Su ubicación estratégica en el mapa de la Capital, lo hace muy codiciado por que tanto sus avenidas como los transportes
Su ubicación estratégica en el mapa de la Capital, lo hace muy codiciado por que tanto sus avenidas como los transportes

Uno de los cinco barrios más solicitados por la gente y por las empresas que operan en el Real Estate es el de Caballito. Su ubicación estratégica en el mapa de la Capital, lo hace muy codiciado por que tanto sus avenidas como los transportes, lo conectan rápidamente hacia todos los ejes geográficos porteños.

Por su fisonomía, es un lugar que combina lo señorial, con propiedades de antaño y las nuevas torres dotadas con todo el confort moderno. Aunque también tiene sus arterias comerciales en donde se concentran los negocios de todo tipo de rubros (por ejemplo en la avenida Rivadavia y Acoyte, donde está cerca el shopping).

La expansión edilicia y el interés siguen vigentes. Una voz con trayectoria, es la de Héctor D’Odorico, de Héctor D’Odorico Negocios Inmobiliarios: “Caballito, tuvo un gran progreso a partir de los 90. Primero, hace unos 40 años, crecieron los emprendimientos sobre las calles y avenidas cercanas con el Parque Rivadavia; luego Rosario; más tarde la avenida Pedro Goyena, y hoy, lo que es Directorio, cerca del Parque Chacabuco mirando hacia Flores”.

Pero muchos de sus habitantes y quienes lo buscan para residir, priorizan un lugar en el que a pesar del tiempo no pierde la identidad de barrio, que conserva las calles adoquinadas con frondosas arboledas muy características, como también algunos de los viejos cascos de estancias desde sus orígenes.

Muchos de sus habitantes y quienes lo buscan para residir, priorizan un lugar en el que a pesar del tiempo no pierde la identidad de barrio, que conserva las calles adoquinadas con frondosas arboledas muy características, como también algunos de los viejos cascos de estancias

“Además, en los últimos años tuvo un desarrollo gastronómico muy importante con una oferta variada. Un tema no menor, y que a mi entender tracciona de gran medida en las familias, es la presencia de prestigiosas casas de estudios, como son los colegios San Cirano, Marianista, Canada School, Santa Brígida, entre otros, que benefician al momento de la toma de decisión de compra para una vivienda”, dijo Agustín Walger, director de Lepore Propiedades.

Caballito está trazado en 482 manzanas y sus límites son los siguientes: Río de Janeiro, Av. Rivadavia, Av. La Plata, Av. Directorio, Curapaligüe, Av. Tte. Gral. Donato Álvarez, Av. Juan B. Justo, Av. San Martín, Av. Gaona y la Av. Ángel Gallardo (Gentileza: Lucas Gómez La Rosa)
Caballito está trazado en 482 manzanas y sus límites son los siguientes: Río de Janeiro, Av. Rivadavia, Av. La Plata, Av. Directorio, Curapaligüe, Av. Tte. Gral. Donato Álvarez, Av. Juan B. Justo, Av. San Martín, Av. Gaona y la Av. Ángel Gallardo (Gentileza: Lucas Gómez La Rosa)

Asignatura pendiente

Entre las desventajas que mencionan los lugareños resaltan la escasa oferta de actividades de ocio y esparcimiento, los vecinos se quejan de alguna forma, porque las posibilidades se reducen con ir al cine, o presenciar alguna obra en teatros pequeños.

En lo deportivo faltarían más espacios comunes, y su gran exponente en esta materia es el club Ferro Carril Oeste, el verdolaga que supo ser ejemplo en distintas disciplinas, además del fútbol, actualmente remodela su estadio ubicado sobre la avenida Avellaneda y Martín de Gainza.

“Por otra parte, faltan espacios de estacionamiento, por el boom de la construcción que mostró la zona en los últimos años. Muchas casonas con garajes se comercializaron como lotes para demoler y dar paso así a emprendimientos. Sumado a esto, que al contar con plazas y parques, las trazas de las bici sendas también pasaron a ocupar una cantidad importante de superficies para estacionar”, amplió Walger.

Faltan espacios de estacionamiento, por el boom de la construcción que mostró la zona en los últimos años

Pablo Migliorisi, gerente de la inmobiliaria homónima, resalta: “Caballito, como ningún otro barrio porteño, cuenta con zonas que se parecen a un pueblo, que conviven con los lugares de gran ciudad y residencial de alta gama. Una desventaja es el área sur, que puede verse afectada al limitar con barrios con mayor índice de inseguridad, más allá que en los últimos años esta problemática mermó bastante”.

Las plazas y parques, junto con las trazas de las bici sendas pasaron a ocupar una cantidad importante de superficies para estacionar (Gentileza: Lucas Gómez La Rosa)
Las plazas y parques, junto con las trazas de las bici sendas pasaron a ocupar una cantidad importante de superficies para estacionar (Gentileza: Lucas Gómez La Rosa)

Los que se posicionaron

Como en todo trazado urbano existen los focos principales que suelen ser los más demandados, aunque también surgen áreas que convocan inversiones y atraen la atención del público. “Además de la proximidad con el Parque Rivadavia, considero que la Avenida La Plata, Alberdi, la Avenida Rivadavia y José María Moreno, son históricamente las más solicitadas”, amplió Migliorisi.

Mientras que para Walger, la vedette de Caballito es la avenida Pedro Goyena en la que se concentran los departamentos de unidades grandes, de 3 a 5 ambientes con los detalles de categoría más sofisticados. “No es casualidad que el polo gastronómico del barrio se desarrollara sobre esta arteria y las casas de comidas pujen por tener un local allí (en su recorrida se ven locales y franquicias de marcas como Almacén de Pizzas, Cervelar, Rapanui, Lucciano’s, Antares, Sushi Club, Tienda de Café, Bonafide, Sushi Pop, Cervecería Álvarez, Café Martínez, entre otras). Luego son muy buscadas las intersecciones con esta avenida en la franja que va de Achával hasta Senillosa y sus paralelas como Valle y José Bonifacio”.

La vedette de Caballito es la avenida Pedro Goyena en la que se concentran los departamentos de unidades grandes, de 3 a 5 ambientes con los detalles de categoría más sofisticados

Por la avenida Directorio, de corte comercial, favorecida por contar con el trayecto de la línea E del subte, se instalaron varios bares de cervecería artesanal con comida más informal enfocadas hacia el público joven.

Perfil de la demanda

Caballito es muy solicitado por gente de todas las edades, muchos profesionales lo eligen para estar cerca de ágiles accesos que van hacia distintos ejes, incluso los medios de transportes que conectan la Capital con la provincia de Buenos Aires.

Muchos profesionales lo eligen para estar cerca de ágiles accesos que van hacia distintos ejes, incluso los medios de transportes que conectan la Capital con la provincia de Buenos Aires (Gentileza: Lucas Gómez La Rosa)
Muchos profesionales lo eligen para estar cerca de ágiles accesos que van hacia distintos ejes, incluso los medios de transportes que conectan la Capital con la provincia de Buenos Aires (Gentileza: Lucas Gómez La Rosa)

Por lo general los tres ambientes son los más buscados, en especial, los departamentos. Al respecto de los precios promedios, D’Odorico, dijo: “para unidades usadas el valor para la venta oscila entre USD 2.000 y USD 2.500 por m2. En tanto que para estrenar, la cotización sube al rango de USD 2.800 y USD 3.300 por m2, hace un año y medio atrás se comercializaba alrededor de USD 3.500 a USD 3.700 por m2. Por esta razón, también considero que debe existir, al margen de los créditos en Unidades de Vivienda (UVA), otra opción, a tasas razonables, para la gente que necesita comprar su vivienda y dispone de ahorros, pero no logra acceder a una propiedad ubicada en Caballito, que por lo general, exceden los USD 125.000 de cotización”.

Los valores se acomodaron en general en todos los barrios, lo que sucedió es que en aquellos más demandados el impacto fue menor. Al mismo tiempo, las oportunidades de compra en pozo descendieron de USD 2.600 a USD 2.300 por metro cuadrado.

Las oportunidades de compra en pozo descendieron de USD 2.600 a USD 2.300 por metro cuadrado

“En los usados, por la poca venta, la caída en el precio oscila entre un 10 y 20 por ciento, y en los por estrenar, entre un 10 y 15, lógicamente por la coyuntura económica y los problemas con el tipo de cambio”, dijo D’Odorico.

Para Agustín Walger, los valores tocaron fondo y con las ventas que se fueron dando en los últimos meses, los desarrollos comenzaron a subir levemente sus precios, lo cual se traduce en una pequeña señal de reactivación.

“Una herramienta que dio mucho resultado fue la financiación a largo plazo. Esto les permitió a los compradores definir una operación y salir a vender tranquilos su propiedad. En cambio, el desarrollador inmobiliario, al manejar costos y tener una cabeza más financiera, pensó en la rotación del negocio y no quedar aferrado a los ladrillos esperando un valor ideal que nunca llega, o por lo menos, no a corto plazo. Eso fue clave para recuperar inversores de la construcción. Las unidades que habían adquirido se utilizaron como moneda de pago para nuevos lotes y así lograron rotar sus fondos”, agregó el agente inmobiliario.

El corredor que va entre las avenidas Rivadavia, Directorio, Carabobo y La Plata. Allí, suelen encontrarse las unidades más orientadas a familias con unidades de vivienda de 3, 4 y 5 ambientes (Gentileza: Lucas Gómez La Rosa)
El corredor que va entre las avenidas Rivadavia, Directorio, Carabobo y La Plata. Allí, suelen encontrarse las unidades más orientadas a familias con unidades de vivienda de 3, 4 y 5 ambientes (Gentileza: Lucas Gómez La Rosa)

Otra parte de la demanda está concentrada sobre la zona sur, que comprende el corredor que va entre las avenidas Rivadavia, Directorio, Carabobo y La Plata. Allí, suelen encontrarse las unidades más orientadas a familias con unidades de vivienda de 3, 4 y 5 ambientes.

Para los especialistas, sobre la Av. Directorio se construyeron edificios con departamentos de 1 a 4 ambientes más compactos, orientados al público joven. Algo similar sucede en la zona norte del barrio, cerca del monumento al Cid Campeador y el Parque Centenario.

Locaciones y código

Como es habitual, en el escenario inmobiliario, cuando se complica la posibilidad de poder comprar la propiedad, el alquiler es la operación más frecuente. “Esto hace que tanto las familias como las personas solas busquen concretar una locación. Unidades hay en distintos lugares del barrio, pero a veces el costo de las expensas hace que avance o se frene un contrato. El inquilino tiene un tope para pagar de acuerdo a su capacidad económica y los costos de las expensas dependerán de los servicios que brinda el edificio”, contó Pabo Migliorisi.

Los precios de los alquileres de un departamento de un ambiente, oscila entre $15.000 y expensas que van de $3.500 a $5.000 por mes; de dos ambientes, entre $20.000 y $25.000, y gastos entre $5.000 y $8.000; y los de tres ambientes sube a un rango de $30.000 y $35.000, más gastos que superan los $10.000 por mes.

Los precios de los alquileres de un departamento de un ambiente, oscila entre $15.000 y expensas que van de $3.500 a $5.000 por mes; de dos ambientes, entre $20.000 y $25.000, y gastos entre 5.000 y 8.000 pesos

Caballito actualmente es muy demandado en materia de alquileres tradicionales, “con acuerdos a dos años. Poco a poco aparecen las opciones temporales, pero lejos de asemejarse con barrios como Palermo o Recoleta por no tener la afluencia del turismo”, dijo Walger.

Sobre el nuevo Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires, “en principio, se privilegia el respeto por la calidad de vida de los vecinos, es decir en una zona de casas bajas se impide que se levante una torre; en donde hay edificios se permite la continuidad de la morfología constructiva. Pero Caballito es tan diverso que tiene casos para todas los preferencias”, dijo Migliorisi.

Si bien, muchos consideran esta modificación como positiva, Agustín Walger sostuvo que desalentó el arranque de nuevos desarrollos inmobiliarios. La realidad es que el código fue aprobado hace más de un año, pero seis meses antes de su aceptación se dejaron de tomar trámites de obra nueva. “A la fecha no salieron proyectos aprobados con la nueva normativa. Esto afectó a los grupos desarrolladores. Ni hablar que esto incluye también a todos los rubros ligados con la construcción que forman parte del engranaje de la economía del país. Las autoridades deberían rever la lentitud del proceso para que rápidamente se transforme en trabajo para toda la industria”.

A la fecha no salieron proyectos aprobados con la nueva normativa. Esto afectó a los grupos desarrolladores (Agustín Walger)

Puntualmente sobre los cambios técnicos, el barrio tuvo beneficios, en general, “porque ahora se logran construir más cantidad de metros cuadrados que con el código anterior. Hay casos particulares, que por ser propiedades ubicadas en una calle de menor ancho o pasajes, la altura los perjudicó, pero son escasos. La mayoría podrán edificar superficies mayores”, concluyó Héctor D’Odorico.

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