En un mercado sobre ofertado como nunca antes, sólo en Buenos Aires hay más de 120.000 inmuebles usados en venta entre departamentos y casas, para quien busca desprenderse de una propiedad surge un desafío: si quiere tener éxito y hacer la operación pronto, al mostrar la propiedad, los expertos recomiendan que esté en condiciones para atrapar al interesado y que pueda comercializarse en un plazo corto de tiempo.
Especialistas del Real Estate, tanto para unidades de pocos años como antiguas, aconsejan que la presentación ante los ojos de los interesados que la visiten u observen fotos y videos vía Web es clave para tener éxito
Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles, dijo a Infobae, que, “la primera recomendación y fácil para los propietarios que muestran su vivienda, empieza por la limpieza, el orden y el aroma rico. Son circunstancias relevantes que generan una sensación agradable al momento de la visita”.
En el sector se refieren al Home Staging, una práctica muy habitual en Europa que lleva unos años tomando fuerza en nuestro país. El significado de la expresión en español es la “puesta en escena de la casa”. Y se asocia con la preparación de la vivienda para ser vendida o alquilada, para que llame la atención de los posibles compradores. Aconsejan que la unidad en venta se vea más atractiva, con una inversión mínima sin llegar a ser una reforma costosa.
Marta Oriozabala, CEO de Real Capital Desarrollos y Servicios Inmobiliarios, destacó a Infobae, que, “tratamos de buscar la despersonalización de los ambientes, enviamos un instructivo a los clientes vendedores tanto para la toma de fotografías como para las muestras. Lo ideal es que el interesado cuando mira una propiedad por fotos y videos logre ver lo mismo que cuando la visita. Específicamente, en el caso de las propiedades más antiguas, que a veces tienen pertenencias personales y familiares de años, les sugerimos a los propietarios que todo aquello que no vayan a llevarse a su nuevo hogar lo puedan retirar para liberar los ambientes, que se vean frescos, espaciosos, limpios, luminosos y principalmente genere en los que la visitan ganas de vivir ahí”.
En cuanto a las propiedades modernas, explicaron los especialistas, generalmente están más “livianas estéticamente” por lo que lleva menos trabajo y tiempo.
“Solo sugerimos reformas de aquello que no funciona y es importante para quien adquiera el inmueble, pero es preferible que no oculten desperfectos que luego podrán ser un dolor de cabeza, la honestidad a la hora de vender es muy importante y a veces prefieren pintar todo para que este nuevo pero a corto plazo si se intentó tapar algo se va a notar, como humedad en paredes, a modo de ejemplo”, añadió Oriozabala.
Por los tiempos e información de la demanda, aquella frase, que dice, “dale una pintadita y listo”, no alcanza en un escenario donde hay mucha oferta. Eso desvaloriza frente a los ojos de un interesado, argumentan desde el sector.
Los compradores cuando visitan una propiedad deben poder imaginarse viviendo ahí, deben poder visualizar sus muebles, su vida, su familia, su trabajo, entre otras cuestiones. Hay propiedades a la venta que son muy buenas pero si están llenas de objetos “ajenos” quedan sobrecargadas y al comprador le cuesta proyectarse en ese lugar.
Oriozabala, dijo, que, “hay que tener en cuenta que el interesado, a veces compra con la emoción y justifica con la razón así que todo lo que sea generar buenas sensaciones es muy valioso”.
El apoyo de lo tecnológico
Si bien todo depende de los gustos de la gente, es muy importante maximizar los m2, mobiliario dinámico y por sobre todo la conectividad de servicios. La luminosidad es un factor importante representado en la apertura de ventanas cuando hay visitantes presencialmente en la vivienda en venta.
“La Web permite preseleccionar, por eso es fundamental mostrar el inmueble en su integridad, las plataformas informáticas y diferentes programas pueden orientar al comprador, que siempre va a confirmar la compra luego de visitar el inmueble, también existen muchos programas de fuentes abiertas donde el comprador puede confirmar información de la zona, historial del edificio, precios comparados, entre otros datos”, comentó a Infobae Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.
Lo conveniente siempre es exponer el inmueble en su totalidad. Las herramientas tecnológicas, como la opción de tours reales, permiten observar la propiedad de forma más detallada que presencialmente.
Rodríguez, afirmó, que, “igual sucede con las fotos, utilizar al máximo la cantidad que cada Portal, Web o Red Social permite hacer una secuencia, como también un amplio y preciso detalle; el punto principal es que cada cliente llame para solicitar una visita y no para hacer preguntas porque previamente no ha podido obtener esa información”.
Desde el lado de la comercialización el consejo general para el vendedor es dar exclusividad a la inmobiliaria que mejor exponga el inmueble y al comprador que pueda formular todas las consultas o dudas que le surjan.
La tendencia de compra digital está creciendo como consecuencia de la pandemia, se han realizado ventas virtuales en otras ciudades por plataformas de comunicación a distancia.
Algunas empresas como Miranda Bosch también implementaron drones de carrera para realizar videos enfocados para mostrar inmuebles Premium. “Instalamos esta opción en propiedades de alta gama, una actividad a la que apostamos e innovamos desde la compañía donde el interesado puede ingresar vía remota a la vivienda que se comercializa y observar ambientes con calidad 4k (de alta definición ultra HD). Son producciones audiovisuales para posicionarnos en el mundo de los inmuebles en venta muy selectos del Real Estate”, destacó a Infobae Carlos Boero.
Precios
Desde el sector, y ante la alta oferta de inmuebles en venta, sugieren a los interesados que se animen a ofertar y atravesar el proceso de negociación necesario.
“Al vendedor le sugerimos primero que ponga un precio lo más realista posible, que dedique tiempo a preparar la propiedad para la venta, que se deje aconsejar por los profesionales del rubro y que elija a personas con trayectoria y reconocimiento en el mercado. Segundo que si tienen una propiedad conviene venderla y luego con el efectivo comprar, y que siempre intervenga el mismo equipo para agilizar y dar seguridad a la transacción”, argumentó Oriozabala.
También es aconsejable que el propietario no intente poner el valor de venta que “desearía” o “cree que vale”, que le dé la oportunidad a su vendedor que lo asesore.
Al comprador le aconsejan que haga un estudio de mercado antes de comprar, que verifique el estado del inmueble, la documentación y así evitar frustraciones.
Sobre las renegociaciones, como las propiedades ya bajaron por el efecto de la recesión entre un 20 y 30% desde marzo de 2020 a la fecha, y según el segmento, las quitas oscilan en el presente entre un 5 y 10%, pero hay fuertes negociaciones entre oferta y demanda.
Actualidad
La principal modificación de intención de búsqueda es que los inmuebles tengan conexión con el exterior, por la pandemia. Se privilegian unidades que den a los patios a pulmones de manzana despejados, los balcones terraza y las terrazas propias; todos ellos pasaron a ser m2 preciados, en consecuencia se deben exponer de manera atractiva utilizando todas las herramientas digitales existentes.
Según Migliorisi, “las viviendas tipo casa (PH) y casas son las que tienen hoy mayor rotatividad de venta en un plazo de entre 30 y 60 días, el resto dependen del precio y la demanda específica. Por otro lado, cada zona tiene una realidad distinta. Pero también todo está muy relacionado con la cuestión de política económica. La gente quiere lo mejor posible, la calidad de vida de la familia está por sobre todo”.
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