El mercado inmobiliario siempre ofrece oportunidades para hacerle frente a los cambios de escenarios de la coyuntura económica, donde se afectó el acceso al crédito para el recambio y también las opciones de ahorro en pesos y más aún en dólares.
Según los especialistas, están los propietarios que recuperan instalaciones, cañerías, por ejemplo, y, los que se dedican a embellecer la parte estética. “Siempre recomendaremos mejorar los dos ítems, porque otorgan beneficios para vivir mejor y porque mantienen joven la unidad. Pero es clave hacerlo con los años y mientras se puede disfrutar de esos cambios, porque pensar en hacerlos con un único objetivo de venta, no siempre resulta productivo”, observó Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria.
El mantenimiento de la propiedad apunta fundamentalmente a recuperar características que el envejecimiento natural de los materiales van perdiendo, como la capacidad de aislación hidrófuga de membranas, en relación con el exterior; pero hay que considerar la puesta en valor. En los 100 años de vida útil de un inmueble no solo entran en obsolescencia los materiales originales; sino que aparecen propuestas, necesidades funcionales y ambientales para renovar.
En los 100 años de vida útil de un inmueble no solo entran en obsolescencia los materiales originales; sino que aparecen propuestas, necesidades funcionales y ambientales para renovar
“Es importante aprovechar la oportunidad, detectar bien en qué lugares de la casa hay que intervenir para realzar los valores del inmueble. No es igual trabajar en una casa chorizo al estilo italiano, proveniente del patio romano, que un petit hotel francés proveniente de una estética barroca o un edificio que refiera a un palazzo renacentista. Obviamente esas temáticas son obsoletas, pero una correcta intervención deben rescatar esos valores adaptándolos a la actualidad”, dijo Claudio Mazur, titular de +Ur Arquitectura Inmobiliaria.
Una situación análoga ocurre con los edificios industriales convertidos en viviendas (lofts) o con las oficinas. “Son construcciones de un carácter muy fuerte, que las hacen muy valiosas, pero por el crecimiento de la ciudad y la transformación de los procesos productivos quedaron en localizaciones inadecuadas y tecnológicamente atrasados, lo que hace más rentable su reemplazo que el mantenimiento, por lo tanto son condenados al abandono o a la reutilización por medio de un reciclaje”, amplió.
En cualquier construcción, entre ellas las viviendas unifamiliares o multifamiliares, es importante el mantenimiento preventivo para conservar la integridad edilicia y el correcto funcionamiento de las instalaciones en su conjunto. Independientemente de ello al tomar la decisión de una remodelación de sus espacios interiores o exteriores esa modificación aporta un importante valor patrimonial.
“El cambio de la estética de una fachada, la refacción de baños, cocinas, el cambio de aberturas para mejorar el rendimiento energético, la incorporación de terrazas verdes o jardines verticales, entre otras acciones, aportan un innegable beneficio en cuanto al valor original de esa propiedad”, comentó la arquitecta Nora Alejandra Daga.
Prioridades y que ambientes suelen reciclarse
Las zonas húmedas de las viviendas, como baños y cocinas, en el interior, como los techos o paredes que dan en los exteriores, son los lugares que demandan más cuidados. “En esos ambientes es fundamental que las instalaciones se adecuen a las normativas vigentes de las empresas prestadoras de servicios (gas, energía y agua). Además, al potencial comprador le interesa no sólo lo que se ve a simple vista (revestimientos y terminaciones), sino aquello que no se observa tan rápido como cañerías, instalaciones, desagües, entre otros. También el eje del mantenimiento para muchos propietarios son los pisos, las aberturas y los sistemas de calefacción”, alertó Dolores Otero Rossi, socia gerente de la Inmobiliaria Otero Rossi & Cía y secretaria de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires.
Es fundamental que las instalaciones se adecuen a las normativas vigentes de las empresas prestadoras de servicios (gas, energía y agua). Además, al potencial comprador le interesa no sólo lo que se ve a simple vista (revestimientos y terminaciones), sino aquello que no se observa tan rápido
“Una buena presentación de la unidad, ayuda a convencer o que la persona se decida, lo cual no implica necesariamente que aumente su valor. Ahora, si está valuada en un precio bajo por su mal estado de mantenimiento y no se vende, pero hay demanda, lógicamente refaccionándola se va a revaluar hasta alcanzar el valor de mercado”, precisó el arquitecto Ezequiel Curzio, titular de Curzio Propiedades.
Otros propietarios prefieren renovar lo que tiene que ver con lo superficial como aplicar pintura y decoración, lo más usual se observa en living, comedores y dormitorios. “Incluso, los inquilinos lo suelen hacer para identificarse con su nuevo hogar. En cambio, cuando se habla de renovaciones más profundas y costosas como revestimientos y cañerías, cuestión que excede a los inquilinos, se observan cambios en las cocinas y baños. Muchas veces, cuando se compra una casa lo primero que se suele hacer es renovar esos ambientes. Y cuando se trata de alquileres, pintar o empapelar living y dormitorios”, amplió Curzio.
Es frecuente también la refuncionalización de las dependencias de servicios, generando en ese espacio un lugar de trabajo o integrándola a la cocina o comedor diario. En la búsqueda de una mejora en la calidad de vida y con un concepto ecológico en aumento en muchas personas. “La incorporación de espacios verdes en balcones, patios y terrazas en forma de techos verdes y jardines verticales, es una tendencia clara de estos días”, sostuvo Daga.
Presupuestos de obra
“Últimamente, hemos trabajado en obras de reciclaje y refuncionalización de PH, mejorando el aspecto de viviendas antiguas, y de los ambientes detallados”, dijo el arquitecto Fernando Kennard, gerente JT Inmobiliaria.
“Aconsejamos que se destine dinero a lo que no se ve, como cañerías, instalación eléctrica, disyuntor, para ayudar al correcto funcionamiento. El beneficio es tener una propiedad que pueda ser vendida o alquilada en poco tiempo y sin mayores riesgos, mientras se la disfruta”, argumentó Dolores Otero Rossi.
Aconsejamos que se destine dinero a lo que no se ve, como cañerías, instalación eléctrica, disyuntor, para ayudar al correcto funcionamiento. El beneficio es tener una propiedad que pueda ser vendida o alquilada en poco tiempo y sin mayores riesgos (Dolores Otero Rossi)
En líneas generales y tomando valores promedio, remodelar un baño oscila entre $350.000 y $500.000; “renovar una cocina, es más difícil de cuantificar, ya que depende del tamaño y es muy variada la oferta de mobiliario, revestimientos, accesorios, equipamiento, pero en promedio se estima entre $400.000 y $550.000”, dijo Kennard.
Respecto de la pintura, hay gran disparidad, dependiendo de la mano de obra fundamentalmente. Pero para pintar un living, el valor usual estará en el orden de los $40.000 y un dormitorio entre $15.000 y $20.000, aquí hay que tener en cuenta la cantidad de aberturas y de los materiales que se utilicen.
Hay que entender que refaccionar y proteger la unidad brinda buenos beneficios, “el primero es que todo lo que se le aporte en comodidad redunda en el uso, y una vez aplicados los cambios, los valores de un inmueble pueden aumentar su cotización entre 20 y 40% de acuerdo al estado”, destacó Mazur.
La construcción en seco
En estos tiempos, también muchas viviendas que son refaccionadas, se hacen con el sistema de construcción en seco. Es usual que se empleen placas de roca de yeso (el valor oscila entre $1.000 y $1.800 por metro cuadrado) en comparación con los sistemas tradicionales que aportan rapidez de ejecución, son materiales livianos, existen diferentes espesores y se utilizan tanto en las paredes como en los cielorrasos.
“Hay clientes que prefieren seguir moviéndose con sistemas tradicionales para las remodelaciones. En la arquitectura comercial, empresarial, institucional son elementos muy requeridos. Las placas antihumedad surgen ante construcciones que poseen algún vicio que provoca filtraciones ya sea por carecer de aislación o en viviendas muy antiguas con problemas de humedad de cimientos”, dijo Nora Alejandra Daga.
En las azoteas, se utilizan las membranas de aluminio (su costo promedia $4.000 los 20 litros) y las pinturas especializadas con larga protección. “Los cerramientos con doble vidrio y marcos de aluminio anodizado, resultan imprescindibles para dotar a la vivienda de un conveniente aislamiento acústico y combatir los efectos nocivos de la humedad exterior”, amplió Toselli.
Y si de materiales innovadores se trata, hoy para los departamentos verticales se emplean los revestimientos “símil piedra”, que según los entrevistados son los que mejor protegen y ofrecen más duración, en cuanto a los horizontales (cubiertas) siguen siendo las membranas flotantes las más adecuadas ayudadas por dos grandes avances.
“Las nuevas tecnologías gotextiles, el uso del aluminio y las membranas poliuretanicas aportan materiales más confiables junto con el incremento de los proyectos con terraza jardín, que preservan la propiedad de manera térmica y hace más lenta la llegada del agua de lluvia a las redes de desagüe, como a la vez, colaboran con el medio ambiente”, detalló Cludio Mazur.
Las nuevas tecnologías gotextiles, el uso del aluminio y las membranas poliuretanicas aportan materiales más confiables junto con el incremento de los proyectos con terraza jardín, que preservan la propiedad de manera térmica y hace más lenta la llegada del agua de lluvia (Claudio Mazur)
La innovación comienza por el proyecto, que puede resolver muchos temas centrales en una vivienda, tales como la buena orientación, la ventilación cruzada o una buena iluminación natural, así como una correcta protección solar de las carpinterías con el uso de aleros y parasoles.
“En lo relativo con los materiales, la innovación tiene más que ver con la correcta combinación de los que ya existen que con la tecnología de punta. Por ejemplo: en el caso de muros y techos, conviene utilizar aislación térmica para reducir la demanda de energía, complementar con artefactos del hogar de bajo o muy bajo consumo, griferías y sanitarios de poco uso de agua y materiales de bajo mantenimiento y fácil reposición. Las nuevas tecnologías en energías renovables son un tema a incorporar en la vivienda, sobre todo para el calentamiento del agua con colectores solares y para sistemas aislados, como el empleo de paneles fotovoltaicos para la generación de energía eléctrica”, concluyó Otero Rossi.
Otros precios para tener en cuenta
1. Entre las empresas que intervienen para valorizar la propiedad, el sistema en seco se utiliza para construir, ampliar y decorar ambientes. Ofrece prestaciones técnicas que favorecen la aislación acústica y térmica. Los precios promedio de mano de obra más materiales en la Capital y Gran Buenos Aires se ubican para una pared simple, en una placa estándar de 12,5 mm (espesor), de 1,20 por 2,40 metros, entre $600 y $900 por placa; revoque seco sobre pared (adhesivo, masilla y cinta de papel), entre $1.100 y 2.500 pesos.
2. La grifería para baño, bidet, ducha y lavatorio, promedian unos $17.000, cromadas metálicas, y con canillas doble comando.
3. La grifería para una cocina cromada monocomando se cotiza en el rango de $4.500; la mesada de acero con bacha doble, $15.000; de granito con bacha de acero inoxidable sube a $22.000; muebles de melanina (alacena y bajo mesada), estándar, promedian 30.000 pesos.
4. Las pastinas (de un kilo) para las juntas de los pisos o cerámicos, oscilan en 180 pesos.
5. Pinturas, para interior, por 4 litros, promedian $800; enduido para interior, de un litro, $250; y pintura para exterior, muro, 4 litros, $1.400 en promedio.
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