Cómo puede terminar un contrato de arrendamiento sin pagar indemnización: esto es lo que dice la ley

La Ley 820 de 2003 en Colombia regula las condiciones bajo las cuales un arrendatario puede finalizar un contrato de arriendo de vivienda urbana sin la obligación de pagar indemnización al propietario.

Aunque los acuerdos suelen establecerse por períodos fijos, existen situaciones específicas definidas en la normativa que permiten la terminación anticipada sin sanción económica, lo que otorga una protección legal relevante al inquilino ante eventuales vulneraciones de sus derechos.

Según el artículo 24 de la Ley 820 de 2003, el inquilino puede disolver el vínculo contractual de manera unilateral cuando se presenta una afectación grave relacionada con el inmueble o un actuar indebido del propietario.

Las causales incluyen la suspensión de servicios públicos a causa del arrendador, incumplimientos que afecten el disfrute del espacio arrendado, vulneración de derechos consagrados por ley o contrato y la posibilidad de finalizar el contrato al término del plazo estipulado, siempre que se notifique con tres meses de antelación.

La disposición legal establece que, en caso de suspensión injustificada de servicios públicos por parte del propietario, el inquilino tiene el derecho de cubrir el costo de restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos debidos. Textualmente, la ley autoriza al arrendatario a “optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario”.

Un punto clave de la normativa, consignado en el numeral 5 del artículo 24, determina que el ocupante puede terminar el contrato de manera unilateral con un mínimo de tres meses de preaviso escrito. No es necesario justificar una causal, basta con comunicar su decisión.

El marco regulatorio explícitamente indica que el ciudadano “no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador”. El incumplimiento del plazo de preaviso puede derivar en la renovación automática del acuerdo, por lo que es fundamental que el arrendatario conserve copia de las notificaciones enviadas.

La ley protege al inquilino cuando el propietario no recibe la restitución del inmueble

Si el arrendador se niega a recibir la propiedad tras el preaviso, el parágrafo del artículo 24 faculta a las autoridades para programar una diligencia de entrega provisional. La finalidad es dejar constancia oficial de que la restitución del inmueble se efectuó, especialmente en situaciones de incumplimiento contractual.

El artículo 26 robustece esta protección jurídica al estipular que el inquilino “no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnización correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella”. Esta medida impide desalojos o terminaciones irregulares que vulneren los derechos del arrendatario.

Adicionalmente, la normativa colombiana exige que, si el propietario opta por arrendar nuevamente el bien después de una finalización, deberá hacerlo cumpliendo con condiciones que garanticen los requisitos de sanidad, servicio y seguridad del apartamento, casa o local conforme a la ley.

El actual régimen legal colombiano contempla escenarios meticulosamente definidos en los que el inquilino puede retirarse del arriendo sin obligación de indemnizar. Entre ellos, la suspensión injustificada de servicios, afectación grave a la habitabilidad, incumplimientos contractuales o la notificación formal con prelación suficiente. Cada una de estas causales y procedimientos busca equilibrar la relación arrendador-arrendatario y asegurar que los derechos de ambas partes estén debidamente tutelados en el contexto de la vivienda urbana.

Denuncian aumento desproporcionado en los arriendos en Bogotá

La concejal Quena Ribadeneira, durante un debate de control político, el 16 de abril de 2026, alertó sobre un modelo inmobiliario que prioriza el negocio sobre la residencia permanente, mientras las familias destinan cada vez más parte de sus ingresos mensuales al alquiler, perdiendo capacidad adquisitiva y estabilidad.

Los incrementos en los valores de arriendo han registrado un alza de hasta 26 %, lo que representa un desafío financiero para millones de hogares bogotanos. Aquellos que ven una porción creciente de sus salarios desplazada hacia el pago del alquiler experimentan una reducción directa de su poder de compra, advirtió.

Quena Ribadeneira insistió en que “los proyectos de vivienda en Bogotá no pueden limitarse exclusivamente a un modelo de negocio e inversión, mientras miles de familias no tienen dónde vivir. La vivienda es un derecho, no un negocio”. La cabildante criticó también la gestión actual: “La administración no ha implementado medidas concretas para enfrentar esta problemática, dejando a la ciudad sin herramientas para equilibrar el mercado y proteger a sus habitantes”.