Los cambios en countries y otros emprendimientos bajo el nuevo Código Civil y Comercial

Dentro de los cambios más significativos que nos trae el nuevo Código Civil y Comercial (CCC) encontramos, sin lugar a dudas, la regulación que tendrán de ahora en adelante los desarrollos inmobiliarios en nuestro país, los cuales siguen dispersándose a lo largo y a lo ancho de la Argentina a pesar de los avatares propios del mercado y de la cada día más exigente y asfixiante regulación impositiva.

A partir de agosto de 2015 la ley argentina obliga a los emprendimientos inmobiliarios a ajustarse al denominado derecho real especial de propiedad horizontal, echando por tierra viejas costumbres que tentaban a más de un emprendedor a regular tales desarrollos bajo una modalidad asociativa (sociedades comerciales, sociedades en participación o simples asociaciones).

Como "conjuntos inmobiliarios" se conocen a aquellas superficies de terreno (zonas, barrios, sectores de una ciudad, etc.), regidas por normas urbanísticas propias, integradas por unidades parcelarias independientes pero estrechamente relacionadas por un destino funcional común.

La nueva legislación de fondo no los define, pero sí los enumera, al señalar que los conjuntos inmobiliarios son los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

De acuerdo a la nueva reglamentación del CCC, los elementos característicos de los conjuntos inmobiliarios son el cerramiento, las partes comunes y privativas, el estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, el reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, las limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, la obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y una entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas (consorcio); remarcando el ya señalado requisito de sometimiento al derecho real de propiedad horizontal especial.

Si bien, como vimos, la regulación que tendrán los emprendimientos urbanísticos en nuestro país son idénticos a los que tendrá un edificio de departamentos u oficinas, la pregunta que debemos hacernos es qué otras figuras jurídicas podrían ser implementadas en cada proyecto concreto.

Como dentro del concepto de conjuntos inmobiliarios están incluidos los countries o clubes de campo, los barrios privados, los barrios o clubes de chacras, clubes náuticos, parques comerciales o industriales, tiempos compartidos, cementerios privados, centros recreativos, de compras o turísticos, condominios, etcétera; está claro que no habrá una respuesta única y uniforme aplicable a todos los casos, ya que los emprendimientos inmobiliarios podrán ser tan disímiles y variados en cuanto a su conformación, funcionamiento y finalidad como proyectos existan. No obstante ello, algunas de las alternativas viables en los casos más usuales en el mercado son las siguientes:

Existe una innumerable cantidad de proyectos en curso de ejecución a lo largo del país cuyo objeto es la conformación de un country o barrio cerrado. En estos supuestos, el proyecto se limita a la delimitación y formación de un conjunto de unidades con denominadores comunes, puestos a la venta en el mercado tendientes a captar el interés de grupos de inversores afines; sin que el proyecto en sí mismo prevea como su objeto la administración y control de la ejecución de las construcciones de las unidades habitacionales. Vale decir, el proyecto se limita a la constitución del complejo, quedando la construcción de cada unidad funcional a cargo de cada inversor.

De acuerdo a la naturaleza de estos negocios, desde el nacimiento de la ejecución de la idea será necesario el sometimiento a las normas de los arts. 2073 y ss. del CCC (conjuntos inmobiliarios/derecho real especial de propiedad horizontal), lo cual lleva consigo la obligación de constituir un consorcio que será la persona jurídica-órgano que administrará el complejo, con todas las facultades y obligaciones que analizamos anteriormente.

En tales supuestos, el administrador del consorcio será el órgano obligado a controlar el respeto de los términos del reglamento de propiedad horizontal (entre ellos, la sujeción a las normas de edificación, uso de espacios comunes, respeto al paisaje y elementos naturales del entorno propios del complejo, etcétera), pero no será responsable de las vicisitudes propias de la construcción de cada una de las unidades funcionales. Estas vicisitudes quedarán en cabeza de cada propietario, tal como ocurre en cualquier construcción privada.

En estos casos, el terreno originario a subdividir y luego transferir a los inversores podrá estar en cabeza de una persona (humana o jurídica) y este podría ser, incluso, el administrador del consorcio. También podrá serlo un tercero o una persona jurídica creada especialmente a tales fines; aunque creemos que esta última alternativa no sería la más conveniente desde el punto de vista operativo, dada la superposición y duplicación de tareas y obligaciones de índole burocrática (confección de EECC, libros de actas de asamblea, etcétera).

Por otro lado, en estos supuestos en los cuales no está involucrada la construcción de cada unidad funcional dentro de las obligaciones del órgano administrador, creemos que la figura de un fideicomiso no sería exactamente la más adecuada para utilizar en el caso. Trataré de explicar por qué lo entiendo así:

Un fideicomiso es un contrato a través del cual una persona (fiduciante) se obliga a transmitir a otra (fiduciario) una determinada cantidad de bienes para que este los administre durante un cierto tiempo o hasta el cumplimiento de una determinada condición, con el encargo de transmitirlos al cumplimiento de ese tiempo o de esa condición al beneficiario. Los beneficiarios del contrato podrían ser los mismos sujetos que aportaron bienes al fideicomiso, es decir, los propios fiduciantes, o una persona distinta y, a partir de la entrada en vigencia del nuevo Código, el fiduciario también podrá ser beneficiario de ese fideicomiso (arts. 1671 y 1673).

Al preverse en la nueva reglamentación de los conjuntos inmobiliarios tantas formalidades y obligaciones a cargo del administrador del consorcio, es razonable pensar que la figura de un fiduciario se volvería sobreabundante, además de generar un gasto adicional al proyecto en sí mismo.

En cambio, en aquellos supuestos en los que el emprendimiento englobe tanto la constitución propiamente dicha de un conjunto inmobiliario (para lo cual se hacen necesarias las respectivas habilitaciones administrativas, apertura de calles, factibilidad de servicios, etc.) como la ejecución de las obras de construcción de las unidades funcionales que conformarán el complejo, tal vez sí sea conveniente o recomendable echar manos a otro tipo de figuras legales para aislar riesgos o disminuir las contingencias en cabeza del administrador y de los propios inversores.

Es que en estos supuestos, pensados en un más largo plazo de duración y ejecución, se suman una serie de circunstancias que elevan considerablemente las variables, riesgos y vicisitudes que afectan o pueden afectar a todos los partícipes del proyecto, puesto que el emprendimiento se entenderá concluido solo cuando se cumpla un determinado plazo de duración o cuando se hayan ejecutado la totalidad de las construcciones previstas.

Aquí sí vemos con mejores ojos la posibilidad de acudir a las bondades de figuras como el fideicomiso, ya que el aislamiento de los riesgos resulta un dato más que atractivo para los inversores.

En estos casos, el o los propietarios transferirán la propiedad fiduciaria de los terrenos a un fiduciario que tendrá a su cargo la administración del negocio y el control de la ejecución de las obras (entendiendo por tales no solo la apertura de calles, cerramiento del terreno, etc., sino también la edificación de las unidades a adjudicar). Los inversores también podrán aportar al fideicomiso fondos para el desarrollo del emprendimiento, y luego este fiduciario (que podría ser, a su vez, el administrador del consorcio), estará obligado a transferir las unidades funcionales construidas a cada uno de los inversores de acuerdo a las previsiones del contrato.

Las ventajas comparativas de la utilización de un fideicomiso en estos supuestos respecto a otras figuras son muchas, como por ejemplo, la circunstancia de que todas las partes involucradas tengan como único interés común la culminación del proyecto en los términos pactados, aunque la mayor ventaja que trae consigo la constitución de un fideicomiso es el aislamiento patrimonial, esto es, que los bienes fideicomitidos (es decir, todo lo que forma parte del proyecto inmobiliario: terrenos, dinero, edificaciones, etc.) constituyan un patrimonio separado del patrimonio personal de cada uno de los fiduciantes y del fiduciario, y que los acreedores particulares de fiduciantes y fiduciarios no puedan atacar los bienes fideicomitidos por deudas contraídas por éstos en otros negocios.

Es decir que el patrimonio del fideicomiso solo responderá por las deudas generadas en el propio negocio, no por deudas particulares de las partes. Este dato es sumamente seductor para el inversor.

Además, desde el punto de vista contable, el fideicomiso también resulta ventajoso ya que todas las contingencias propias de un proyecto constructivo estarán fuera de los balances de los fiduciantes y del balance propio del fiduciario, quien debe llevar un estado contable independiente por cada negocio fiduciario que administre. Es decir que los posibles reclamos laborales, impositivos o avatares de la obra no repercutirán en los balances de quienes inviertan en el fideicomiso inmobiliario, pues por tales contingencias solo responderán los bienes fideicomitidos, no los patrimonios particulares de los inversores o del fiduciario.

Pero también existen una clase de emprendimientos inmobiliarios que conjugan dentro de un mismo predio explotaciones comerciales netamente privadas y desarrollos urbanísticos habitacionales, ya sea a mediana o a gran escala.

Se trataría de aquellos complejos en los cuales existe un negocio definido que acapara el centro de atención de turistas y consumidores, al cual se le anexa la posibilidad de invertir en unidades habitacionales especialmente adaptadas al entorno paisajístico del lugar y a las características propias del negocio. En el interior del país, y en particular en el litoral argentino, vemos emprendimientos turísticos y residenciales con este objeto.

Es el caso, por ejemplo, del Complejo de cabañas "Villa Termas" ubicado en un predio contiguo a un complejo Termal, en la ciudad de Villaguay, provincia de Entre Ríos. Este emprendimiento surgió originariamente como complemento a la necesidad ampliar la oferta de alojamiento turístico en la ciudad, fomentado por la instalación del complejo termal.

El negocio (explotado por una empresa privada -Termas Villaguay SA- e inserto dentro de un predio de unos 15.000 m², rodeado de una forestación y vegetación autóctona), se trata de un complejo turístico termal terapéutico con provisión de servicios profesionales de hidromasajes, ducha escocesa, sauna, baños de vapor, rehabilitación acuática, aquagym, fangoterapia, etc.; caracterizado por la existencia de aguas de fuerte mineralización, cloruradas, sódicas, sulfatadas y bicarbonatadas, con más de 48° C en boca de pozo.

Luego, dentro del predio, se programó la construcción de más de una docena de cabañas con cochera y tres bloques de departamentos, de idéntico diseño arquitectónico, resguardando las vistas exteriores y el cuidado e interacción con la naturaleza existente mediante la utilización preponderante de materiales nobles y naturales como la piedra y la madera; a lo que se suma una pileta recreativa de agua dulce y la construcción de un salón de usos múltiples.

Todo el ambicioso proyecto prevé la construcción de calles internas de piedras, con vegetación acorde a cada uno de los sectores para complementar la arboleda existente, logrando un conjunto armónico y respetuoso de la naturaleza.

Como se ve, en proyectos inmobiliarios de este tipo, se conjugan y complementan explotaciones comerciales netamente privadas y cerradas, con la posibilidad de construcción a gran escala con apertura y colocación de unidades a inversores indeterminados, tanto locales como de otras localidades que intenten canalizar sus ahorros en unidades habitacionales de fin de semana o de temporada.

En estos supuestos, sí podrían coexistir, por un lado, la administración del negocio y del conjunto inmobiliario a través del consorcio (de obligatoria constitución a partir de la entrada en vigencia del nuevo Código) desde el instante mismo del pedido de aprobación administrativa del emprendimiento, y, por otro lado, en la etapa de construcción de las diversas unidades habitacionales conexas, el propietario del terreno sobre el que se explote el predio o el mismo consorcio (con previa aprobación de la asamblea de propietarios y debida previsión en el respectivo reglamento), podrían transferir la propiedad de los terrenos en fiducia a un fiduciario quien tendría a su cargo la ejecución y colocación de las unidades funcionales, con total independencia de la explotación del corazón del negocio, el cual bien podría seguir siendo explotado por el propietario originario de los terrenos, o por un concesionario de dicha explotación o bien por el propio administrador del consorcio.

Todas estas alternativas son posibles y, de hecho, recomendables a fin de aislar riesgos y contingencias propias de cada etapa del emprendimiento, en miras a que la ejecución de un negocio no entorpezca ni se vea afectado por la simultánea construcción de unidades que complementarán la funcionalidad del conjunto.

Son diversas las causas que han favorecido al desarrollo de los conjuntos inmobiliarios en los últimos años, entre las que se han mencionado los problemas de las grandes ciudades como la contaminación ambiental, el hacinamiento edilicio, la falta de espacios públicos suficientes, los cambios culturales que han revalorizado el contacto con la naturaleza y la práctica de deportes al aire libre, cuestiones de seguridad o simplemente la búsqueda de cierto status social.

Todas estas causas y las diversas peculiaridades de las distintas clases de emprendimientos inmobiliarios seguirán cautivando la atención de inversores y familias en general, por supuesto, con toda independencia de la entrada en vigencia de la nueva legislación de fondo.

Ni siquiera la minuciosidad de la nueva regulación desalentará la proliferación de este tipo de agrupaciones y desarrollos urbanísticos; aunque es de toda lógica suponer que los administradores de los nuevos emprendimientos a desarrollarse y de los actuales ya establecidos (en la medida que vayan adaptándose a la nueva ley), estarán obligados a un mayor profesionalismo en el ejercicio de su actividad.

INFORME: Doctor Facundo Martín Bilvao Aranda