuevos contratos a tres años y ajustes semestrales a través del coeficiente Casa Propia hasta después del 10 de diciembre próximo.

Luego de la reforma de la normativa –que entró en vigencia el 18 de octubre–, la oferta se retrajo aún más. Pablo Houghton, de Houghton Propiedades, señaló a Infobae que “esta situación refleja otra vez un efecto contrario al buscado, destacando que desde el sector inmobiliario ya habíamos advertido sobre esta posibilidad hace poco durante las reuniones previas a la promulgación de la reforma de la ley sancionada en 2020 en el Congreso nacional. Este escenario deja en evidencia la complejidad y las implicaciones de las decisiones normativas en el mercado de alquileres”.

Valores

En el actual contexto de aceleración inflacionaria, la fijación de valores que regirán durante seis meses se presenta como un desafío, añadiendo incertidumbre al proceso. Este aspecto, siendo un problema de la macroeconomía que trasciende las condiciones contractuales individuales, se refleja en la imposición de valores de entrada elevados. Aunque estos montos tienden a diluirse rápidamente con los ritmos actuales de inflación, constituyen una barrera para aquellos que buscan ingresar a un nuevo contrato de alquiler, según indicaron representantes del CESO.

El precio promedio de los monoambientes ofertados en CABA es de $225.000; mientras que los de dos ambientes se posicionaron en $280.000 y los de tres ambientes $380.000 por mes.

Fuente: Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO)
Fuente: Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO)

En cada categoría, los precios varían en función de otras características propias (tales como antigüedad, si posee cochera, amenities, entre otras opciones) y de su entorno (infraestructura, disponibilidad de transporte, cercanía a centros comerciales y escuelas, por ejemplo).

Los valores de los alquileres no incluyen expensas, las cuales alcanzan en promedio el 10% del costo del precio de oferta de un alquiler.

El CESO confirmó que los incrementos mensuales en noviembre, en comparación con octubre de 2023, fueron del 25% en los monoambientes, 21,7% para los de 2 ambientes y 26,7% para los de 3 ambientes. Estos datos subrayan la tendencia al alza en los precios de alquiler, proporcionando una visión cuantitativa de la situación actual en diferentes tipos de viviendas.

Fuente: Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO)
Fuente: Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO)

Por otro lado, el último dato de inflación correspondiente al mes de octubre, muestra un incremento interanual de 142,7% en los precios según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que elabora el Indec. El Índice para Contratos de Locación (ICL), que regula la actualización de los alquileres dentro de un contrato ya vigente, muestra un incremento interanual de 119,5% al primer día hábil de noviembre.

Cómo salir del problema

Los expertos sostienen que tanto el ICL, aplicable a acuerdos firmados hasta el 17 de octubre pasado y que seguirán vigentes hasta su culminación, como el índice de Casa Propia u otros posibles, representan dos enfoques distintos pero complementarios para controlar los valores de alquiler. Sin embargo, argumentan que el verdadero énfasis debería estar en permitir que los inquilinos puedan adquirir sus propias viviendas.

Fuente: Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO)
Fuente: Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO)

Gonzalo Coira, abogado y creador de Pedro te Compra, un sistema que facilita el acceso al primer hogar para sectores bajos y medios, destacó a Infobae que la desregulación significativa de los alquileres podría generar una mayor oferta de unidades. “Esta expectativa, a su vez, podría impulsar la construcción de viviendas y complejos habitacionales”.

Con una visión orientada hacia el futuro, Coira aboga por enfocar esta nueva etapa en mecanismos que faciliten la transición de inquilinos a propietarios. Propone la necesidad de generar incentivos fiscales para la construcción, motivar a los inversores en materia habitacional, flexibilizar la Ley de Alquileres y, sobre todo, proporcionar facilidades en términos crediticios para el segmento que actualmente enfrenta altos costos de alquiler que ya superan $1.000.000 si la persona o familia debe contratar una garantía privada o seguro de caución por falta de garantes.

“En última instancia, busca soluciones que beneficien tanto a propietarios como a inquilinos, reconociendo las tensiones actuales en el mercado de alquileres”, concluyó.