Las dos comunas más pobladas son la 13 (Núñez, Belgrano y Colegiales), con 231.331 habitantes, y la 14 (Palermo), con 225.970, según el censo nacional de 2010.
Lógicamente, esas comunas están entre las que más viviendas poseen. ¿Pero cómo se explica que en Palermo haya 141.377 casas y departamentos registrados, mientras que en la comuna 8 (Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano) vivan 187.237 personas y sólo se registren 55.400 viviendas?
En el primer caso hay una residencia cada 1,6 habitantes. En el segundo, una cada 3,3. Esto muestra que no hay relación entre hacia dónde se orienta la construcción, y dónde están las necesidades de los ciudadanos.
Un dato que lo confirma es que en Buenos Aires hay una muy baja proporción de viviendas sin instalación sanitaria con descarga de agua o retrete. Pero según el último censo, el 78 por ciento de esos hogares está en las comunas del sur: la 8, la 4 (La Boca, Barracas, Parque Patricios, y Nueva Pompeya), la 7 (Flores y Parque Chacabuco), y la 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitución).
Por dar un ejemplo, el 13 por ciento de las viviendas de Villa Lugano carece de inodoro. En Belgrano y Palermo, la proporción baja al 0,4 y al 0,5 por ciento.
La construcción especulativa
Lo que explica que en las comunas 13 y 14 haya una proporción tan baja de personas por vivienda no es sólo que haya más hogares unipersonales que en los barrios populares, sino la inmensa cantidad de casas y departamentos vacíos al momento del censo. En la comuna 1 son el 67 por ciento, y en la 3, el 34 por ciento.
En el caso de esos barrios céntricos, la explicación central es que se trata de edificios de oficinas, lógicamente vacíos al censarse. Pero que en Recoleta sean el 52 por ciento del total, y en Palermo el 42 por ciento, significa que muchos de esos permanecen deshabitados porque son circunstancialmente alquilados por sus dueños, que los tienen para preservar el valor de sus ahorros.
"En Palermo y en Caballito hay construcción especulativa. El mercado está segmentado: los que necesitan vivienda no pueden comprar, y muchos de los que compran en lo hacen como un medio de ahorro, no para mudarse. En las clases medias de otros países existen distintos mecanismos de ahorro, y la compra de inmuebles es uno más. Pero si las otras opciones están obturadas, como ocurre en Argentina, es la única alternativa que queda", explica Fabio Quetglas, experto en desarrollo territorial y gestión de ciudades de la Universidad de Barcelona, en diálogo con Infobae.
En las comunas 8 y 4, no llegan a 2 de cada 10 las casas vacías.
"El problema es que así aumenta el precio de la vivienda. Y el que quiere ahorrar no va a comprar en un barrio periférico, sino en uno que, supone, no se va a degradar, como Caballito o Palermo", dice Quetglas.
Las diferencias en el valor del metro cuadrado entre un barrio y otro son notables. En enero de 2011, considerando el precio en departamentos a estrenar de dos ambientes,
encabezan el ranking, con un
, según la
"Lo que se edifica en la zona norte de la ciudad está destinado al sector ABC1, de ingresos medios altos y altos. Es evidente que hay un proceso de concentración de la tierra, con prototipos de inversión que son de rápida finalización, pero con servicios no comunes, como piscina y sauna, inaccesibles para gente de ingresos bajos y medios", asegura el arquitecto Manuel Ludueña, planificador urbano de la UBA, en diálogo con Infobae.
"La tendencia que hay en la ciudad desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria es hacia la homogenización socioeconómica de sus habitantes, expulsando a los sectores de menores recursos. El precio de la tierra no sólo aumenta en el edificio en el que se construye, sino en toda la cuadra, lo que incrementa el valor de los alquileres. Los códigos de planeamiento, lejos de revertir ese proceso, lo potencian", agrega.
En Villa Lugano el precio del metro cuadrado bajaba a 1.319 pesos. Y es uno de los pocos barrios del sur de los que se mostraron los precios porque era una condición que pudieran relevarse al menos 20 departamentos con esas características. Es decir que es tan poco lo que se construye en esas comunas que en muchos casos no llega a haber 20 departamentos a estrenar.
"Villa Soldati, Lugano y Villa Riachuelo son barrios que no crecen, mientras que Caballito, Belgrano y Palermo no para de crecer. Eso pasa porque la gente no es tonta y, en la medida en que pueda pagar, compra en lugares que le ofrecen las mejores prestaciones", cuenta a Infobae Eduardo Cajide, decano de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la UBA.
Lo que también muestra que la desigualdad en la construcción es una tendencia que se profundiza es la variación en el precio del metro cuadrado en los últimos años. Mientras que en barrios como Saavedra y Belgrano el valor aumentó un 108 por ciento entre enero de 2007 y enero de 2012, en Barracas (único del sur del que había datos disponibles) la suba fue de apenas un 32 por ciento.
Cómo regular la construcción
"No se puede prohibir que se construya, hay que mejorar la calificación urbana de los barrios periféricos. Mejorar los transportes y los servicios", responde Quetglas.
Así se convertirían en opciones más atractivas para los proyectos inmobiliarios y para los que busquen comprar una casa.
Pero otros sostienen que además es necesario que el Estado aplique políticas más restrictivas para revertir el proceso. "En los países más liberales el estado decide para dónde orientar las inversiones privadas. En Londres, si se hace una obra en la planta baja, hay que poner un bar, por ejemplo. Y si extiende el subte empieza a cobrar más impuestos en las propiedades cuyo valor se incrementó gracias a las obras", explica Cajide.
"El rol del Estado debería ser decir que no deja invertir en determinados lugares, e incentivar a que se construya en otros, ofreciendo al mercado obras como el metrobus, subtes y demás servicios", agrega.
"Belgrano es una zona saturada en términos del código de planeamiento: lo que se podía construir ya está superado por manzanas enteras. No hay que edificar más en esos sectores. Desde un punto de vista de impacto ambiental es una zona crítica. Sólo se deberían habilitar las renovaciones, pero no construcciones nuevas. Es necesario lograr que se construya más y con mejor calidad en otras zonas", concluye Ludueña.